一、美国的住房保障 美国20世纪20年代末，由于席卷美国的经济危机，美国政府开始介入住房领域，形成住房供求以市场机制为主、政府参与为辅的住房产业发展制度。美国政府先后通过了《住房法》、《国民住宅法》、《住房和城市发展法》，并成立一个部级的住房和都市发展部，全面负责实施住房发展计划。该部下设公众住房局专门负责解决低收入家庭的住房问题。美国1965年修订的《住宅法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付家庭收入25％的租金，超过部分由政府付给出租的房东。1968年修订的《住宅法》又补充规定，对退休老人的房租也实行超过25％的部分由政府补贴的办法。住房局每年公布一次低收入线，属于低收入线下的居民在提供收入证明并经过住房局审查合格者，即能享受房租补贴。 美国住宅市场对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开发建设“社会住宅”的企业给予贷款担保和贴息支持，并调控“社会住宅”的建设标准和售价；对低收入者提供标准较低的廉租屋，只租不售；政府通过直接控制市场住房分类供应，实现对整个房地产市场的宏观调控，避免市场的大幅震荡，有利于整个社会住房梯度消费结构的形成，促进市场的稳定发展。 美国政府不仅为低收入者提供租金补贴，还直接出资成立了联邦住房局，为中低收入居民购房提供全部的信用担保；扩大房屋抵押贷款保险，通常按房价的25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。美国地方政府当局对承担住房建设的商业银行和房地产开发商采取减免税费等让利措施，以减低建房成本；同时地方政府还规定，购房者在交纳首期购房款后，按季度分期付款，房价在建房期间不因通胀等因素而有所变化。 二、德国的住房保障 德国在二次世界大战之后实行了社会市场经济，主张保持竞争性自由市场，同时建立社会安全网，公房的建设主要集中在战后一段时间；战后德国面临非常严重的房屋短缺，为此，政府在鼓励私人建房的同时，也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。德国为鼓励私人建房，政府实施减免税和其他奖励措施。实行联邦制的德国，实行的是中央和地方政府间的分税制，德国虽然规定有州政府负责解决居民的住房问题，但中央政府的财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年，德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克，用于住房的占100亿马克，其中住房储蓄①奖励部分全部由中央财政负担。 德国的住房保障体系中主要有几个方面的做法值得重视： 一是对房租的管制及补贴。二战后德国住房资源短缺，房租价格大幅上升，广大居民无力支付，针对这一严峻形势，政府采取了租户权益保障措施，要求各地方政府按照出租房屋的区位、结构和质量，确定指导租金水平，作为租房交易双方交易的参照标准。目前，随着住房供求关系的缓和，对房租价格的管制逐步有条件地取消了。随着房租直接管制政策的取消，后续的房租间接管制政策开始制定并实施，这就是房租补贴政策。这一政策的实施是为了减轻原来享受社会保险的居民和低收入者由于房租价格管制政策取消所增加的房租负担。德国政府还专门通过了《住宅补贴法》，规定居民承受的合理租金按照家庭收入的25％确定，居民缴租额与实际房租的差额由政府补贴。1998年，有300万户家庭申请了住房补贴，仅联邦政府就支出了70亿马克。 二是公房建设与供应。二战后，德国政府大力推动低价住房建设，同时也建设了相当规模的福利性公房。在住宅建设法规定的1951-1956年建造住宅180万套，1953年修正为200万套，而实际建成310万套，其中公房为180万套。目前德国共有住房3400万套，有230万套是政府建设的公共住宅。 三是保障性住房建设组织模式。德国保障性住房建设体系中最为重要的组织形式是住宅合作社。合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9％。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款担保；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可以补贴部分租金，使房租减低到社员能够负担的水平。 三、韩国的住房保障 韩国政府住房保障的重点领域是解决低收入家庭的住房问题。其主要政策措施包括两个方面： 一是公租房的建设与供给。韩国解决低收入家庭住房问题最基本的政策，是由政府出资或资助建设、并以低价出租给低收入家庭的公租房。根据建设资金来源、租赁者资格条件及租金水平，韩国的公租房分成两大类。第一类是由政府资金支持建设的永久性公租房，政府投资占房屋建设成本的85％。此类公租房不能出售，租金水平低至每月77000韩元，约合人民币500元，主要供给占人口10％的最低收入家庭租用。第二类是由韩国国民住宅基金提供低息贷款支持建设的可出售公租房。此类公租房由国营的韩国住房公社开发建设，由韩国国民住宅基金提供占总建筑成本40％-50％的低息贷款。其租赁营业期最低为五年。租住此类公租房的家庭可以在租期内进行住房储蓄，在租期结束后依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。从1962-1998年，韩国政府建设了94万套公租房，约占同期新建住房的9.6％，其中89％的公租房提供给低收入阶层使用，较好地解决了低收入家庭的住房保障问题。
