一、导言 “公共租赁住房”一词首次出现于2009年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥指出：公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。 所谓公共租赁房，就是以低租金租赁的政策性住房，由政府负责建设或回购，供中低收入住房困难家庭租赁居住，租金水平高于廉租房，但低于商品房，主要面向刚毕业的大学生、外来务工人员等社会群体。这部分群体主要是不符合廉租房申请要求，但又买不起经济适用房的人群。这项政策既照顾了社会“夹心层”，又扩大了保障性住房的受益面。 “公共租赁住房”最早起源于深圳，从2006年开始，深圳便着手于住房保障一种新的模式——“公共租赁住房”制度的创建。深圳在2006年9月23日颁布的《深圳市住房建设规划2006-2010》中就已明确提出，“十一五”规划期间将建设保障性住房770万平方米、14万套，其中经济适用住房200万平方米、2.6万套；公共租赁住房(含廉租住房)570万平方米、11.4万套。目前，北京、天津、江苏、厦门、深圳等省市均已开展公共租赁住房民居保障工程。2010年6月3日，上海市公布了《发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》。2010年6月8日，住房和城乡建设部等七部委公布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。2010年7月26日至27日，江苏省公共租赁住房工作现场推进会在常州召开，更为详细的《江苏省公共租赁住房管理办法》正在抓紧修改完善，力争年内作为省政府规章颁布实施。 公共租赁住房从实践上补充、完善了现有保障性住房的结构体系(经济适用房、廉租房、公共租赁房、住房公积金)，使我国住房市场供应格局呈现多层次、多目标的综合配套形态。但在实施过程中仍出现了如下问题： 1.租金设置不合理； 2.资金来源渠道不稳定； 3.没有有效解决公共租赁住房房源的途径； 4.地方政府在观念和体制上没有发生应有的转变； 5.相应的财税政策、法律法规不健全。 以上存在的诸多问题中，资金来源渠道不稳定是制约公共租赁住房制度实施的关键。稳定的资金来源是建立公共租赁住房制度的根本保证，它直接关系到我国公共租赁住房制度的覆盖面和持续发展问题。因此，拓宽传统的财政融资渠道，寻找公共租赁住房的多元化资金筹集方式，对于缓解政府的财政压力和保证公共租赁住房制度的贯彻实施和持续发展，具有重要的实际意义，是一个亟待解决的问题。 本文首先对公共租赁住房制度在我国的发展现状进行了介绍，然后在研究国外住房保障制度开展得比较好的国家的先进融资理念的基础上，结合我国公共租赁住房建设现状，提出可开拓的且具有可操作性的融资渠道模式。本文主要分为三个部分：我国公共租赁住房发展现状，公共租赁住房融资模式比较研究，我国公共租赁住房融资模式建议。 二、国内外研究综述 当前我国对“夹心层”这一特殊群体的住房问题的研究并不充分，专门论述公共租赁住房问题的文献资料也并不多，很多研究成果多来源于网络，但多是提出一些建议和设想等，操作性很强的方案较少。所以，本文文献综述以廉租房为主。 (一)国外研究现状 在美国，住房政策分析建立在实际的住房经济学基础上，分析方法几乎完全是以市场为基础的，政策分析在公式化的微观经济模型中进行，或在地方住房模拟中进行(罗腾伯格登，1991)[1]。而在欧洲，至少到20世纪80年代为止，住房都被看作是社会福利，政府的作用是决定最小可接受标准，并确保确定下来的要求得到满足(麦克伦南和威廉斯，1990；希尔斯，1991)[2]。是否需要政府干预，是根据人口预测、市场供应的可能性和可实现的标准来进行估计的(霍尔曼斯，1995)[3]。只有在最近几年，规范的经济和计量经济模型框架取代了上述分析方法，主要分析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会住房的成本效率(彼得森等，1988)[4]和持续的房屋所有权问题(米恩，1998)[5]。 在美国，一般认为中央政府和地方政府，尤其是地方政府通过税收、补贴和限量来改变私人投资决策。然后，根据市场行为来评价这些政策的作用。阿诺特(1987)[6]指出住房市场经济理论研究议题中最重要的议题是发展住房市场的不完全竞争和非竞争模型。怀特黑德(2003)[7]认为同等地控制租金、以住所为基础的税收、对低收入家庭的住房补助、规划和计划控制都是基本的地方政策，因此可以通过不同地区的比较来对此进行评价。如加尔斯特(1997)[8]认为，由于子市场具有有效的反应能力，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法。阿纳斯和阿诺特(1994)[9]也根据芝加哥的动态均衡模拟模型得出了类似的结论。 阿瑟·奥沙利文(2003)分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用[10]。
