住房保障政策瞄准效率及其影响因素

      一、引言

      住房是人类生活的基本物质条件，它不仅是居住者的栖息之地，还是家庭和社会生活最重要的场所。在我国城镇化大规模推进的背景下，部分城市住房价格出现持续大幅攀升，住房困难从低收入家庭向中低收入家庭演进；与此同时，长期蜗居在城市边缘地带的乡城迁移人口，住房困难问题更加突显。近两年来，为应对世界金融危机，国家加快了保障性安居工程建设的规模和强度，作为“拉内需、保增长和惠民生”的关键措施。正是在住房保障需求条件和供给条件发生重大变化的背景下，社会上出现了不少质疑声，如廉租住房供给不足、位置不合理；经济适用房分配不公（武汉经济适用房六连号）、面积过大（北京回龙观200经济适用房）、出租转卖（重庆经济适用房违规出租）、改变土地用途（郑州“经济适用别墅”）以及其它种种腐败问题。一部分人甚至认为，应该废除经济适用房制度。事实上，困扰这些问题的关键在于，廉租房和经济适用房政策效率到底如何？导致这些政策失效的原因又是什么？厘清这些问题将有助于我们从制度设计和执行层面寻找答案。

      在已有文献中，诸多学者从实证的角度探讨了住房补贴政策的经济效果。如White et al.测算了美国联邦税收补贴对私人购房行为的影响，认为供给弹性是决定补贴政策效率的关键。[1](111－126)Rosen比较了美国住房政策中隐形补贴（implicit subsidy）和供方补贴（supply subsidy）政策效率间的差异。[2](1161)Pandey and Sundaram研究了美国联邦政府雇员住房补贴政策效率，分析了不同收入群体的补贴范围，补贴对收入分配和政府预算的影响。[3](2359－2361)Blanc提出了一个分析住房补贴政策效果的分析框架。[4](3529)Kakwani and Son则给出了一个解析政府公共政策瞄准效率的一般框架，并进行了国际比较。[5]

      在国内文献中，茅于轼（2008）从政府与市场作用边界的视角分析认为，目前的住房保障政策，特别是经济适用房政策成为部分人群贪污腐败的机会，破坏了房地产市场，既不公平，又无效率。时冰寒（2009）从人权的角度研究指出，经济适用房政策是一种权利，扼杀经济适用房其实就是满足少数既得利益集团的私欲而毁灭一种权利。顾云昌从政策的角度探讨了中国城镇住房保障政策，认为目前主要问题出在制度执行层面。[6]我们发现，对于中国城镇住房保障政策效率的研究，主要集中在理论层面上的探讨与质疑，实证研究并不多见。

      基于此，文章试图运用北京市的相关数据，在测算廉租房和经济适用房瞄准效率的基础上；分别运用Probit模型和多元Logit模型，分析北京市住房保障政策有效瞄准的影响因素和政策瞄准失败的原因，并提出针对性的政策建议。

      二、北京市相关住房保障政策

      （一）北京市住房保障申请与核准程序

      北京市住房保障政策规定，申请住房保障的家庭首先由户主向户口所在地街道办事处（或镇人民政府）提出书面申请；街道办事处在受理申请30天内，就申请人的家庭结构、收入和住房等状况是否符合住房保障资格条件进行审核，给出初审意见并张榜公示，同时将初审意见和申请材料报送市（区）、县人民政府住房保障主管部门；住房保障主管部门在收到申请材料15天内，就申请人家庭收入和住房状况是否符合住房保障资格条件提出审核意见，并将符合条件的申请材料转同级民政部门；民政部门在收到申请材料15天内，就申请人的家庭收入是否符合资格条件提出审核意见，并反馈同级住房保障主管部门；经审核，家庭收入和住房面积符合规定资格条件的，由住房保障主管部门进行行政公示，公示期为15天；对经公示无异议或异议不成立的申请家庭，作为住房保障对象登记在册，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。

      从北京市住房保障申请与核准程序看，住房保障资格获取主要是通过住房困难家庭申请、公示和核准三个关键环节，该程序在尊重家庭自愿申请的基础上，充分利用了申请人居住区（熟人区）信息相对对称的条件，邻里之间进行相互监督，节约了行政执行成本，比较科学合理。不过，社区（行政社区）之间如何解决信息不对称问题，即大小社区信息是否充分流畅，将成为这项制度实施成败的关键之一。

      

      北京市住房保障申请与核准程序

      （二）北京市住房保障标准

      2008年，北京市住房保障标准，即资格条件为，（1）廉租房：面积标准为家庭人均住房面积低于11.48，收入标准为家庭人均收入低于480元／月；（2）经济适用房：家庭人均收入低于840元／月。

      三、住房保障政策瞄准效率及其影响因素

      （一）数据来源和处理