［中图分类号］C912 ［文献标识码］A 限价商品住房是针对近年来我国住房市场价格持续高位增长，住房供给结构性矛盾突出，中低价位、中小套型住房供给不足等问题，根据国家宏观调控政策要求，在总结地方住房市场管理经验的基础上，为调节住房供给结构，稳定住房市场，满足居民自住需求而提出的一种新的住房供给类型。 关于限价商品住房的研究，多侧重于政策解读[1，2]、管理模式探讨[3－5]、市场影响分析[6－10]、各地政策实施报道[11－13]、相关经验借鉴[14－17]等，而关于限价商品住房的提出、概念内涵、功能属性和定位等理论研究较少[18－20]，争议较大，有待深入研究。理论分析的薄弱，认识的不统一，直接导致了各地具体管理实施中的混乱，从而难以准确确定限价商品住房的准入对象、准入标准、审核流程和退出管理等管理模式和管理环节。本文在解读中国宏观调控政策，总结已有研究成果，分析各地实施管理经验的基础上，对限价商品住房政策相关理论问题进行分析，以促进理论研究的深入和实际工作的顺利开展。 1 限价商品住房概念的提出及其内涵分析 近年来，我国一些地区房价持续高位运行，特别是一些特大城市房价持续非理性高速上涨，大大超过了中低收入家庭的住房支付能力。住房问题成为社会关注的焦点。首先，房价高速上涨，房价水平与收入水平的匹配性、协调性降低，居民的购房压力不断增大；其次，大户型高端商品住房供应量大，消耗资源多，面向消费群体有限，而中低价位、中小套型住房供给不足，住房供需结构性矛盾突出；第三，高房价导致了恐慌性购房和投机性购房，进一步推高了房价，造成住房市场恶性循环。在这种市场条件下，仅靠市场自身的调节，将导致严重的社会问题和极大的破坏。因此，迫切需要政府综合利用计划和市场两种手段，加强住房市场的干预和调控。 2005年5月9日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）[21]要求“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，“房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。”提出从“销售价位”和“套型面积”两个方面调控住房市场，并首次提出“中低价位、中小套型住房”的概念。2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）[22]，要求“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”，“土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，进一步肯定了利用“套型”和“房价”两个指标干预住房市场，并提出“竞地价、竞房价”的组织管理方式。2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）[23]，进一步要求“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应”。 “中低价位、中小套型普通商品住房”是强调住房的结构性特征，它包括限价商品住房、经济适用住房和开发商自主建设的套型面积和销售价格在一定标准之下的住房，它不是住房供给和住房保障体系中的一种特定的住房供给类型。为落实宏观调控精神，增加“中低价位、中小套型”住房的供给，仅依靠市场自身调节，周期长，效果有限。因此，中央提出利用行政限制的方式，限制住房套型和房价。这体现了我国以土地供给调控房地产市场的思路，也代表了我国土地出让方式的进一步完善。 限价商品住房的概念是由26号文关于“中低价位、中小套型住房”的概念和37号文与24号文关于“中低价位、中小套型普通商品住房”的概念衍生而来。由于各地组织管理模式的不同，出现了“两限房”、“三限房”、“限价房”等不同称谓。但“限”与“价”是这一住房供给类型的核心要素。“限”强调的是行政政策手段的约束作用，包括限制的要素和限制方式等；“价”突出了该类型住房的主导优势和特点，反映了政府对公众主要诉求的回应，包括定价时点、定价方式和价格水平等要素。因此，限价商品住房是指政府在土地出让前，首先确定住房建设的套型面积、销售价格和销售对象等控制性指标，开发建设单位采取竞地价、竞房价的方式取得土地使用权，按照建设标准建设，并按政府规定的程序销售给符合要求的对象的中低价位、中小套型住房。它是具有社会保障功能的政策性商品住房，是保障性住房的有益补充。 2 限价商品住房的属性分析 正确认识限价商品住房的功能属性，明确其在住房供给体系中的定位，是制定限价商品住房管理政策的出发点和基本依据。研究认为，商品性是限价商品住房的基本属性，体现了其与一般商品住房的共性及其与保障性住房的差异性特征；政策性、福利与社会保障性体现了其与一般商品住房的差异性特征，是其突出特征；此外，阶段性和区域差异性体现了限价商品住房的时空区域特征。 2.1 商品性 根据马克思主义政治经济学观点，商品是用于交换的劳动产品。“劳动产品”和“用于交换”是构成商品的两个必要条件。同时，商品具有两个基本属性特征：价值和使用价值。 限价商品住房具备商品的构成要件，是用于交换的劳动产品，都具有价值和使用价值。其开发建设均按市场经济的基本规律进行。用地取得和房屋销售均由买卖双方通过市场，按相互接受的价格自由交换，符合生产、分配、交换与消费等商品流通的四个基本环节。因此，限价商品住房具有商品属性。
