党的十七大报告提出，要坚持以人为本的科学发展观，加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”，推动建设和谐社会。温家宝总理最近一次在回答记者提问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”可见，党和国家领导人多么关注我国房地产业的健康发展问题。 近些年来，我国的房地产市场比较混乱，价格形成机制一直处于非理性的状态，导致房价居高不下，成为社会强烈反映的一大焦点问题。2007年上半年，面对我国市场房价高涨，社会上喊涨声不断的媒体舆论，依据国家对房地产市场价格采取一系列经济政策调控措施实施情况的分析，笔者曾预测房价高涨的趋势将会得到一定程度的遏制，市场房价将会逐步走低，并以《普通老百姓：盼闻房市降价声》为题，撰写一文，试图对房地产市场持续不断的喊涨声泼点“冷水”，促其能够降降温，让房价回归合理价位，达到让普通老百姓能够“买得起”房的目的。这也正是政府对房地产市场价格一再加强宏观调控的重要目标之一。大概是缘于此文喊出了普通老百姓的心声吧，被多家杂志发表或转载。但相当长一段时间里房市价格并没有随老百姓的心愿而降下来，反而又上涨了9%以上，直到11月份，才从房价上涨“晴雨表”的深圳、广州、上海、北京等地传来让老百姓高兴的房市降价的消息。深圳的房产“卖不动了”，成交量大大萎缩，不到以往高峰年份的百分之几，许多房地产中介公司因无事可干而纷纷“关门大吉”，甚至有的二手房一、两个月就缩水五六十万元；广州市、上海市的房价每平方米1000元、2000元的往下降，许多开发商不得不打起“精装修”的招牌推销房子，即使这样依然是“有价无市”。据此，有专家分析，认为房地产市场在2008年里将会出现“拐点”，房价将会出现走低趋势。这是令人欣喜的必然现象，也是房市价格趋于健康合理的良好开端。 房市价格趋降走低，应该说是政府一系列宏观调控政策措施效应开始显现的必然反映。我们承认，城市化进程的加快、土地资源的有限性和楼市供不应求的表象在根本上支撑着高高的房价，但非理性的、放纵的、失灵的房地产市场价格形成机制亦是房价高涨的重要原因。政府看到了这一点，并采取了一系列必要的调控政策措施，在去年连续打出了各种调控手段的“组合拳”：为控制投机性贷款防范金融风险，从3月份到9月份半年时间内接连 5次加息，房贷基准利率提高近1个百分点，增长率达6.29%；4次提高银行存款准备金率，并针对“二套房”贷款从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为解决广大低收入者的住房问题，8月7日国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确了经济适用房和廉租房实施的制度、政策，加大了经济适用房和廉租房建筑面积和供应比例；尤其是10月1日，在我国法治进程中“具有里程碑意义”的《物权法》的实施解除了广大群众关于“70年大限到期”的后顾之忧并掀起业主维权高潮；有了《物权法》作为征收物业税的理论基础，被视为有助于抑制投资性购房的物业税再次在悬念中起步，由试点“空转”开始向“落实”提速；12月份，国务院派出由“房地产调控部际联席会议”的成员部门组成的督察组，奔赴全国十多个城市，检查各地落实房地产既有调控政策的情况，重点检查房价与供应结构调整情况；等等。随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，随着各级党委、政府的高度重视，随着房地产市场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中，预料之内，是必然趋势。 按说，房地产市场的“价格泡沫”应该破灭了，高涨的房价应该低头了，让普通老百姓能够“买得起房”的“曙光”应该看到了。但被房地产开发商控制的某些新闻媒体仍摆出许许多多的“理由”，在那里高喊房价不会回落，“拐点”不会出现，认为房价仍会继续高涨。那么，房市价格趋降的“星星之火”究竟可否燃起“燎原”之势，房价能否回归正常、公平、合理的价位？今后的房价走势究竟是涨还是降？房地产市场能否健康发展？对此的观点依然有二：一是喊涨派，二是喊降派。笔者仍然坚持“喊降派”的观点。但这必须以强化政府宏观调控政策措施能够得以贯彻落实为保障，以建立完善、成熟、公平、合理的房市价格形成机制为基础。倘若没有一个完善的市场价格形成机制作前提条件，房市价格还会处于一个动荡的、不稳定的状态，房市价格市场调节失灵现象还会加剧，甚至价格高涨得惊人离谱，加剧社会不稳定因素，阻碍和谐社会建设及其环境的形成。 分析目前房地产市场价格形成机制、运行机制、管理机制的状况，我们不得不承认，其市场价格形成机制很不科学、很不合理，房价涨得太离谱，老百姓讲话“涨得没边没沿”，明显违背市场经济价值规律，大大超出了人们的“实际承受能力”。不错，房市价格放开了，实行了市场调节价，企业有着完全的自主定价权。但一些房地产开发商是如何制定销售价格的？可以说其价格的形成方式五花八门，基本上不看成本，只求暴利；不讲价值规律，只看“市场需求”。有许多这方面的例子，让人们对房价的形成雾里看花，“看不懂，弄不清”。一是靠封建迷信思想定价。前些年报刊发布一则新闻，至今令人记忆犹新。说是某开发商在确定房价时，先请来风水先生，让其占卜算卦，尔后风水先生将几种高定的价格写在几张红纸上，放一只公鸡用嘴去叼，公鸡叼到哪张红纸，就确定哪张纸上所写的价格。这价格定得岂不荒唐可笑？尽管这是一个怪诞的例子，但也可说明房市价格失控到何种程度了。二是只看“市场”而不看成本定价。按一般规律，开发商应该依据开发建筑成本、管理费用、税收、利润以及市场供求情况等来确定公平、合理的销售价格，但现实情况则是根本不去考虑成本，只需参照周围其他房地产的价格就可以定出自己的价格。报载一个房地产营销商确定价格的“内幕”：房产价格与成本无关。有的开发商将楼盘3000元／平方米的价格“卖”给营销商，而营销商则可将之卖到5000至6000元／平方米，价格翻了一番，不能说不是暴利吧！这种定价方式，只是跟着市场跑，确实与成本无关。三是政府不当干预形成高定价。有的地方政府对二手房价格的形成定下“只准高不能低”的硬性“杠杠”，规定某地段二手房的交易价格，在征收交易税时，高于4800元／平方米时，按实际交易价格计税，而低于4800元／平方米时，则按4800元／平方米计税。据说此政策规定出台的目的是为了防止偷税。这就违背了实事求是的原则，无形中抬高了房市的交易价格，与国家遏制房价高涨的调控政策是相背离的。正是市场房价形成过程中存在着这种随意的、非理性的、甚至是荒唐的定价行为，致使我国对房价的一系列调控政策措施大打折扣，市场调节机制频频失灵，导致房价屡屡上升，普通老百姓“买不起房”的呼声日渐高涨，成为建设和谐社会的一大障碍因素。
