住房作为人类生存最基本的物质条件，是人的基本权力之一。然而，市场机制的自发调节并不能保障弱势群体的基本权益。特别是在当前转型经济条件下，市场机制在发挥科学合理地配置各种资源作用时，不能完全解决社会公平问题，不能为弱势群体提供必要的福利，需要政府干预来弥补。目前我国住房市场体系相对发达，住房私有化、商品化程度很高。但长期以来我们对建立和完善住房保障体系重视不够，中低收入阶层住房困难问题还相当严重。特别是近年来房价增长大大超过居民平均收入的增长，住房分配上的贫富差距越来越大，中低收入家庭住房问题日益突出。这要求我们必须加快住房保障体系建设，早日解决城镇中低收入家庭住房问题。这方面，西方住房保障体系有很多值得我们借鉴的成功经验。 1 西方住房保障体系的基本情况及其启示 从上世纪初开始，面对由于工业革命和城市化以及世纪初的两次世界大战带来的住房短缺问题，西方各国实施了一些政策，制定了一系列法律，相继建立起了自己的住房保障体系。当然，由于各国历史、文化、政治、经济条件的不同，各国住房保障体系的建立和实施方式有所不同。以下我们选择德国、美国和我国香港的住房保障体系加以介绍，以了解西方住房保障体系的特点和演进过程。 1.1 德国的住房保障体系 1.1.1 战后重建时期的住房社会保障 第二次世界大战结束时，德国的许多城市成为废墟，满目疮痍。统计资料显示，在西德，约80%的住房遭到了破坏。战后的局势迫使政府采取极端的措施以解决严重的房荒问题，前西德政府不得不实行住宅配给制度，由政府住宅局负责以低租金分配给住户，不允许私自出租和出售。1950年，约50%的家庭得到了政府配给的住房。这个措施一定程度上缓解了住房短缺的矛盾，但还没有根本解决住宅供应不足的问题。为此，联邦政府以“为国内所有公民提供能负担的住房”为政策目标，在1950年颁布了第一部《住宅建设法》，推出了“社会住房计划”。该计划主要包括三方面内容：其一，政府对纳入社会住房计划的项目提供投资补贴，在土地供应、贷款、税收等方面给予优惠，以鼓励社会住房的建设；其二，政府把社会住房的租金控制在符合低收入家庭负担能力的水平之内，低租金给经营者带来的损失用政府贴息和税收优惠的方式来弥补；其三，对租用社会住宅的家庭进行收入调查，进行严格资格限制，以保证社会住房能真正向低收入者提供。由于政府从供应和需求两个方面给予的鼓励和支持，极大地缓解了住房短缺的压力。 1.1.2 市场化进程时期的住房社会保障 到50年代末，经过重建和恢复，联邦德国的经济进入了持续发展时期，居民收入水平也有极大地提高。在这个时期，住房极度匮乏的问题已经得到基本解决，住宅政策的重点也从大规模的社会住房的建造转向了建立规范的住宅市场，重点扶持自有住宅。1956年，联邦德国颁布了对自有住宅进行扶持和鼓励的第二部《建筑法》。如同第一部建筑法一样，该法要求联邦、州和地方政府在住房方面都要承担责任，各级政府对建房或购房者要给予补贴、贷款和减税等支持。补贴措施的出台使大量的公共资金流入了住房建设。公共资金的投入又吸引了大量私人资本，自有住房比例有了显著的提高，从1950年的8%上升到1968年的34%。为了进一步开放住宅市场，为商业性开发建设创造条件，1960年，联邦政府又出台了《终止住宅管制和保证社会租住权法》。取消了租金管制后，住宅的租金水平不断上涨，到了60年代，租金水平已经大大超过居民的承受能力。为使低收入家庭能够住上房子，1965年，联邦政府出台了《住房补贴法》。依据此法，凡家庭收入不足以租赁适当住房的公民都可以向政府提出申请，经审查合格后获得住房补贴。补贴是按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放。补贴的标准是补贴后家庭实际负担的住房支出应当在税后收入的20%～25%之间。住房补贴，这一被视为有效的社会福利措施的出台对德国住宅市场化过程中低收入者利益的保障发挥了重要的作用，并延续至今。通过市场运作并贯之以辅助性原则（即自助为主、国家扶持为辅的原则）对各阶层人士进行的住房分配，以及通过政府补贴对低收入者进行的住房援助，极大地促进了德国的住房建设和住房分配。到80年代末，房荒已经不复存在。随着住房短缺问题的逐步解决，政府援助的重点更多地集中于一些被社会视为边缘群体和问题群体，如单亲家庭、多子女家庭、少数民族、酗酒者等的住房需求。为解决这些人的住房，政府一方面投入大量资金在全国范围内建造福利住房。另一方面，政府通过一些优惠的措施鼓励私人房主提供合适的住房，如为房主提供补助金、对租金进行担保、对支出超支给予担保、实行短期租金合同等。同时，政府还对房主赋予可以自由选择租户的权利。 1.2 美国的住房保障体系 1949年，美国国会通过了《全国可承受住房法》，提出了“让每个美国家庭能够承受得起一套环境适宜的体面的住房”的住房目标。经过几十年的努力，1985年，户均面积已经达到174平方米，到20世纪90年代初，人均居住面积达到了60平方米。美国自有住房的比例2001年底达到68%。美国是典型的自由市场经济国家，经济制度的特点及住房目标决定了美国住房政策的基本思路，即实行市场机制与政府干预相结合。一方面，住房是居民个人的财产，应当由市场来调节其供求；另一方面，住房的特殊性又使国家不能完全依赖于市场，国家主要采用间接手段对住房市场实施干预，以实现其住房目标。
