新中国建立之后，由于长期实行无偿分配和低租金的福利分房制度，住房的投融资机制被严重扭曲，住房投资严重不足。1970年代末全国主要城市都面临住房严重短缺。1978年城市人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米(人均建筑面积6.7平方米)，缺房户占当时城镇总户数的47.5％。[1] 1978-1980年我国理论界开展了关于住宅属性、房租等问题的大研讨。[2]同时，已有地方开始实施了公房出售的实验性改革。[3]然而住房问题涉及面非常广，中国住房制度改革的实质启动需要更有权威和更有号召力的推动力量。1980年4月2日，邓小平提出了“出售公房、分期付款、调整租金，提倡个人建房买房、鼓励公私合营”的住房改革设想，这就是著名的、在中国住房制度中具有历史性意义的《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。[4]今年恰是邓小平关于住宅问题的讲话30周年。以邓小平住宅问题讲话为正式开端的城镇住房制度改革，是我国改革开放的重要组成部分。住房具有特殊的双重属性，既涉及社会民生，又是经济活动的重要组成部分。所以，研究中国这30年来城镇住房制度改革与变迁的历程，可以获得的信息与启迪是非常丰富的。 一、中国住房制度变迁的绩效 从住房制度改革角度来说，可以把1980-1987年看做福利住房制度的破冰时期，1988-1997年为福利住房制度与市场化住房制度并存的双轨制时期，1998年至今为市场化住房制度主导时期。 毫无疑问，不同的制度安排产生了不同的激励机制，也造就了非常不同的经济绩效。从城镇住房供应量来看，1978年之前年均竣工面积仅有0.18亿平方米，1980-1987年间年均为1.5亿平方米，1988-1997年间年均为2.7亿平方米，1998-2010年间年均则大幅增加到6亿平方米，各个阶段的增长对比是十分显著的。1999年以后，城镇住宅每年竣工量稳定在500-600万套左右，相当于城镇地区每千人年新增住宅10—12套，达到发达国家住宅建设最高潮时期的水平。没有城镇住宅制度的商品化和市场化进程，这么大的供应增长量是难以想象的。 高速增长的住房供应使得中国初步摆脱了住房的绝对短缺。1978年城市住宅存量面积仅为14亿平方米，1999年末则为41.7亿平方米，2009年末达到131亿平方米，是1978年的8倍多。从城镇居民人均住房建筑面积来看，2008年末达到30平方米，是1978年的4倍。 制度安排的不同对人的经济行为产生了极大的改变。1980年代初中国城市居民几乎不存在购买自己住房的想法，到1986年全国商品住房销售已经有1835万平方米，但其中个人购买的只有14％。1998年商品住房销售面积1.08亿平方米，其中个人购买比重为72％。2003年后商品住房销售中基本都是个人购买，年均销售商品住宅面积达到6亿平方米以上。个人购买住房成为主流后，住房私有率大大增进。1995年中国社会科学院抽样调查显示，城镇住房产权结构仍以公房为主，占到57％(其中单位公房占到46％，其他公房占到11％)，私房比率为43％。[5]而根据建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年全国城镇住宅私有率提高到81.62％。2010年10月由住房与城乡建设部等发布的《中国城市状况报告2010-2011》显示，2009年中国城镇住房自有率达到87.8％。 房改后住房资产开始成为城镇居民的重要资产，而且迅速成为最主要的资产。根据国家统计局城市调查总队《首次中国城市居民家庭财产调查总报告(2002)》，在2002年城市家庭财产的构成中，房产占家庭财产的47.9％。另据社科院的同期调查，我国城镇家庭居民净财产中房产价值占到64％。[6]2003年以来中国城市房价快速上涨，更带来住宅资产在城镇居民家庭财产中比重的显著上升。根据国家统计局调研，2005年我国有8.65％的城镇居民家庭拥有第二套以上居所，而第二套居所52.6％用于出租。[7]调查同时也显示，不同收入群体之间拥有住房资源的数量与价值正在快速拉开差距。(参见表1) 表1 中国城镇居民住房概况(2005年) 收入等级 最低收入低收入 中等偏下收入 中等收入 中等偏上收入高收入最高收入 人口比例(％) 10 102020 20 1010 住房自有率(％) 76.3 81.9 85.0 87.288.3 88.7 90.0 拥有二套房率(％) 3.44.6 5.3 7.0 9.9 13.7 21.0 自有住房面积(平方米) 69.5 75.0 79.6 84.488.5 92.6 99.5 自有房产价值(万元)6-10 10-12 10-20 16-42 数据来源：国家统计局入户抽样调查数据、REICO数据库。 福利分房制度被打破的根本意义，在于让城乡居民对居住地与就业都有了更多选择余地。城镇住房制度的市场化与货币化，增强了劳动力市场的灵活性。由于职业与人口的流动变得更为容易，劳动力资源配置的效率得到了提高。尤为值得一提的是，正是商品住宅的丰富供应和租房市场的发展，才使得大量来自于农村地区的劳动力能够在城镇找到合适的居住地，城镇地区也因此而拥有了充足的劳动力供给。
