[中图分类号]F293.31[文献标识码]A[文章编号]1008-8806（2007）04-0046-07 改革开放以来，随着市场化改革的深入，住房市场改革也趋于深入，国家逐步放弃了原有单位统包、统揽的实物福利分房制度，逐步转向为以市场化供求为主、国家福利和集体福利为辅的住房格局，具体表现为商品房、经济适用房、职工居民集资建房等多层次的住房保障体系，收入较高的社会群体通过商品购买形式购买商品房从而改变住房条件，中低收入群体则可以申请、购买经济适用房，而对于收入低、住房条件差，且收入与生活缺乏稳定性保障的群体则可以申请、租用政府提供的廉租房来改善居住条件。所谓廉租房，是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的住房。廉租房是政府为解决住房条件差、收入水平低的家庭住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度。① 一、廉租—福利均衡与公共品效应 基于边际效用递减的原则，福利经济学认为，当社会收入分配机制有利于将购买力从富人向穷人转移时，必将增进社会经济福利，任何能增加国民收入而不减少穷人在其中占有的绝对份额的措施，或者使穷人占有的绝对份额增加，而不减少国民收入的措施，都一定会增加社会福利。现代福利经济学认为，社会福利的最大化与均衡是社会福利发展的最终目标。② 廉租制度是一种典型的由国家主导的收入再分配制度，而这种制度在不减少社会总福利的前提下，将富人和中等收入家庭的部分收入通过转移支付，提高低收入人群获取住房权益的能力或者降低低收入人群获取住房权益的成本，是典型的帕雷托福利改进，而完善的廉租制度最终将有利于实现“居者有其屋”的社会福利均衡目标。 不仅如此，住房还是人的基本生存需要，是人生存与发展的重要基础，是人最基本的权利。美国心理学家马斯洛指出，人的需求从低层次到高层次依次为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。其中对食物、水、空气和住房等需求都是生理需求，这类需求的级别最低，人们在转向较高层次的需求之前，总是尽力满足这类需求。当前，房价高、住房难，住房问题已经成为社会新的“三座大山”之一，住房权作为人尤其是社会低收入群体所应享有的一项基本权利进一步被凸显了出来。“居者有其屋”不仅是社会福利均衡与最大化的要求，更是人类生存与发展的基本要求，实现这个目标应是政府合法性的根本考量标准之一。 公共产品具有非排他性和非竞争性，住房不具有绝对的非排他性，在住房市场化成熟的市场环境中，住房是一种自由买卖的商品。但是，经典的价格与供求理论却因住房产品的特殊性而不能充分作用，住房因为是社会基本的生活品，是保障社会成员居住权所必需的，因而，住房的配置也具有公共产品的性质，这就要求政府适当参与其供求活动。同时，住房是商品和社会保障品的综合。住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。然而住房如养老保险、医疗保险一样，对于低收入群体的住房问题需要政府实行特别政策和制度保障，并纳入到整个社会保障体系之中，成为国家社会事业发展的重要内容。而这一点已被西方国家的住房公共政策变革取向所证实，发达国家和地区对住房问题有一个共同的立场，即强调住房的公共产品的特性，因而政府对解决住房问题尤其是低收入家庭住房问题责无旁贷。 综上可见，社会成员住房的获得，虽然主要依靠市场机制供求满足，但另一方面，政府在保障社会成员尤其是社会低收入群体的居住权方面负有不可推卸的责任。作为解决住房条件差、收入水平低的家庭住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，廉租制度成为政府提供公共产品、保障社会成员基本住房权利的重要方式，在中国有其存在的必然性。第一，市场经济条件下，优胜劣汰，各类要素和财富有集中的倾向，社会发展不均衡、收入分配不均衡，社会阶层收入差距拉大，部分低收入社会成员靠自己的财富积累根本无法实现居住权，更不要奢谈拥有住房所有权了。而廉租制度通过提供实物补贴或者货币补贴，增强了这部分群体实现居住权的能力。第二，由于遗传、自然更替、社会创伤等因素造成部分群体无法获得稳定的工作和收入，这部分人或是天生存有生理缺陷，或是因年老已经失去劳动能力，或是因社会创伤而造成失去劳动能力，从而根本没有能力实现居住权。第三，家庭结构释放而造成的住房权无法实现，主要是由于随着经济社会发展和观念的变化，家庭规模小型化、核心化趋势明显，原有家庭结构中年轻人主动脱离父母而单独居住，这部分人由于工作和收入尚缺乏稳定性，短期内住房权的保障存在很大困难。当然，这部分人由于年轻而且掌握现代化知识和技术，所以，大部分学者认为他们更应该进入房地产市场购买商品房，而事实也是如此。第四，城市扩张导致的住房权无法保障。随着工业化、城镇化速度加快，大量的农村剩余劳动力从农村转移到城市，这个群体是市民化的主要力量，但由于他们从事的多是待遇低、稳定性差、缺乏保障的工作，他们收入低，购买房屋的可能性较小，其在城市住房权利往往得不到保障，而其子女即第二代农民工住房权得不到保障的问题更严重，影响也更大。
