房地产税改革不仅是公共收入结构的改变，也需调整地方政府与老百姓的关系；要进一步完善民主监督制度，强化地方预算的公众参与。 房地产税是按房地产保有价值征收的一种税，是许多发达国家一项重要的地方税收，对城市公共投资和公共服务的能力以及效益起很大作用。那么，建立房地产税对中国城市化的进一步发展有什么意义与作用？对城市居民的利益会有什么影响？ 中国地方财政(预算内)收入主要靠营业税以及与中央分享的增值税和企业所得税。个人所得税也是地方收入的一部分，但比重还不大。城市化发展带来了对地方公共服务需求的快速增长，要求大量的基本建设投入，使地方政府不得不依赖各种收费，尤其是土地出让金，来获得城市建设的资金。 中国的城市化还有很长很艰难的路程。按麦肯锡2008年《迎接中国十亿城市大军》的报告估计，从2005年到2025年的20年里，中国要新增3.5亿城市居民。这样大规模的人口转移是经济发展所不可避免的，也对地方公共财政提出了极大的挑战。如何让地方政府有一个适合地方发展需要的财政收入？如何更加合理地分摊城市建设的公共投资成本？房地产税改革对解决这些问题有重要的作用。 在过去的20年里，中国城市住房改革已使广大居民获得了城市住房和上地使用的产权，为房地产税改革创造了条件。与此同时，在房地产市场的作用下，城市建设的发展也助长了财富分配的不均，并使进入城市的门槛不断提高。房地产税的缺失加强了这些现象，这不利于社会和谐发展，也有碍城市化的继续进展。 土地价值差距扩大 城市化的地理特征就是人口和就业的高度集中。这样的空间集中形态是充分发挥劳动力社会分工合作，从而提高生产力的前提条件。但劳动力聚集是建立在许多城市公共设施和公共服务的基础上，包括道路交通、供水供能和排污清洁等。同时，分工与合作需要技能的提高和风险的分担，因此需要加快公共教育和社会保险的建设。这些公共建设推动城市化，城市化带来聚集规模效益，聚集规模效益必然造成土地价值的空间差异。 在中国，地区间城市土地价值的差异很大。基础建设和公共事业投入的差别，产生了地区间生产力、生活质量和人力资本提升条件的差别。比如，2004年东部地区的人均财政性教育支出为342元，西部地区为215元，东部比西部高出59％。2004年中国人均财政支出的省际差异系数是0.76，2007年下降到0.66，但仍然大于人均GDP的省际差异系数0.63。 当劳动力可以跨地区流动时，条件好的地区吸引更多的人才和劳动力，城市的规模聚集效益上升，使地区间的收入差异进一步扩大。劳动力流入造成土地和住房需求的高涨，只能靠土地价格上升来平衡劳动力流动的意向。因此，地价差距反映了地区间发展的差距。随着中国户籍制度的改革，劳动力的流动性将进一步增加，地区间的地价差异还可能扩大。零点研究咨询集团于2010年4月进行的“中国城市和农村居民流动意愿调查”发现，约一半的县城居民有向大城市流动的意愿，18％的省会城市居民有向北京、上海和广州流动的意愿。 那么，什么因素使得地区间土地价格的差异不会消失呢？ 第一，劳动力聚集规模效益具有自我加强的机能。比如，与小城市相比，在大城市的贸易信息、运输等交易成本会低许多；大城市的就业密度有利于降低各类专业人员找工作的成本；大城市里学习机会多，有利于降低人力资本提升的成本。这些聚集效益为当地的基础建设和公共事业投入创造了需求和回报，而公共投入又反过来加强了当地贸易、就业和人力资本提升的聚集效益。这种正反馈效应，造成地区间经济集聚规模的持久差别。 第二，地区间公共投入的差别也受资源分配制约。在经济发展初期，资本和人才资源紧缺，往往促使资源流向聚集规模效益好的地方，造成地区间生产力和人力资本提升效益差距扩大。随着经济发展、资本和人才资源的积累，地区间资本和人才资源的差别会有所缩小。 另外，地方财政体制也会影响资源的空间配置。例如，中国地方政府不能直接从资本市场融资，需要靠出让土地使用权获得资金。因此，发达地区与不发达地区土地价值的差异，造成了地方政府融资成本的差异，从而加剧了地区间资源分配的不均：地价高的地方更有资源发展，地价升得越高。 降低进城“门票”价格 征收房地产税有利于地区间经济平衡发展，体现公民纳税与获得公共投入利益相匹配的公平原则。同时，对保有房地产征税还可起到稳定房价、鼓励地方政府重视民生以及公共投资长期效益的作用。 如前文所述，城市土地价值的差别源于公共投入，又被聚集规模效益放大。所以，城市土地价值代表的主要是社会财富，不是个人创造的财富。早在1879年，美国经济学家和政治家亨利·乔治(Henry George)就在其著作《进步与贫穷》(Progress and Poverty)中强调了这个道理。因此，对这一财富征税，既能集合公共资源反馈于城市建设——从而保持和增加体现在土地价值中的社会财富，又能使公共投入的成本比较公平地分摊给居民——得益多、地产价值高的业主多承担一些公共投入的成本。
