在我国住房体制由传统福利体制向市场体制转轨过程中，政府有责任和义务建立和发展多层次、多样化的住房社会保障体系，以确保社会居民（特别是弱势群体）能够享受到与经济社会发展相适应的、适度的住房保障水平。我国确立的住房保障体系的基本原则是，基本住房需求由政府保障，进一步改善居住需求主要通过市场解决。针对目前住房保障体系的现状和问题，进一步深化住房改革的相关问题需要重点予以关注。 一、研究起草《住宅法》，完善公共住房保障法律制度 1998年，国务院23号文明确提出：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。但后来的住房市场的发展偏离了改革最初设计的轨道，最明显的标志是经济适用房所占的比重越来越小，2004年只有4.5%。2005年5月，原建设部等七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，就住房保障再次强调：强化规划调控，改善住房供应结构；加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价；完善廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面；鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。但统计结果显示，2005年5月之后，全国的经济适用房投资不断减少，与商品房投资的高速增长形成明显对照。 之所以出现这样的情况，与我国缺乏一部《住宅法》有密切关系。因为没有法律规定与约束，地方政府将有限的土地资源都拿去搞商业开发，将有限的财力都去搞各种政绩工程和形象工程，公共住房保障制度自然被忽视。 从国际经验看，不论是福利国家，还是市场经济国家，都颁布了多项关于住宅权利和住房保障方面的法律法规。如美国颁布了多部有关住房的立法，对住房保障政策的制定实施提供制度保证：《合众国住房法》，规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；《开放住房法案》帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视。美国还注重法制建设的与时俱进，根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前已在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。注重法制，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国住房保障制度的突出特点。日本关于住房保障的法律法规多达40余部。日本人多地少，住房历来紧张，尤其是二战后，面临更严峻的住房短缺问题。日本政府首先在立法上进行制度支持，先后制定实施了《住房金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等。 因此，为从根本上改变我国住房保障制度的现状，有必要制订一部《住宅法》，对住宅的建设、消费、分配等环节进行法治化的规范，确定政府在住房市场的职责和义务。 二、调整现行的房地产开发销售的预售方式，规范市场秩序 近年来，我国房地产价格持续上升的重要原因之一是房地产开发商可得到特殊的融资机制，绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，并配以“预售制”作为融资保障。 应当说预售制在十余年为中国城市发展和房地产业经济是作出了巨大贡献的，促进了经济增长、就业和投资，使房地产业成为国民经济新的增长点。然而，这几年房地产的过热开发也对国民经济的健康发展带来了问题，主要体现在金融信贷风险隐患，以及持续飙升的房价弱化了社会大众对房价可支付能力。从某种意义上可以说，我国房地产开发的融资机制放大了市场投机力量，带来了市场扭曲。中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，而开发商自筹资金所占比例很有限。在以前，甚至一些开发商支付土地出让金都来自非自筹资金。以上海为例，房地产开发经营企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。 房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，又带来房地产开发的“暴利”。这是因为：一是“先交钱、后交货”降低了进入房地产开发市场所需的门槛，降低了房地产商信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；二是房屋价格一开始一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。“持续高走”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性而刺激着开发商竞相进入。 房屋价格持续高走，也会激励潜在的买房者的热情和紧迫感，并满足已买房者的“消费心理”或投资期待。准备买房者感觉时不我待，为居住而买房的人们看到不断走高的房价使已买的房屋价格升值而欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。 因此，在我国，近年来房屋价格的持续走高从某种意义上来说是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使他们（如果不是全部，也是绝大多数）联合起来共同推动房价高走。因为只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。当然会有一些开发商会借此机会大做文章，从而实现“暴利”的追求。对购房者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值高，很多人认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，无疑极大地刺激了那些有支付能力者对房屋的超前消费或投资欲望，也对近几年的房价持续走高起到推波助澜的作用。
