一、引言 住宅是关系民生的产品，不同于一般的商品。政府在住宅管理的过程中除了要建立有效率的、平稳发展的商品住宅市场之外，还要关注进入商品住宅市场有困难的社会群体的住宅供给，通过适当的政策形式体现社会的公平与和谐。 （一）经济适用住房的社会功能 经济适用住房（以下简称经适房）是面向中低收入家庭出售的、享受了政策优惠的住宅，属于政策性住宅，类似于美国的可支付住宅(affordable house)。政策性住宅是指在商品住宅体系之外，由政府针对社会中低收入阶层提供的带有社会保障性的住宅，通常国际上称之为公共住宅(public housing)或社会住宅(social housing)。第二次世界大战后，在社会福利越来越受到重视的条件下，很多国家已经以立法的形式来规范公共住宅的供给和使用。由于各国历史条件、经济环境和土地产权状况的不同，在公共住宅领域的具体做法亦有所不同，但公共住宅的基本功能都集中在提高社会保障水平和辅助控制商品住宅价格两个方面。[1] 在我国城镇住房制度改革推进住房商品化的过程中，经适房成为公共住宅的重要形式之一。虽然同样是社会福利性质的公共住宅，但经适房以购买的形式获得了一定的产权，与廉租房不同，其在社会心理上的优势体现为“有恒产者有恒心”。 （二）经适房退出机制研究的不足 经适房政策出台以来，学界对其研究广泛见于如下领域：(1)“补砖头”模式是否合理的研究，如高晓慧[2]、刘学平和余鹏[3]等人认为我国公共住房体系应向“补人头”模式转型；(2)经适房开发收益监控研究，如刘新虎[4]等人的研究认为在固定收益率条件下会引致社会成本提升；(3)对购买规制力度不足、购买收入标准监控的研究，如高唱[5]、李珏[6]等人的研究；(4)对政策绩效评价以及政策走势的研究，如冯长春[7]、孟繁瑜[8]等人的成果。但是，目前对经适房合理退出机制的系统研究尚未深入，相关管理实践也处于反复试探与摆动阶段。本文分析的重点是，为真正提高经适房政策的社会效果，应如何设定经适房的合理“退出”机制。 （三）经适房“退出”的社会基础 社会分层理论认为，由于财产、权利和声望等社会资源占有的不同，人群中必然会出现分层的现象，而处在中低层次的人群其财产占有水平较低，解决好这一阶层的居住问题，保证社会的基本公平和稳定是政策性住宅制度设定的初衷。 社会分层理论又揭示了这样一个事实，即社会分层既非与生俱来，也非一成不变，当某些内部和外部条件发生变化时，人的社会分层属性可能会发生跃迁或者下降。[9]也就是说，今天符合政策性住宅保障范围的群体，在未来很可能会通过提高自己的社会资源占有水平来提升自己在社会分层中的位置，其中最为突出和容易衡量的一个指标就是收入的提升。而一旦原来的中低收入阶层收入提升，具备了能够通过商品住宅市场解决居住问题的能力之后，就理应退出政策性保障住宅的供给范围，将有限的社会住宅资源用于真正需要扶助的人。保证政策性住宅动态的、合理的、有针对性的供给，是设定经适房退出机制的基本出发点。 （四）“退出”的经济和社会意义 从公共资源占有的角度考虑，通过政府直接的或间接的补贴，一部分由全体国民创造的财富转移到中低收入人群的住房消费中，本质上是国民财富再分配的一种方式。为了减少不必要的政府财务负担，对于作为稀缺公共资源的经适房，应当对其使用者的范围进行标准划定。这一划定标准应是动态的，对于超出扶助标准的情况如不及时有效地划出，而是任其继续低代价占有，就会形成新的不公平，增加社会负担。 从人本身的发展需求层次考虑，同样有必要设定政策性住宅的退出机制。虽然各国公共住宅的建设标准有所不同，但绝大部分是依据当地的中低居住标准进行建设的，即仅满足基本的安全、卫生和生活隐私需求。消费者行为理论已经证明，消费行为遵循“棘轮效应”，即消费层次有向上升级的倾向，这一规律在住房消费中也同样存在。人的居住需求很可能会因各种主客观因素而提升，如因赡养老人、子女出生等情况会需要更多房间，或者要脱离中低层次的社区而迁入更好的社区等。所以，政策性住房的使用退出是一种客观规律。 一定条件下经适房的退出既符合社会资源合理配置的要求，也符合消费者生活水准提升的趋势。关键在于如何让这种退出更加有序，如何让退出后的经适房能够为新的真实需求者合理使用，而不是被用于“灰色”交易。 二、经适房退出的关键在于“资源获利”退出 在各地经适房政策推行的过程中，为了体现社会保障性质，都设立了相应的准入资格标准。例如对户籍的本地限制，对收入（家庭收入）的限制，对年龄、婚姻状况和家庭结构设定差异性门槛，对现有住房水平进行严格判定等。分配环节的资格审查是经适房政策中的重要内容，退出政策和机制在动态发展过程中的重要性也已经开始凸显。 （一）原有制度的弊端已经显现 经适房制度在全国推行的过程中出现了一些问题。比如，有人同时购买多套经适房，将经适房出租或转售获取暴利，也有人开着豪华轿车、住着豪华装修的经适房等。当然这些问题中有相当一部分是由于入口控制不严造成的，因此主要应当严把入口关。尽管如此，如能同时设定有效的退出机制，也可以在一定程度上减少高收入者占据经适房收益的情况发生。 由于经适房和商品住宅之间存在价差，如果不能设立严格的使用监管和退出制度，原本由政府通过转移支付的方式给予中低收入者的福利性补贴，将被部分人侵占，成为一种“租”。经济学已经证明，寻租和设租行为不但耗散大量的社会资源，还将加重社会资源的不均衡分配，使得公共政策绩效与初衷相背离。特别是，在住宅市场化程度较高、交易规范化程度又较低的条件下，经适房与商品房价格“双轨制”的存在，使得经适房在流向市场的时候很容易实现价差带来的超额收益，特别是仅仅涉及使用权交易的经适房出租更是如此。
