2007年7月19日至20日，国务院发展研究中心市场经济研究所与世界银行集团、国际金融公司共同召开了“中低收入居民住房政策”国际研讨会。与会的国际住房专家对我国住房领域当前存在的问题、面临的政策挑战给予了高度关注，并结合各国住房政策经验与教训，提出了一些值得我们研究和探讨的政策问题。 一、中国已进入城市化峰速发展阶段，住房政策面临全新挑战 根据发达国家城市化的历史，城市化率从40%上升到60%的过程，是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段(Peak Rate of Urbanization)。城市化进入峰速发展阶段，不仅带来城市人口的大幅增加和城市规模的急速膨胀，也对各国的住房市场带来深刻的影响。这一阶段不仅住房投资规模会进一步扩大，住房投资总量将达到相当于GDP7%-9%(或GNP3%-4%)的高位水平，而且房地产的资产价值也将持续快速增长，城市房地产的资产规模在国民财富中的比例，将从城市化启动阶段的15%提高到60%以上。 目前，中国的城市化率已经超过40%，正处在从城市化起飞阶段向城市化峰速阶段转变的拐点上。这意味着未来20年，中国都将处在城市化峰速发展阶段，庞大的人口规模以及城市化高速发展所带动的巨大住房需求，可能在人类历史上都是非常少见的，这对中国，乃至对全世界的影响都将是非常巨大的。 国际住房专家认为，中国在城市化起飞阶段的住房政策是比较成功的，但也存在许多制度性的缺陷。进入城市化峰速阶段后，中国的住房政策可能面临着一系列的挑战。如果不对以前遗留的制度性缺陷进行改革和调整，这种缺陷就会被放大，就会带来更为严重的问题。因此，进入城市化峰速发展阶段，中国更需要有一个好的住房制度安排和住房政策框架。 二、解决住房问题要与其他社会经济政策相协调 国际住房专家强调，不能简单地就住房问题来考虑住房政策，解决住房问题要与交通、城市建设、社会保障等问题相结合。 首先，各国政府在制订住房政策时的一个基本思想，是要把住房问题和交通问题整合起来一块进行考虑。如果只关注住房问题，让中低收入居民住到远离城市、且交通条件很差的地方，可能会带来生活成本增加、就业困难等问题。以法国为例，从1960年到2004年，法国的城市化率是从60%上升到77%，人均收入水平从4000美元增加到35000美元，居民消费支出中的住房支出比例从不到10%上升到20%，住房条件得到较大改善；与此同时，法国政府非常重视发展公共交通，城市居民出行非常方便，交通支出比例在过去的44年中并没有发生明显的变化，2004年为10%，仅比1966年增加了两个百分点。 其次，低收入人群的住房政策要纳入统一的社会政策。低收入群体不仅在获得住房方面存在问题，而且在获得医疗、教育等方面也存在许多问题。为此，世界各国的普遍做法是，将低收入人群的住房问题，同就业、医疗、教育等问题结合起来考虑，统一纳入国家社会政策范围，以形成一揽子解决方案。 第三，从战略高度协调好城市竞争能力和宜居性的关系。在城市化高速发展的过程中，各国都曾面临提升城市竞争能力和改善宜居性的矛盾。目前中国已是一个相当开放的经济，中国经济竞争力的源泉，主要来自于城市。因为只有通过城市，才能够获得国际资本、技术、人才、管理等关键的发展要素，才能够改善基础设施。所以，城市竞争能力提升是中国融入全球化所必需的，也是城市自身发展所必需的。与此同时，城市发展也需要宜居性，为居民的生活和居住提供空间，为投资者和各类企业提供良好的生活环境和基础设施。因此，处理好城市竞争力和宜居性的矛盾，不仅是促进城市经济快速发展的战略问题，也是住房政策中必须关注的关键问题。 三、在城市化峰速发展阶段要特别重视住房供给及土地利用政策 从各国住房政策的演进过程来看，高度城市化的发达国家，目前的住房政策主要集中在需求方面。而在其城市化峰速发展阶段，各国政府不仅需要通过补贴、住房金融等政策来推动住房需求，而且也高度重视供给政策，并在这一阶段大幅度地增加住房的供给。 国际住房专家认为，在住房供给政策方面，中国特别需要关注土地利用政策。特别是在土地供应矛盾越来越突出的情况下，中国应特别重视提高土地的利用效率。发达国家在这方面的主要措施是加强城市规划和容积率管理。在住宅区容积率管理上，各国在城市规划中都对住宅区的容积率有较高的规定，例如巴黎住宅区的容积率为3，华盛顿为6，纽约为10。 在中国，各大城市的人口密度都比较高，但住宅区的容积率标准却比较低，而且缺乏对容积率的总体规划和管理，例如，在中国北方一个特大城市的总体规划中，城市中心区及地铁沿线的住宅容积率仅为1.5，而在城市郊区的公寓项目，其容积率却是2。较低的容积率和管理规则的缺失，在用地规模没有限制的条件下，就会出现城市规模无限扩张的问题；而在目前中国严格控制农地转换为城市用地的条件下，将加剧用地矛盾，并影响住房供应总量或降低户均住房面积。因此，中国迫切需要解决包括容积率在内的城市规划问题，高度重视规划部门的作用，加强对城市规划人员的培训，以应对城市化高速发展带来的土地资源方面的挑战。
