“小产权房”不符合现有的法律规定，但作为一种事实存在又具有其合理性。数量庞大的“小产权房”如若得不到合理合法地解决或者使其简单地合法化，都将会成为社会问题。“小产权房”的产生与发展，既有其一定的历史原因，又有其现实的制度原因，尤其是我国城乡二元结构和法律规定与执法方面的问题。我们认为，应当以规范土地一级市场，建立统一的住宅市场为目标，从实施“小产权房”所占土地的国有化、明晰各种产权关系入手，分别不同类型逐步妥善解决。 一、小产权房的形态与历史背景 小产权是针对大产权即完全产权而言的。依法登记、“三证”(房屋所有权证、国有土地使用证、契税证)齐全的房屋即为完全产权房，或者称为完备产权。反之，没有依法登记、法定“三证”不齐全甚至没有的即为小产权房或不完全产权房。 小产权房的存在形态可谓多种多样，大体可归纳为四种类型。第一种是历史上延续下来的广大农村住宅。这种住宅的建设用地即农村宅基地。农村宅基地及房产又可分为两种类型，(1)祖传房产，即祖辈留下的宅基地和房产，以及在祖辈的宅基地上建设和翻建的住宅。“地契”和“房契”是这类宅基地和房产的“合法”手续和产权交易的依据。(2)建国后新划拨的宅基地。由于农户家庭人口增加或孩子已成年，农户向村委会(大队)申请批准(或报上级政府批准)的宅基地，新建设的房屋。目前农村的绝大多数宅基地及其房产都以这两种方式作为其“合法”的拥有形式，并未按照《物权法》的规定依法进行不动产登记。 第二种是部分党政机关和企事业单位在自用土地上组织建设(集资建设)的住宅分配给职工。这些住宅大多通过“房改”进行了依法登记，但也有一部分因为没有缴纳相关税费而没有办理“房屋所有权证”和“国有土地使用证”，或者是只办理了“房屋所有权证”但没有办理“土地使用权证”。 第三种是许多学校(含高校和中学)以建筑成本价或略高于建筑成本价出售(分配)的教职工住宅。这类住宅建设用地大多都是行政划拨或仅以补偿农民的价格获得的公益性(学校建设)用地。学校在这种用途的土地上建设的住宅，一般是实施内部分配，没有法定“三证”。按照学校的规定，调出的教师须按规定或合约(签订合约者)只能在学校内部交易，实行内部登记，或将住宅退回学校。 第四种是由乡镇政府或城中村、城市(镇)近郊村及部分经济强村，在原村庄宅基地及其他集体土地上统一组织开发建设的住宅。这类住宅又可分为两部分，一是以面积置换与出售相结合给本村(社区)居民的住宅；二是满足本村(社区)居民需求后对外出售的房屋。另外，还有一部分是开发商与村、镇集体合作(村集体投入土地并获取收益，开发商获取建设销售利润)或直接“购买”农村土地建设并出售的房屋；非本社区居民通过一定关系在城郊村购买宅基地自建的住宅或经营用房。这类房屋一般是仅有一个购房(土地)合约或发给“乡产权证”。还有部分单位为了改善职工住房条件，也通过“购买”(或租赁)农村土地，实施集资建房。这类房屋是目前普遍关注、媒体热议和争论的热点和焦点，对“小产权房”合法化所针对的主要也是这类住宅。 根据上述分析，我们又可以将小产权房分为广义的小产权房和狭义的小产权房两大类。所谓广义的小产权房，是指在集体土地和国有非住宅建设用地、企业经营用地上建设，没有依法登记、没有法定“三证”或“三证”不齐全的房产。上述四类房产即属于广义的小产权房。所谓狭义的小产权房则是乡镇、村集体在农村宅基地等集体土地上开发、与开发商合作或开发商通过直接“购买”(或租赁)集体土地开发并售卖给土地所在村(社区)以外居民的房产。狭义小产权房与开发商按照“招、拍、挂”获得土地开发并以市场价格出售、“三证”齐全的房产——完全产权房相比，最根本的区别在于土地的获得方式不同：完全产权房的建设用地是由政府(主管部门)首先将集体土地征为国有，然后再通过“招、拍、挂”的方式出让给房地产开发商；而小产权房的建设用地则没有履行上述征用手续，且主要是集体土地。小产权房之所以价格低廉，其根本即在于土地获得方式的不同而导致地价——房屋开发建设成本构成要素的差异。 二、小产权房的利弊与治理目标 有的学者认为，小产权房的存在具有一定的积极意义，如增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价；城市居民到农村居住、投资，将会加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，激活农村消费市场，促进新农村建设；可以缓解政府社会保障性住房的压力等[1]。笔者也认为，狭义小产权房的建设和交易也给诸多居民增加了购买住宅的选择机会，促进了劳动者的流动和迁徙。 在承认积极意义的同时，我们也应该看到小产权房给社会和购房者带来了巨大交易成本。这种交易成本不仅包括信息搜寻、谈判、拟定契约、契约履行以及监督等成本，还应当包括度量、界定和保护产权的费用。同时，还会因为小产权房的巨大差价、房屋建设期间缺少监理、产权得不到保护所带来的市场不公平、漠视制度、影响社会和谐等巨大社会交易成本。北京郊区的“宋庄房讼”[2]，有些地区未经规划即建房，占用大量耕地甚至基本农田建房，等等，都是小产权房问题所带来的社会交易成本。 和谐社会的建设需要建立完善的市场经济体制和利益均衡机制。房地产作为形成较早的市场，应当尽快完善城乡统一的市场。面对众多小产权房的存在和交易，一是要规范并完善土地一级市场。对于利用集体土地建设并出售的住宅，应依据有关法律法规进行清理，使之回归到严肃的法定程序上来。二是要建立规范公平的房地产市场。作为一个法制国家和逐步完善的市场经济国家，不能让“一个市场两种体制”的房地产市场形式长期存在，不能让以市场价购买商品房的购房者“吃亏”，而购买小产权房者赚取“公道”。
