自2003年物业税提出以来，我国学术界对该税的研究日益深入。实践中，我国选取了部分市县进行物业税模拟评税的试点，2010年将推向全国。物业税的积极效应较为明显，如为地方政府提供稳定财力、调控不动产资源有效配置与实现政府分享不动产溢价等。目前理论界也较为关注物业税的这些优良属性。但是，却忽视了物业税的另一方面：由于物业税的特殊性，该税也隐含有极大的风险，由于制度缺失或设置扭曲，物业税将对社会稳定及房地产市场产生消极影响。实践中，美国与韩国在不动产保有环节的征税为这种风险的存在提供了证据。 一、物业税的双刃剑属性 在我国，物业税是对个体或组织拥有的土地及建筑物等不动产在其保有环节征收的税种。该税是实质意义的财产税，规范的名称应为不动产保有税。与其他税种相比，物业税的特殊性表现在两个方面：一是征税对象的特殊性，即针对不动产征收，征税对象具有不可移动性及不可隐匿性；二是征收环节的特殊性，即针对不动产的持有环节征收，无论该不动产是否投入经营。这两个因素直接引发物业税的双刃剑属性。 （一）税基稳定但却有悖于支付能力原则 由于物业税计税依据一般为不动产的市场评估价值，是对财产的存量征税，而不论这种不动产经营与否，因而物业税的税基较为稳定，不随经济周期性变化而出现波动。因此，物业税可以为地方政府提供稳定、持续的收入来源，并通常作为经济周期的缓冲器。这一特点使得地方政府对于物业税倍加青睐。 但是，正是税基的这种稳定性却有悖于税收的支付能力原则。税收公平原则之一就是公众按照支付能力纳税，这种支付能力通常由个体的收入来衡量。一般说来，个体拥有不动产的价值与其收入正相关，但是也会产生背离。这种背离主要出现在退休老人和经济状况恶化的家庭中。对于退休者，由于工作期间收入较高而拥有了与收入相称的不动产，退休后收入出现一定程度的降低，但是所拥有的不动产价值并没有随之降低，多数情况下反而是价值升高，物业税随之增加，与其年收入降低不对称。对于经济状况恶化的家庭来说，也会出现相同的情况。这些都是因为物业税的征税对象与税源不一致所引发：征税对象是财富存量，而税源却是个体的收入流量。实质意义的财产税都会出现这种现象，只不过由于物业税税基较大而表现地更为突出。 （二）缓解收入差距与加剧收入不公平并存 物业税通常由地方政府征收使用，属于地方税种。在辖区内，由于价值高的不动产需要支付较高的物业税，在设置累进税率的前提下，税收的累进性程度较高。所以，一般认为该税有利于收入公平。但是，由于物业税的计税依据是评估价值，为了规避评估风险，评估员通常低估高价值的不动产。麦克米伦的研究表明，房屋价值每增加10万元，评估率则下降1.135％[1]。这导致低价值不动产的有效税率将高于高价值不动产，降低了物业税的累进程度。另外，对于非经营性不动产，需要支付的物业税将会转嫁给消费者或承租人，而后者常常被认定为低收入者，所以，非经营性不动产的物业税将拉大收入差距，从而具有累退性质。 最为重要的是，在辖区间税基差异较大的前提下，依靠物业税为公共服务筹集资金会加剧辖区间的不公平。第一，如果各辖区执行统一税率，那么征收的物业税将由于税基的差异而有较大不同。按照物业税是受益税的属性，这将导致各辖区间享受的公共服务出现较大差别。居民可能不会太在意诸如公园、排水系统、处理垃圾系统以及娱乐场所等公共设施水平差异，但是对教育支出的差异，由于涉及机会公平，人们将会非常关注。第二，如果要使各辖区享受的公共服务相同，那么贫困辖区的税率肯定要比富裕辖区高（假定辖区单纯依靠物业税筹资）。这点也得到了实证检验。Barry Bluestone，Chase M.Billingham研究了两组样本城市，一组财产较多，一组财产较少。在1987年，它们在税率上没有什么差别，然而在下个20年间，12个老工业城市中有7个提高了住宅税率，富裕地区仅有1个提高[2]。无疑，此时物业税具有累退性，这是公众与政府所不愿看到的。 运用物业税实际陷入了一个矛盾：要想使该税体现受益税性质，就需要在小范围征收；但这样的后果不是公共服务水平在辖区间有差别，就是物业税具有较高的累退性，这两个后果都将引起辖区间的不公平。 （三）分享不动产溢价与损害公众福利并存 不动产价值随时间延伸出现螺旋式上升是经济发展中的常态。由于不动产包含土地及附着于其上的建筑物，建筑物由于折旧其价值会逐渐降低，但土地价值由于种种原因是升高的。因此，不动产溢价是土地价值的升高超过了建筑物价值的降低所致。 在不动产升值的各种因素中，就创造升值的主体而言，可分为不动产所有者本人与外力的影响。其中，前者所占份额远远小于后者，土地升值的根本动因在于公共投资或政府政策等外力因素，个人拥有不动产的溢价是公众活动的结果。在任何一个反对不劳而获的文明社会中，这种溢价必须要返还给公众，而非由不动产个人独自享有。在这种前提下，政府以税收形式参与不动产溢价的分享就是恰当的。 在明确税收参与不动产溢价回收的前提下，征税时间的规定应该有三种：土地升值前征税、土地升值确认时征税、土地升值实现后征税。 第一，土地升值前征收土地税。在公共投资项目建设前，由于预期到项目建成后将促使辖区不动产升值，因此，根据预计的不动产升值幅度征收土地税以实现对不动产升值的分享。这种方式可以有效地为公共投资项目提供资金，但其缺点也很明显：这种征税实质是针对预期的不动产升值而展开，征税理由易受到公众抵制。
