新土地管理政策实施后物流企业面临的问题与对策

      1 新土地管理政策对企业取得用地的影响分析

      国家近几年出台的土地管理政策，加大了土地宏观调控力度，规范工业土地的使用，抑制了工业用地的过度扩张，减少了粗放利用土地、大量占用耕地以招商引资的现象。与此同时，这些新土地管理政策对于企业工业用地的取得带来了一定程度的影响，这些影响主要有两方面：

      一是土地出让方式的改变。国务院在2006年8月下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》中明确要求，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让；国土资源部在2006年12月下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中要求，今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式；国土资源部于2007年9月下发了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定。

      二是随着各项土地调控政策的逐步落实，构成工业用地取得成本的两费一税，即土地使用费、土地使用税和土地出让费均有了大幅上涨。例如，财政部会同相关部门联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起将新增建设用地的土地有偿使用费提高一倍；国务院颁布的《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定，在1988年暂行条例规定的基础上将土地使用税的税额标准提高两倍；2007年底国务院出台的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，将耕地占有税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额；而国土资源部颁发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》将全国土地划分为15个类型，对不同类型的地区给出相应的最低价出让标准，并规定出让价格不得低于国家规定的最低标准价。

      2 新土地管理政策实施后物流企业面临的问题

      随着一系列土地管理政策的实施，企业在经营管理当中遇到了许多新的问题，物流企业尤其是仓储型物流企业用地成本不断上升，对于企业的经济效益带来负面影响，具体表现在以下几个方面：

      2.1 物流企业取得土地的困难增大

      在新土地管理政策中，政府将工业土地的出让由过去的协议方式变为招标、拍卖、挂牌方式，这些措施正在逐步得到落实。如2008年上半年，全国工矿仓储用地招、拍、挂出让比重为74.3%，同比提高63.8个百分点；全国新增建设用地土地有偿使用费征收力度加大，同比增长169.9%[1]。在新土地管理政策实施后土地政策紧缩、土地供求关系日趋紧张的情况下，物流企业在获得仓储用地时必须与生产企业竞争。各级地方政府往往更注重项目的投资强度，对那些投资大、产值高、效益好、税收多的行业将会优先考虑。而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小，并且占地规模大、投资回收期长，因此物流企业在竞地时往往处于劣势，难以获取所需要的土地。

      2.2 企业新建仓库的用地成本显著提高

      新的土地管理政策实施后，土地使用费、土地使用税和土地出让费的大幅上涨必然造成物流企业新建仓库的用地成本提高。根据《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准的变化为：最高的一等地区，将从70元／调整为140元／；中间的八等地区，将从21元／调整为42元／；最低的是五等地区，将从5元／调整为10元／。《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定，调整后城镇土地使用税每年税额为：大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县城、建制镇、工矿区0.6-12元。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，耕地占有税税额上调至原来的4倍。例如，人均耕地在1亩以下的地区，每平方米由2-10元提高到10-50元；人均耕地在1亩以上2亩以下的地区，每由1.6-8元提高到8-40元；人均耕地在2亩以上3亩以下的地区，每由1.3-6.5元提高到6-30元；人均耕地在3亩以上的地区，每由1-5元提高到5-25元。