美国的土地所有制是以土地私有为核心的，而且个人拥有土地所有权是美国土地利用上的根本观念。由于美国法律规定对土地的所有权加以保护，虽说允许土地自由买卖和出租，其所有土地也都是实行有偿使用的，但一般来说，政府对私人土地的买卖和出租过程并不加以干预，凡法律承认的私人土地，只要到当地政府机构办理有关手续，即可完成其所有权的转移。在地产市场上也一样，土地的买卖价格完全由当事人双方根据土地的经济价值自行确定，或者由私人估价公司帮助双方达成协议，政府在此环节中充当的只是“守夜人”的角色。 在我国当今社会经济发展阶段中，土地问题的重要性日益凸显，因此，弄清楚美国的土地所有制变迁过程，或许会对我国今后的土地征用等诸多问题有所参考与借鉴。 一、征用目的与征用判定 在美国，关于土地征用的规定，散见于宪法、财产法、土地政策管理法等相关法律档中。根据美国宪法第五条修正案的规定，必须支付合理的补偿，方能为公共目的征用私有财产。①因此，土地征用主要涉及两个问题：是否用于公共目的(Public Use)和是否支付了公平的补偿(Just Compensation)。除此之外，美国法律还规定：只有通过公正的法律程序后，土地才能被征用。因此，美国的土地征用主要包含三个方面的内容，即 土地征用必须是出于公共目的的需要、必须支付合理的补偿并按照正当的法律程序进行。 1、土地征用必须是出于公共目的的需要 与土地所有权归属联系最为密切的一个现实问题就是征用及其引发的系列问题。下面从征用目的、征用判定等几个方面略作分析。 (1)关于征用目的 征用目的——是否满足公共要求，其判定和界定的客观性就成为最为重要的方面之一。当前，中国在土地征用过程中衍生出的种种弊端，许多都与此相关。在美国，通常标准是只要征用与可能的公共目的合理相关，就被视为满足公共目的征收的要求，也可见它是举足轻重的关键一环。至于为什么要满足公共目的？公共目的如何判定就是一个十分重要的问题。 根据《美国联邦土地政策管理法》(The Federal Land Policy and Management Act of 1976)规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征用的方式获得各种土地或者土地收益。土地征用，是国家行使对土地管理权力的一种重要形式，美国称之为“最高土地权行使”(Eminent Domain)。美国联邦政府和州政府基于联邦宪法和州宪法享有以公共目的取得私人所有土地的权利。 (2)关于征用判定 按照联邦宪法，所谓“公共目的的需要”通常由立法机构等权力机构来界定，而法院只有在确实不寻常的情况下才会表示反对。 政府拥有的土地只能用于办公用房、公共设施建设、军用设施建设等，在原有公有土地的基础上，如还需更多土地，则只能依靠征用手段。而且，征用私有土地也必须以满足公共使用需要为目的。政府因经济建设和公益事业需要用地时，需要有充分的证据证明其征用土地是用于公益事业。 (3)具体的征用过程 一旦证明成立，土地拥有者就必须出卖，绝不能待价而沽。由于土地价格一般都按市场价格确定，所以土地拥有者通常情况下都能够接受。 甚至当征用的是将转让给其他私人的土地时，也通常会因出于公共目的而得到确认。例如，为一座发电站架设电线而须在私人土地上设定地役权时，可以征用私人土地。又如，底特律的内巴德小区是波兰人后裔的聚居地，政府将其邻近地区的人强制迁移，将此处住宅地全部移交给通用汽车公司，以解决小区居民的就业问题。② 2、与公共目的相关的追加征用 对于那些公共目的不是特别强的征地行为，被称为追加征用土地。如高速公路公司建高速公路，不仅征用高速公路用地，还希望同时征用配套设施用地，类似加油站、停车场、旅馆等。严格来说，这些不是建高速公路的目的，然而美国法院认为，这二者之间有着非常密切的联系。而且，政府从道路行车安全角度考虑，在道路沿线追加征用狭长土地，建立缓冲地带；为了保护水源，在水库四周多征些土地都是合理的。从某种意义上讲，这类土地征用都是为了公共目的。 另外，城市规划在美国具有很高的权威性，任何投资者都必须严格遵守其规定，否则会受到行政和法律的制裁，蒙受巨大的经济损失。政府一般要求土地开发者在自己的开发区域范围内建造各种基础设施和公共设施。为了重新开发城市，政府还被允许征用大量土地，然后交给开发商，按照其规划进行建设。 二、土地征地补偿标准 在美国，土地拥有者有两大类：政府和私人。美国在建国后通过8次大规模领土扩张获得了300万平方英里的土地，其中75％属于公有土地，怎样处理这些土地成为美国政府需要解决的重要问题。将公有土地出售给个人，成为各方都认同的解决方案。而关于国家是否应该从土地出售中获取大量收入则产生了分歧： 保守派认为土地是重要的自然资源，国家应从中获得大量收入，并用于政府支出和为人民利益服务；自由派则提出美国人民人人有权获得土地，政府应廉价出售公有土地以实现这一目标，因为美国的民主就是以美国人民是独立的自耕农为社会基础的。
