一、充分了解我国住有所居的基本国情 1.我国仍处在社会主义初级阶段 虽然经过近30年的改革开放，我国的社会进步和经济发展已取得了令世人注目的发展，但是我国仍处在社会主义初级阶段的基本国情没变，我们国家的人口基数大，中西部地区发展滞后，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民中中等收入以下家庭约占70％，约4亿人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使是占10％左右的最低收入家庭也有近6000万人口，其中人均住房面积低于10平方米的住房困难户人口数约在4000万人，超过了很多发达国家和发展中国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。据建设部统计测算，要解决这1000万户居民的住房困难，“十一五”期间每年需要投入约500亿元，资金缺口非常大，必须吸引政府以外的大量资金投入。 地价上涨与房价高升之间存在正相关性。实践证明：要达到平抑房价的目标，就要千方百计地将地价控制在合理的范围内。我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12％，约15万平方公里，人地矛盾突出问题十分严重。目前，我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾最为突出的日本相当。到2030年人口高峰时，按16亿人口计算，人均平地面积将下降到720平方米。约为日本同期的90％。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高，所以为了保障世世代代住有所居的基本权利和实现代际公平，就必须积极制定和实施集约用地的政策导向。当前，仅仅改变出让土地的方式依旧是治标不治本，只有加大对闲置土地的处置力度，才能制止开发商争当“地主”的欲望，才能使高升的地价合理回归。 2.我国经济发展的不平衡导致社会差距过大 进入21世纪以来，我国房价持续上涨，国务院各相关部门不断出台调控政策。但是各省市尤其是一、二线城市房价却迎着步步紧逼的调控昂首向上，出现了各国少有的越调控房价涨得越快的怪现象。2006年，我国平均房价收入比为6.7，仍属于可接受范围，与国际平均水平也相接近。但是，我国的房价收入比的社会差距很大，2006年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高收入家庭的房价收入比刚超过2，前者是后者的近10倍。并且，这种差距仍呈现出逐年扩大的趋势。由此可见，我国商品房价格的快速非理性上涨和人均每年可支配收入的差距的日益增大，既影响了消费者改善住房需求和积极性，更使一批低收入家庭改善住房和实现住有所居成为难以实现的奢望。 根据联合国教科文组织的调查统计表明：我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距要比国际平均水平高出很多，中、低收入家庭的购房能力明显低于国际同等水平。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国“十一五”期间房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。因此，基本居住权的保障和购房能力社会差距的调节需要政府制定科学和合理的住房政策来发挥作用。 3.建立和健全我国的住房征信体系 住房是资金密集型产品，单位价格很高，一般都在数十万元乃至几百万元之间，远远超过了一般家庭所能承受的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用，尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。必须在“十一五”期间努力建立和健全我国的住房征信体系和进一步规范我国的政策性住房金融制度。由于我国的住房征信体系真正建立和完善还有很长的一段路要走，所以公民与政府间的有效监督还只停留在口头上，真正实施还有待时日。 我国目前与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融、保险等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。商业银行在住房信用查询方面主要依赖人民银行建立的银行业个人征信系统，但该系统的个人信息还不完整和准确，且更新慢，不能充分、及时地记录和反映家庭成员的相关信息，不能对家庭住房情况进行精确统计，因而也不能为购买经济适用住房和廉租房配租等工作提供征信支持。由于政府不能准确掌握居民的收入和住房情况，居民也不能对政府和政府官员的行为进行有效的监督，双方存在着严重的信息不对称，使得一些在发达国家和亚洲四小龙实施多年且行之有效的住房经验，没能在我国这个急需建立和完善住房体系的发展中国家开花结果。 二、建立保障性住房的合理运作机制 1.建立保障性住房的价格形成机制 我国和谐社会建设中人民享有充分的住房权利，2007年全国建设工作会议明确指出：拥有住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。党的十七大更是将住有所居定为了基本国策。然而，从改革开放30年的探索与实践看，仅靠市场机制还无法全面和快速的解决住房领域的社会公平问题。权利体现在具体的政策中，1998年国务院相关文件制订的保障性住房补贴标准是三口之家60平方米，即人均20平方米。2005年以来，建设部曾经公布小康社会住房标准人均30平方米。我国作为人口大国，参照保障性住房标准来统筹保障性住房建设，用小康住房的标准来指导城市商品住房建设，具有突出的操作价值与实践意义。每个城市的资源情况不同，人口集中度状况不同，小康住房标准也应当根据这些不同和差别而有所区别。
