中图分类号：F810.422 文献标识码：A 文章编号：1672-6049(2009)03-0042-03 2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委员会关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中指出，“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税开征有如箭在弦上，各种评说、猜测纷之纭来。笔者以为，物业税开征面临诸多现实难题。不破解或回答好这些重大的基本问题，贸然而动会影响党和政府在广大人民心目中的形象。 难点一：土地出让金与物业税征收关系 从国务院开征物业税动议起，官方开征物业税的目标之一，就是将物业(主要是住房)从开始开发一次性收取的土地出让金，通过纳税人在物业持有期间每年上缴的物业税来转换，以此来降低所开发的物业(住房)的出售价格。此思维定式带来的难题是，今后开发商开发住房用地是否还支付土地出让金？如果不支付土地出让金，开发商如何竞标土地使用权？此其一。其二，现有已承担一次性土地出让金的住房是否需要缴纳物业税？是退还土地出让金还是豁免物业税？如果豁免，即所谓老房老办法，新房新办法，则物业税政策就被肢解，物业税税基半壁江山已失。免税物业大量存在会导致物业税政策目标被扰。 问题的难点在于开征物业税是否可以绕过土地出让金的难题。答案是肯定不能。那能否这样理解，物业税是对纳税人自有产权物业征税。房屋中随同土地出让金转移过来的价值，即土地使用权的七十年租金支付部分，不包括在纳税人自有物业产权价值内。或纳税人房屋价值应分解为两部分，其一是土地出让金价值；其二是房屋价值。物业税只对房屋价值(不包括土地出让金价值)征税，不对土地出让金征税。这样对现有物业的价值分离就成为物业税操作中的琐碎、浩繁的业务。地价的公允价值变动随时对物业总价分离带来难度。 第二种选择，就是把既有的土地出让金所对应的土地所有权权属真正归还业主(买者)，土地价值随同市场价正常体现。对业主，所拥有的物业权属就是完整的权属，业主根据物业税政策的影响而自主配置资财。对开发商，开发住房的土地出让金变为从业主手中受让土地所有权权属的购买，待开发项目完成后随同物业出售收回。对国家，物业税是对纳税人在物业存续期间的物业价值征收的税，理论上没有任何障碍。 第二种解决思路，就是把既有的土地出让金所对应的土地所有权权属进行合理归置。从国家拥有土地所有权的实质看，土地所有权的核心问题是土地的收益权或收益问题。同时包括国家通过对土地拥有所有权而实施对土地资源的有效规制和资源控制，也涵盖了对土地流转、处置、经营权利的垄断。并通过地权实现其他关系国计民生的大政方针政策。从反向逻辑假设看，国家失去了对土地所有权的拥有，是否就会失去大宗财政收入？就会使一国土地资源失控，大政方针政策落空？由于物业税税基宽泛，财政收入功能显著，国家即使没有地权，同样可以征税权主体身份，替代地权所有人身份，取得收入，实现收益权的实质没有差异。从土地资源的控制和一国相关的大政方针政策的有效实施保障看，即使没有地权，国家依然可以通过公共利益代表者身份进行各种规制。通过利益诱导指引各经济主体的理性行为。必要时，国家还可以通过土地所有权市场赎买土地以控制土地资源，调节地价。国家出让土地所有权，不过是一种对地权控制方式的转换。从实质上不影响国家对地权的控制。从长远发展看，许多改革上的难题都在土地所有权的权属上遇到屏障。国家需要在土地所有权的转换形式上进行突破，建立土地所有权出让和交易市场，制定土地所有权出让和流转规则，是市场化取向的改革进程中必然、必须逾越的一课。 难点二：物业开发过程、交易环节的税费与物业存续期间的税收关系 物业税开征以前，原物业的开发过程中有许多税费收取项目，物业的交易环节也有各项税项目，税费总和几近物业售价的30％左右。开征物业税初衷之一，也包括进一步厘清物业在开发和交易环节的许多不合理的税费，清费立税和理顺合理的税收体系。 对于物业开发和交易环节的许多不合理的收费项目，本属于取消范围，毋庸详加讨论。但国家税收法律体系中的相关税种及其配套关系，有必要在理论和实践上加以探讨。 目前围绕物业(房地产)开发和交易环节的主要税种有土地使用税、营业税、房产税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、各项税收附加等。每个税种的立法目标和征税切入点既有重叠交叉，又有各自侧重。总体上各自为战，如此多的税种集合在一起，究竟能达到什么调节目标，取得什么实质性效应，没人进行过实证分析。作者考察2006-2009年前的物业税收新政，发现物业价格每一轮攀升都几乎与物业涉税政策调整(加税)存在时间上的惊人巧合。 如何理顺物业开发、交易及持有期间的各项税收，按什么样的理论标准去评价既有的物业税收政策体系；结论怎样？如果需要调整，按什么理论逻辑和功能目标去整合新的物业税收体系？ 笔者认为，评价既有的物业税收政策体系优劣的标准就是基于完善税制目标基础上的效率、公平、简化、合理负担等传统准绳。按此主线进行检视，既有的物业税收政策体系税种庞杂，管理成本巨大，效率缺失；政策目标太多，主次难以体现，功能相互抵消，逆调节功能凸现；财政收入意图明显，负担层层叠加，税负归宿于物业购买者，物业价格必然攀升。政府旨在调节市场的行为走向反面。 调整既有的物业税收体系，笔者认为，其理论逻辑和功能目标的主线是：物业开发环节，纳税人按照市场规则和既有法律体系从事经济活动、守法经营。政府部门按纳税人的委托实施公共管理。政府部门对物业开发部门的管理是公共管理的具体组成部分。社会全体纳税人向政府缴纳的各项税收，是委托公共部门实施公共管理的成本。政府部门对物业开发部门的管理不能额外收费。开发商进行物业开发，本身是一种正常的投资行为，不应对投资本身征税，是税不课及资本的简单信条。开发商进行物业交易，如同经济领域的其他交易活动一样，有偿商品销售和劳务提供的交易要征收流转税，那对物业交易同样征收流转税，税负公平，税收政策一致。尤其是物业开发，纳税人外购商品和劳务转移过来的价值在物业对外销售价格中体现，实行增值税外购商品和劳务抵扣容易操作，抵扣链条不会中断，政策上公平，理论上有逻辑基础。对物业持有环节，对持有物业的价值征收，符合对财产价值征税的理论依据。在此过程中，纳税人通过经济活动取得所得，依法缴纳所得税。所以从完善税制的大的框架来看，物业的开发、交易、持有环节税收体系应大大简化，各环节征收、调节目标明确，透明度高。许多不必要的零星税种可以逐步取消。
