对住宅开征房产税(物业税)已经是多年的话题了。 前两届政府对房地产业实施宏观调控时，在税收工具的选择上主要使用的是营业税、个人所得税和契税等。调控的依据是住宅的保有时间(指购买至销售的时间间隔)，保有时间长就被视为消费，保有时间短则被视为投资，保有时间特短的就被视为投机。 政策虽有多次变动，总体上是对住宅消费实行低税(大幅度降低法定税率)，对住宅投机实行高税(不降低法定税率)。这些政策的实施发挥了一定的作用，短期买卖住宅的交易量减少，保有时间明显延长。 但是，这些政策和地方政府筹集资金发展地方经济以提供公共服务的执政理念有不协调之处，实施一段时间以后，很多地方政府就开始变通。地方政府无权改变政策，就从操作上变通，比如，纳税申报不要求提供原始凭证，不审核纳税人申报中住宅保有时间，在办理房产证书时不要求提供交纳个人所得税的完税凭证，等等。 “征管也是政策”，地方政府对地方税务局的征管指示，使得对高税率住宅销售的调控目标难以全部落实到位。政府几轮调控都呈现出同样的趋势：政策出台发挥了一定效果，过了一段时间，政策在执行中被实际上变通，效果下降，以致房地产，特别是住宅业，又会呈现居民不满、舆论批评、政府被动的局面。 回顾历史，当时中央政府所出台的调控政策是有缺陷的，而即使是有缺陷的调控政策在地方政府的执行中还落实不到位，调控效果必然不能令人满意。在这种形势下，有人提出了对住宅在保有环节开征物业税的建议，认为只要在住宅保有环节开征物业税就可以实现中央政府调控房地产业特别是住宅业的目标。 这种建议当时也不是唯一的。在讨论中，另一种主张是在住宅销售环节开征“消费税”。同意在保有环节开征物业税的人并不多，而同意在销售环节开征消费税的人多一些。由于主张消费税的意见较少见诸媒体，而主张物业税的人一直在各种场合公开发表意见，在舆论上似乎形成了只有物业税这一种意见了。 两种主张一直没有达成一致。由于主张物业税的意见非常坚定而且强硬，在社会上、媒体上和学术界的声音越来越响，而主张消费税的意见不够强硬，在社会上、媒体上和学术界声音越来越弱。但是，最近在人们认为房产税(物业税)很快就要出台的气氛中，媒体发表的各方面专家质疑、不赞成甚至反对房产税(物业税)的意见多了起来。 事实上，中央几年前已经对房地产业、特别是住宅业的政策做出了重大调整：制定了只能提前超额完成的保障性住房计划。 这个决策恰恰是对若干年来中央政府房地产业调控政策缺陷的纠正。可以肯定，没有供给方面的政策，而且主要是对低收入群体住宅的供给方面的政策，仅仅使用税收政策抑制住房需求从而抑制房价是不可能成功的。 目前，中央对保障性住房建设的战略性决策，获得广大人民群众特别是低收入群体的衷心拥护，有关部门和绝大多数地方政府已经在努力投入中央和地方的资源，形势发展比人们预期的要好得多。 政府在为低收入群体投入大量资源解决他们的住房以后，必然还要继续或同时投入大量资源解决普通居民的住房需求问题，当然，普通居民的住房需求要由政府和市场共同解决。而这项保障性住房建设和今后普通住房建设的重大战略性决策，就是房地产业步入正轨的前提。中国的住宅业已经进入正轨，曙光就在眼前。 目前，是否对住宅在保有环节开征房产税(物业税)似乎成为房地产业政策中唯一被关注的问题。有的专家已经以月为单位计算房产税(物业税)出台时间。 地方政府方面的消息更是扑朔迷离。深圳地方税务局正式声明没有获得国家税务总局和市政府在深圳进行房产税(物业税)试点的指示；北京市副市长宣布北京市没有房产税试点计划；而上海市去年底住房成交量因房产税传闻大增；重庆则在市“两会”上明确在“十二五”期间开征高档住宅房产税，据非正式渠道透露，重庆市拟试点的税叫“特别住房消费税”。 本来对房产税(物业税)的种种不同意见，就使各方面对政府房地产业的政策导向产生了认识混乱，传言中的出台信息更是加剧了混乱。 时至今日，有必要对这种不可行的意见进行系统的论证和评论，以澄清误解和误传。 房产税确实要出台了吗 2010年9月29日，多部委联合出台新一轮楼市调控措施，其中提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。国务院文件又提出要“加快推进房产税改革试点工作”，最近重庆市和上海市的消息更是说今年第一季度就要出台了。这是否意味着房产税确实要出台了吗？ 现在人们所说的房产税，就是几年前一些人所说的物业税，从提出至今已有六七年时间。物业税的概念不是一个规范的法律用语，内涵存在歧义。而现在物业税的概念基本上被废弃，正式文件里统一称为房产税。当然，仍有人认为物业税的概念很好，甚至还有人认为在房产税之外还有一个物业税，仁者见仁智者见智。 一项大的税收政策调整有三个必经程序：首先，得到基本形成共识的研究结论；其次，起草好税法和实施细则的草案；最后，准备好处理相关问题的配套文件。
