房地产价格过高对民生问题的影响

      所谓民生问题，就是关系到广大民众的生计问题。当前，在绝大多数城乡居民已经满足了吃穿需要的同时，教育、医疗、住房、就业等问题开始凸显，成为经济社会发展中新的矛盾。

      2002年，北京市商品房销售均价为4767元／平方米，2005年上涨至6788元／平方米，涨幅高达42.4％。上海则由4134元／平方米上涨至6842，涨幅达65.5％。而2005年，北京、上海两市的城镇居民人均可支配收入分别为17653元和18645元①，如果以三口之家购买90平米住房衡量，房价收入比分别为11.5倍和11倍，远远超出世界银行的标准。（世界银行给出的房价收入比指导线为6倍以下）2002年以来，以上海、北京、杭州为代表的各大中城市房地产价格大幅上涨，目前，已经开始脱离普通城镇居民的购买能力，影响到了中低收入群体最基本的居住需求。如果任其上涨，就将由经济问题演化为社会问题，产生新的矛盾。

      笔者从以下几个方面分析房价上涨对民生造成的影响。

      一、房价持续上涨会抑制内需，对居民其它消费产生压缩效应。

      图1 1999—2005年最终消费支出对GDP的贡献率及拉动

      

      （数据来源：《中国统计年鉴2006》）

      住房是大宗商品，购买时需要大笔支出，按照现行价格，大部分城市居民无力一次付清，只有通过公积金贷款或者商业贷款来筹措，然后背负沉重的债务。这就等于提前透支了未来的消费开支。为了按时偿还贷款，只有压缩其它消费需求。我国国内市场本身产能过剩，需求不旺，房价的持续上涨必然进一步导致国内市场萎缩，增加对国际市场的依赖。当前，我国制造业依靠劳动力比较成本优势在国际市场占有很大份额，但是长远看，房价高涨将会造成提高劳动者工资水平的压力，劳动力成本优势会缩减，制造业进一步发展面临困难。而且，房地产及房地产相关行业需求的增加，是以更大范围、更多行业的消费需求被抑制为代价的。房价越高，其对内需的破坏性就越大。如图1所示，1999年，我国最终消费支出对国内生产总值（GDP）的贡献率② 高达76.8％，此后逐年递减，到2005年已降低至36.1％。而最终消费支出对国内生产总值（GDP）的拉动③ 也相应由5.8降低至3.7。2006年11月23日，中国人民银行副行长苏宁表示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62％下降到2005年的52.1％，居民消费率也从1991年的48.8％下降到2005年的38.2％，④ 均达历史最低水平，房价的快速增长是一个重要原因。

      要扩大内需，促进其他产业的发展，就必须遏制房价上涨幅度，使其回复到合理水平。

      二、房价过快上涨会扭曲市场价格体系，导致市场失灵并最终造成资源的无效配置。

      据统计，截至2005年11月，全国商品房及住宅空置面积分别为1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2％和8.0％。2007年4月，全国商品房空置面积已经达到1.27亿平方米。⑤ 在房价和销售量均大幅增长的情况下，如此巨大的商品房空置面积暴露出房地产市场资源无效配置的问题。一边是大幅上涨的房价、不断增加的空置面积、愈演愈烈的投机行为，一边是日益紧缺的房源和越来越多无力购房的低收入群体。

      图2 部分月份商品房空置面积及增长率

      

      （数据来源：http://www.stats.gov.cn/，国家统计局网站统计分析“国房景气指数”）

      西方经济学认为，消费、投资、出口是推动经济发展的主要力量，但是由于居民最终消费支出受到压缩，逐渐滑落至历史低点，总需求明显不足，其对我国经济增长的推动作用正在减小。我国内需难以扩大是经济持续发展的一大隐忧。经济发展过于依赖投资和出口，一方面容易导致投资规模急剧膨胀，引发产能过剩、库存增加、商品价格下跌，进而增大金融风险和经济运行风险；另一方面，也使我国外贸依赖度增加，面对激烈的国际竞争和贸易壁垒，国际市场波动对我国经济的影响程度将加大。

      住房完全市场化的取向在制度设计上本身就存在问题，这就是没有考虑低收入群体的承受能力，将所有城市居民不加区别地推向市场，完全剥离了住房公共产品的属性。房地产市场的需求被迅速放大，而商品房供给量相对于巨大的需求而言近乎杯水车薪，房价快速上涨实属必然。

      市场是以商品的价格来配置资源的，通常认为这种方式是具有效率的。但是，在房地产市场中，由于商品房不但具有居住使用的功能，还能够保值增值，从而兼具了消费品和资本品双重属性。不断上涨的房价释放出的信号最终造成这样的结果：突出的供求矛盾使投资者预期将产生巨大利润空间，于是大量资本进入，凭借其强大的购买力购置房产，很大一部分商品房通过价格机制流向投资者手中，供求矛盾进一步加剧，然后是房价的进一步上涨。过高的房价将大量低收入群体逐渐排斥在房地产市场之外，房地产价格体系扭曲。