一、政府干预住房市场的理论依据 在市场经济条件下，政府干预市场理论依据在于弥补市场失效。只有在市场失效的情况下，才需要政府干预；只有在政府干预比市场更有效率的条件下，政府的干预才是合理的。对住房领域，政府是否需要干预？如何干预？要回答这些问题，必须研究住房领域的市场机制能否有效地调节住房供求。 1.住房的双重属性要求政府适度干预。住房是一种特殊的商品，既可以作为消费品，又可以作为投资品。住房作为消费品，是居民必需的基本生活资料，是人类生存与发展的基本条件。人们对住房消费需求受人口总量、家庭结构、社会习俗的影响，具有最低限度。如果居无定所，或者住房面积和质量不能满足生活的基本需求，人们就不能安居乐业，更谈不上发展和其他享受。作为投资品，投资者购房不是为了消费，而是为了获取住房的增值收益。住房投资包括两种形式：一是购买住房用于出租；二是购买住房等待升值后售出。 在市场经济条件下，住房消费需求客观上受人们收入水平和市场价格的影响，与收入水平成正向关系，与市场价格成反向关系。如果只有消费需求，住房价格过高，超过居民的购买能力，市场需求下降，住房价格会自动回落。但是，住房投资需求主要取决于投资收益率的高低，即取决于住房的购置成本与住房在未来时期可能带来收益的比较，而住房未来收益的多少主要取决于住房的预期价格。住房预期价格上涨时，住房投资需求扩大，而投资需求的扩大反过来会进一步强化住房价格上涨的预期，造成住房投资需求的进一步扩大。因此，住房价格可能偏离由消费需求决定的均衡价格。但是，住房最终是供人们居住消费使用的，单纯靠投资需求扩大拉动价格上涨，消费需求不能相应扩大，投资购入的住房不能出租或出售，就会形成住房价格泡沫。结果既会加大低收入者住房困难，又会造成住房空置率提高。严重时，就会危及人们的生存权利与社会的稳定。 2.土地资源的稀缺性要求政府适度干预。住房必须以土地为载体，并固定在一定的地点。土地是不可再生的资源，而且不同区域的自然条件、经济条件和社会条件不尽相同，土地资源的供给是稀缺的，优质土地资源的供给更是稀缺的。在住房市场上，住房的消费需求会随着人口的增长和收入水平的提高而呈现不断扩大的趋势；住房供给因受土地资源供给的限制，不仅总量有限，而且会表现出很大的区域结构差异。因此，住房市场是卖方垄断性市场或者说是生产者享有主权的市场。政府可以凭借对土地资源的垄断，获得高额的土地收益；房地产开发商可以通过垄断住房供给，获得高额的开发投资利润；住房投资性购买者，可以通过在二级市场上转让住房，获取住房差价收益，或通过出租住房获取收益。如果政府单纯减少土地供给，只会提高土地收入，减少住房的供给，并促使住房价格攀升。在收入分配差别较大的条件下，高收入者既可以从事住房的开发投资，也可以通过住房的买卖获取住房增值收入；而低收入者如果从住房投资者手中购买住房消费就要付更高的成本。因此，土地资源的稀缺性和住房市场的垄断性可能加大社会的差别。 3.住房商业性金融的局限性要求政府适度干预。住房是耐用消费品，可供人们长期使用，而为购买住房必须一次性支出大额的资金。这个数额通常是普通年薪收入的若干倍。住房价格与居民年收入的比值越大，低收入者购买住房就越困难。在金融市场发达的条件下，居民可以通过借用商业银行的按揭贷款等方式融通资金，但按揭贷款是以借款人支付一定数额的首期款项并承诺还本付息为条件的。如果达不到一定的收入条件，商业银行不会贷款；即使可以借到资金，借款人必须花费比自有资金者更高的成本。因此，住房的商业金融并不能有效解决住房的公平问题，更不可能解决贫困者和低收入者的住房问题。 4.公共投资的外部性要求政府适度干预。城市住房增值主要来源于土地的增值，房屋本身因为自然力作用和使用可能相对贬值。土地的增值收益的高低不仅在于土地供求的作用，还在于公共投资的多少。城市住房价格往往因不同地区基础设施与环境的差异而存在巨大的差价，而基础设施和环境的改善通常是公共投资的结果。城市房地产的升值在一定程度上应归因于公共投资的外部效应。拥有住房越多，享受政府公共投资的外部效应往往也越多。相反，无住房者则不能享受这种效应。 5.住房遗赠扩大社会差别要求政府适度干预。住房作为耐用消费品或投资品可以遗赠。纵向看，当代住房的差别可以通过遗赠传递到下一代。因为住房占有的差别，加上土地资源的稀缺性，下一代有些人可以凭借上辈遗赠的房产而过上优越的生活；而有些人则可能面对比上辈更高的房价。这种垄断性占有的差别，会造成社会机会的不均等。没有政府的适度干预，代代相传，社会不公平的问题必将日趋严重。 为了缓解住房供求失衡引发的社会矛盾，世界各国特别是发达国家普遍施以一定程度的政府干预，并建立相应的住房保障制度。由于不同的历史背景和社会经济条件，市场经济国家政府干预住房市场的方式和方法不尽相同，住房社会保障制度存在较大的差异。政府干预的方式大致可以分为三类：一是政府直接干预。即政府直接向低收入者和保障对象提供住房。例如，美国政府于1930年开始推行住房分类供应制度。对占住户总数20％的高收入者供应商品房；对占住户总数62％的中等收入者供应含有一定社会保障性质的“社会住宅”，政府调控其户型和价格；对于占住户总数18％的低收入者，让他们租用“廉租屋”，房租超过户收入25％的部分由政府补贴。1968年修订的《住宅法》又补充规定，对退休老人的房租也实行超过户收入25％的部分由政府补贴①。二是间接干预，即政府通过税收、财政贴息和优惠贷款等方式，对低收入者购房或租房提供帮助。例如，美国早在1932年就构建了“联邦住宅贷款银行系统”等机构。政府还运用财政资金向低收入者提供福利贷款，对用于住房贷款还本付息的个人收入免征所得税等。三是综合运用直接干预和间接干预两种方式。直接干预是西方国家政府在上世纪70年代前比较普遍采用的方式；从70年代中期开始，西方国家政府比较多运用间接干预的方式。
