住房问题是重要的民生问题。随着我国的住房制度的改革，居民住房由计划经济时代的由国家提供逐步发展为市场经济时代的由个人购买或租赁的市场化模式。但在公共政策快速转型过程中，由于城市廉租房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善的原因，住房市场出现了过于市场化的趋向，出现了商品房价增长过快，而人民群众收入增长不能适应房价增长速度的普遍情况，造成了广大中低收入家庭难租到房、买不起房的现状。加之随着大量农业人口的城市化及大量的外地投资资金进入重庆市场，更是加剧了这种矛盾。对此广大人民群众迫切希望政府能加大对房地产市场的宏观干预，调控房地产市场，虽然国家针对以上情况也出台一些调控政策：如提高房地产业的进入门槛、对地产项目在银行的贷款进行限制，房屋面积限制在90平方米以内等一系列措施，但都没有从根本上解决中低收入家庭的住房问题。重庆市作为城乡统筹试验区，需要解决的农业人口城市化任务比其它城市更重，加之被批准为试验区后国外及外地投资资金大量地进入重庆房地产市场，更加剧处理以上问题的难度和工作量。因此政府更应反思这一保障性住房政策实施的效果，以保证城乡统筹试验工作的正常进行，保证人民群众安居乐业，促进和谐社会的发展。 一、重庆市九龙坡区经济适用房、廉租房实施概况 （一）经济适用房实施状况 根据九龙坡区建委提供的数据，目前，从2006年6月30日至2008年7月1日止，经重庆市建委审批但在建尚未交付使用和准备建设的非安置房类型经济适用房项目共18个，总建设面积178.1万平方米；安置类经济适用房项目10个，建设总面积63.2万平方米，二者合计共拟建设总面积为了241.3万平方米。另外还有已申报未审批项目10个，总面积53.98万平方米。这些已批准的项目将在今年至后几年内逐步投放到保障性住房市场。 按现行适用的人均可支配年收入低于13750元的标准作为购买的条件进行初步判断，符合购买条件且具有实际购买力的家庭所需的面积，应远远小于与拟建设规模的面积。 （二）廉租房实施现状 1.九龙坡区廉租住房实施情况：据九龙坡区房管局廉租办提供的数据显示，该区自2003年8月启动实施廉租房政策保障工作以来，至2007年底为止，该区共调剂和建成面积约81000平方米，1570余套廉租住房，结合租金补贴、租金核减等方式，先后对1753户困难家庭实施了廉租住房保障。对该区人均住房面积低于6平方米的“双困家庭”已达到廉租住房全覆盖，处于全市领先状况。根据九龙坡区房管局在2007年9月拟定的中、长期规划，准备在3－4年时间解决全区3500户城市人均住房面积低于10平方米的最低收入家庭的住房保障问题，并逐步向城市低收入住房困难家庭扩大。其中：2007年规划1000－1200套，2008年规划建设1500套，2009年规划建设1000套，共计拟建设和调剂廉租住房面积约近120000平方米。 2.九龙坡区低收入家庭住房情况：据九龙坡区房管局2007年底摸底调查情况，该区现人均住房面积低于16平方米，家庭人均收入在8677元低收入家庭户数为11944户，涉及人员有35000人。占城镇总人口的7％；其中建筑面积人均8平方米以下的占3909户；建筑面积人均8－13平方米以下的有4889户；建筑面积人均13－16平方米以下的有3146户。减去13－16平方米范围的3146户，余下人均13平方米以下的家庭有8798户，如按低于人均年收入5040元的标准（已低于重庆市最低工资标准680元／月），都应符合扩大适用标准后的廉租房的保障范围，每户按平均40平方米面积建设，共需建设约350000平方米的廉租性保障住房才能达到实物配租的要求，与该区拟建设的廉租房规模有较大的缺口。 二、经济适用房、廉租房政策实施存在问题与原因剖析 （一）经济适用房政策存在的问题与原因 1.现行的经济适用住房对低收入家庭收入的界定的标准与实际需要经济适用房并具有购买能力的低收入家庭情况不符。 现行的《经济适用住房销售管理办法》中，将家庭人均年收入未达到上年度重庆市统计局公布的城镇居民人均可支配收入标准（现执行13715／人年）作为购买经济适用住房的基本条件之一，即人均月收入低于1143元的家庭才具备购买经济适用住房的资格，而重庆市城镇居民人均消费支出为10876元／年（每月支出906元），但目前全市经济适用住房销售的套内均价为2384元／每平方米。显而易见，满足经济适用住房购买条件的低收入家庭的经济能力根本无力购买经济适用住房，而人均月收入在1200元至1900元范围内的低收入住房困难家庭具备购买经济适用住房的能力，却又不能满足政策规定的购买资格。故现行经济适用住房，由于没有合适的销售对象，至少在理论上已成为一个既占用了国家资源又没有市场需求的“夹心产品”。正因为经济适用房保障对象范围的定位出现了与实际需求层面不符的偏差，所以适用收入标准确定得太低，经济适用房的现状已偏离了设立经济适用房的初衷，也未达到应具备的社会的功能和作用。只是现在经济适用房还未大量投放到市场，问题还没有完全“发酵”反映出来，如不及时纠正这种状况，必然出现对保障性住房负面影响，进而引起地产经济混乱。 2.经济适用住房与商品房销售价格未拉开差距，其政策保障功能难以体现。第一，经济适用住房优惠政策的支持力度不够，除已明确的城建配套费、易地人防费、集中绿化费、规划综合费减免外，其他有政策文件规定的经济适用住房优惠政策因无具体实施细则并未执行，如信贷利率、住房公积金贷款困难等。第二，开发商为追逐最大利润，均按重庆市物价局核定价格上浮10％的高限销售。第三，经济适用房销售价格不“经济”。在重庆沙坪坝区、九龙坡区等区县已经多次出现经济适用房不“经济”，其销售价格与周边楼盘的商品房价格相差无几的现象，在物价核定价格程序上存在不公开、不透明等暗箱操作的现象，也是造成核定价格偏高的重要原因之一。
