一、中国住房发展的背景 （一）要在住房体制改革的过程中看待中国的住房问题 1998年以来，中国住房制度改革取得了突破性的进展，国发[1998]23号文件要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，标志着中国住房市场的基本确立。随后，中国住房制度改革不断深入推进，中国的住房制度改革相关文件勾勒出了中国住房制度改革不断深化的脉络： 一是国发[2003]18号文件确定市场为多数家庭解决住房问题的主渠道。提出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；调整住房供应结构，确定市场为多数家庭解决住房问题的主渠道，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；加快建立和完善适合中国国情的住房保障制度，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象。 二是国办发[2006]37号文件调整住房供应结构，向中低收入家庭倾斜。针对住房供应结构不合理、部分地区房价上涨过快导致的中低收入家庭的住房问题，提出加大住房供应结构调整力度，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。强调完善住房保障制度，政策的关注点逐渐转向构建住房公共政策体系。 三是国发[2007]24号文件提出多渠道解决城市低收入家庭住房问题，明确其是政府公共服务的重要职责。针对城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难等问题，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，纳入对城市政府的政绩考核之中。加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并逐步扩大廉租住房制度的保障范围，改进和规范经济适用房制度。此外，还提出加快棚户区的改造，积极推进旧住宅区的房屋整治和功能提升。同时，考虑到中国城镇化的特点，流动人口在城市的阶段性住房需求特点，要求多渠道改善农民工的居住条件。 （二）要在快速城镇化进程的特定历史阶段看待中国的住房问题 目前，中国正处于快速城镇化的进程中，城镇化率以每年大约1个百分点的速度提高，2006年，中国城镇化率达到43.9%。中国住房需求的增长与中国快速城镇化进程是同步的，城镇化快速增长的时期是住房需求大量释放的时期，解决城镇新增人口的住房问题将是一个长期的任务。到实现“全面小康”的2020年，我国城镇化水平将达到55%-60%，城镇人口将增长到8亿左右，在此期间约有3亿左右的新增城镇人口。这是研究现阶段中国住房问题的一个必须考虑的因素，即要在快速城镇化的特定历史阶段看待中国的住房问题。 （三）要立足于中国人多地少、能源短缺的基本国情来确定中国的住房发展模式 中国人口众多，土地和能源都十分紧张，人均占有量很低。当前正处于工业化和城镇化的快速发展时期，土地和能源短缺问题日益突出。城镇化快速发展和居民改善住房条件的要求形成了大量的住房需求。 随着城镇住宅建设规模和住宅存量规模的不断扩大，城镇住宅的建造和使用，已经成为国家资源消耗的重要组成部分。据初步测算，我国住宅建设用钢量占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的10.6%。城市建成区用地30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅使用过程中消耗掉，住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右。如果加上建材生产和制造过程中的能耗，住宅总能耗占全国总能耗的37%。 土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向“紧凑型”方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。 （四）要处理好房价过快上涨与居民住房可支付能力相对不足的矛盾 2005年以来，房价过快上涨的问题非常突出，部分城市房价在一段时期内持续以两位数的幅度上涨，脱离了本地居民自住需求的住房支付能力。住房市场化改革是住房制度改革的基本方向，市场要发挥住房资源配置的基础性作用，市场是占多数的中等收入家庭获取适当住房主渠道。在完善住房保障制度，解决低收入家庭住房困难的同时，也要关注中等收入家庭的住房问题。因此，建设住有所居的住房体系，必须处理好过快上涨的房价与居民可支付能力不足之间的矛盾，稳定住房价格，这关系到多数中等收入家庭的住房问题能否妥善解决。 二、中国住房发展现状 （一）人均住房面积增加较快，住房品质提升，居住环境明显改善 人均住房建筑面积增加较快。在城镇户籍人口不断增加的同时，按现行统计制度规定的非农户籍人口计算，人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米（按常住人口测算约22平方米）。 住房品质提升，居住环境明显改善。中国的住房建设发展已经走过了住房严重短缺的时代，向着更加注重提高住宅质量、改善人居环境和节约资源的阶段发展。随着住房规划设计水平的提高，住宅产业化进程的加快，“四节一环保”技术的推广和应用，住房综合品质得以提升，居住环境明显改善。 （二）城镇住房增量保持较大规模 “城镇房屋概况统计公报”显示，2005年底，中国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。东部地区城镇住宅建筑面积53.67亿平方米，中部地区30.33亿平方米，西部地区23.69亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的49.84%、28.16%和22%。
