温家宝总理一向关注民生、重视民生，许多重大民生问题都赫然写进了政府工作报告，“公共租赁住房”这一新名词也同样位列其中。他指出，适合各种收入阶层、易灵活调整的公共租赁住房具有良好的长远发展前景。与总理思路一致的是，国家住建部在2009年适时调整了保障性住房的发展方向，提出了发展公共租赁住房作为保障性住房的类型之一，将公共租赁住房放在与经济适用房、廉租房并列的位置。至此，公共租赁住房建设的号角开始在中国大地正式吹响。为统一规范公共租赁住房，避免重复走建设经济适用房的弯路，非常有必要在认识上达成一致，在行动上也要做到同步，即从根本上解决公共租赁住房的模式、方向及享受、管理问题，真正使公共租赁住房起到保障作用。 解决认识问题——发展公共租赁住房的必要性 何谓公共租赁住房。它是解决中低收入人群即夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，面向那些既买不起商品房又不能享受保障性住房的群体，这当中还包括新就业职工和一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是解决这部分群体住房困难的一个过渡性的方法，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。启动公共租赁住房政策是根据国外和我国实际情况而决定的。从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都按照“市场——救济型”，或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，逐步实现“人人有房住”的发展目标。公共租赁住房作为经适房、廉租房等保障性住房的补充形式，可以弥补其中的不足。一是解决经适房建设量大而需要大量土地和大批资金的问题，二是解决廉租房长期出租而不能退出的问题，三是公共租赁住房能进能出而能循环利用。同时，在现实中作为公共租赁住房试点的几个城市，部分人已经尝到了甜头。目前，厦门市已有2433户享受到了公共租赁住房带来的实惠。厦门的保障性租赁房就是温总理在政府工作报告中提出的“公共租赁住房”。这些保障性住房由政府出资建设，租住的家庭或个人只要满足租赁条件就可长久租住，但不可转租他人。当租住户的年收入高出保障性租赁住房的条件时，住户可以选择搬出或租金全部由自己缴纳。如上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最多只能住3年，单房租金888元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。 解决房源——吸取经适房、廉租房的教训 解决了认识问题，接下来要解决的就是实际问题，即如何提供公共租赁住房。经适房、廉租房在设计和建设上，多多少少出了一些问题，走了一些弯路。在建房方式上，集中建设、地段偏远、生活不方便、管理不好等。在设计上，没有以人为本，面积过大过小、设计不科学、功能牵强附会等，这几种原因导致了弃购经适房的现象频频发生。如何避免公共租赁住房重蹈经适房、廉租房的覆辙，就要在建设方式和设计上进行改进，从而真正做到好事办好、实事办实。相对应几种“夹心层”住房困难群体类型，公共租赁住房房源建设可走“政府兴建（包括收购、改造等）、开发商配合”的路子，具体包括集中建设、配建、改造和收购等。第一，公共租赁住房的建设方式可以集中建设与分散建设相结合，包括兴建公共租赁住房小区和在普通商品房中配建公共租赁住房的方式。一是要在社区规模相对成熟、交通便利的地段再有限集中建设小区，作为公共租赁住房小区。二是分散建设。今后，考虑到基础设施、交通方面及生活方便等问题，不可能大规模集中建设公共租赁住房小区，更多的是采取配建方式。这就要求开发商在兴建商品房小区时，按照比例和标准建设一定的公共租赁住房。方式为政府出地出资，委托开发商建设，建成后纳入政府统一管理系列。另一方面，新建公共租赁住房还牵涉到一个房屋设计和使用功能的问题。谈到设计，千人千调，但要有一个基本的居住需要和美化功能。因为公共租赁住房都是地方政府兴办的产物，是根据当地的需要而建设的，加上各地差异很大，所以国家不能出台一个统一标准。各地应该灵活处理掌握，要原则性和灵活性相结合。原则性就是地方政府出台一个设计标准，大致划定一个范围，在具体设计上，有所改变。比如面积、材料标准、定额标准等。第二是收购。收购办法就是要整合各种房源，一个方法是由政府收购居民二手房、一手烂尾楼，产权属于政府。收购的房源是现成的，不存在设计问题，但可以在使用功能上做些改进。二手房主要是居民住房，一般房龄都较长，但配套还齐全，收购后可以直接居住。很多城市或许都有几栋一手烂尾楼，收购后须进行改造，可在现有基础上按略高于廉租房的标准进行。这样既解决了这些长期搁置的烂尾楼，又为政府筹集了房源。另一个办法是动员发展商把多年空置的商品房作为租赁房源，由政府按市场租金补一定差价给发展商，纳入政府保障性住房统一管理体系。第三，结合城中村改造，因地制宜、多种方式解决公共租赁住房问题。这也是城市的一个大课题。政府可以在改造城中村的同时建设一定比例的公共租赁住房。这些公共租赁住房产权归政府所有，政府为低收入的本地人口和外来人口提供低廉租金的公共租赁住房。这个方面，每个城市都有很多可挖掘的房源。比如改造房屋，房屋产权不变。如果该片区在三年之内不进行改造、拆迁的话，考虑到新建房屋的成本较高，可整合各种房源。又比如可对原先的解困房、私房及暂时不用的厂房进行一般性改造，作为暂时过渡的廉租房源。这些房源统一委托给政府管理，改造费用也由政府负担，除去人工管理费用外的租金收益全部返还给业主。或者由房东进行改造再出租，按房屋类型进行补贴。出租方式可多种多样，价格回报也可以有多种形式。这样，政府解决了房源，房东得到了实惠，“夹心层”也有了住房，一举多得。
