物业税又称房地产税或不动产税，是财产税的一种，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有人每年按照承租或保有的物业情况缴纳一定的税款。2003年10月，党的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”2005年10月，党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一五规划的建议》中再次明确指出：“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推进物业税。”物业税问题从此成为学术界和广大民众讨论和关注的热点问题，并且逐步达成一定的共识，认为开征物业税有利于解决当前我国土地出让制度以及房地产税制的弊端，在合理调节财产过分集中，实现资源有效配置、抑制土地囤积和商品房投机炒作、增加地方政府的财政收入、纠正房地产市场的结构性矛盾等方面能发挥积极作用[1]。也就是讲，物业税开征已是大势所趋[2]。在此，分析开征物业税面临的主要问题，并就科学合理设计征收方案提出构想。 一、开征物业税面临的主要问题 物业税改革影响很大，一旦实行，对整个社会经济都会产生深远的影响，解决好其面临的主要问题，减少推行可能遇到的障碍，对于成功开征并充分发挥其积极作用具有重要意义。 (一)物业税的功能定位问题 功能定位应是物业税开征需首要解决的问题，它将对税收范畴的确定、税费制度的简并、税基的界定和税率的设立等方面均将产生作用。税收的功能主要有两方面：一是满足政府财政收入，即财政功能；二是对经济及社会生活的市场失灵现象进行必要的干预和调节，即调节配置功能。对于物业税来讲，究竟是侧重财政功能，还是倾向资源配置功能，应当根据我国开征此税的出发点和当前实际情况来决定。 我国当前不动产税制中“重流轻保”现象较严重，改变当前的不动产税制结构中存在的矛盾和问题，应是开征物业税的基本出发点。我国的不动产税收收入在地方财政收入的比例越来越高，如果要侧重物业税的财政功能，则至少要保证地方收入为当前水平，而在相关不动产税费由原来一次性改为按年缴纳的情况下，地方政府要保证当前收入不减少，其所希望的税收水平也不会比目前低，显然，这样是不利于达到开征物业税降低房价的初衷。如果要强调开征物业税对降低房价的积极作用，则意味着降低税收收入，而这无疑又给地方财政带来压力。这样，物业税的功能定位似乎陷入了“两难”的困境[3]。但只要通过合理的设计，完全有可能达到财政功能和资源配置功能的“双赢”效果。 第一，作为保有税收，物业税体现了财产税在提供政府财政收入基础上调节财富的功能。而对保有环节的征税，有助于提高不动产保有成本，增加不动产流转(邹伟，2009)。这就是讲，物业税在为地方筹集财政收入的同时本身就具有优化不动产资源配置的作用。 第二，开征物业税将大幅度降低房价的预期，是建立在将土地出让金及不动产取得的相关收费纳入物业税的假设下得出的，且预期的是当前房屋交易价格的下降，而当征物业税后，房屋拥有者实际支付(含税收的贴现)是增加的。 第三，与现有不动产税相比，在物业税税率较低的情况下，可以较好地稳定地方政府的财政收入的，只要合理设计，也可以更好地凸显其资源配置功能。把土地增值税并入物业税征收，在当前人们讨论的各种方案中，一般都没有异议，而土地增值税属于激励性税收，其可以通过增加地方财政收入来达到纠正土地增值的外部性的作用，促进政府对土地利用条件的改善。因此，在税收依据上可以更多地突出土地增值部分。 (二)物业税范畴是否包含土地出让金的问题 物业税的范畴问题，也就是如何科学设计，既能实现税费制度的简化，又能充分发挥税费的财政功能和调节资源配置功能，同时具有较好的操作性。学术界讨论的焦点是土地出让金是否并入物业税的问题。 傅光明、马克和、许一、李家鸽等人认为应取消现行的土地出让金制度，即将土地批租制改为国际上成熟市场经济国家通行的年租制，其租金在物业税中收取[4][5][6][7]。 他们持这种观点的理由主要有如下几个方面：上述制度设计有利于形成统一和规范的房地产税收制度，深化我国的财政制度改革；可以稳定政府长期财政收入，遏制地方政府滥用土地资源；有利于降低房价，提高居民购房能力；可以提高土地保有成本，有效抑制开发商囤积土地行为[8]。 谭术魁、邓宏乾、刘维新、何振一、吴淑莲、刘红瑛等人认为，物业税与土地出让金不能混为一谈，两者在概念和性质上完全不同，将出让金并入物业税计征既缺乏理论基础，又难以在实际中实施[9][10][11][12]。孙钢、李铭认为如果将土地出让金改为年租制，纳入物业税，又会产生新的问题：一是房地产的流通环节和保有环节很难实行统一的税率，增加税制的复杂性；二是降低了房地产开发的门槛，导致土地利用的进一步失控[13]。 在此，赞同不将土地出让金并入物业税征收，但也不完全赞成第二种观点。理由如下：
