住房价格快速上涨的原因分析及政策建议

      1998年住房制度改革以来，我国房地产业发展迅速，对拉动国民经济增长，满足居民住房需求方面发挥了重要作用。但是，近几年住房价格呈持续快速上涨趋势，且上涨范围逐步从经济发达地区的大城市扩散到全国大多数城市，如不加以治理、任其发展，将最终影响经济安全和社会稳定。

      一、我国住房市场发展和房价运行基本情况

      （一）商品房供应和需求大幅增长

      1998年我国开始全面推行住房制度改革，停止住房实物分配，推行住房消费商品化和社会化，实行住房分配货币化，实施积极的住房建设和消费信贷等鼓励政策，以住房为主体的房地产投资和需求持续旺盛，需求增长速度大于供给增长速度，持续呈卖方市场特征。1998年至2006年，房地产投资年均增长21.1％，远远超过同期国内生产总值9.2％的增长速度，也高于固定资产投资18.2％的增速。2006年房地产完成投资1.9万亿元，其中住房投资占房地产投资的比重为70.2％，住房投资成为房地产投资的主体。2000年以来，商品房销售面积增速持续高于竣工面积增速，2005、2006年甚至出现商品房销售面积高于竣工面积的局面，房地产市场需求持续旺盛（详见表1）。

      

      （二）住房价格上涨较快，上涨范围逐步扩大

      住房销售价格涨幅持续偏高。2003年，我国新建商品住房销售价格开始出现较大幅度的上涨。2000年至2006年新建商品住房销售价格年同比涨幅分别为1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％和6.4％。2003—2006年，新建住房销售价格年均上涨6.8％，而同期居民消费价格总水平年均仅上升1.5％，房价涨幅持续偏高。2006年北京、广东、深圳等城市涨幅持续保持在10％以上。

      房价过快上涨的区域逐渐扩大。房价开始快速上升初期，房价涨幅较高的区域主要集中在上海、杭州、南京、青岛、大连等沿海经济发展较快的中心城市，涨幅持续在10％以上。在中心城市房价领涨的带动下，一些中小城市房价涨幅也呈明显上涨趋势。2006年下半年，纳入房价统计的70个城市中，35个大中城市和其他城市月环比平均涨幅分别为0.46％和0.62％；2007年一季度分别为0.74％和0.83％，其他城市房价涨幅超过35个大中城市。

      房屋租赁价格基本平稳。2000—2006年，房屋租赁价格年同比涨幅分别为2.4％、2.8％、0.8％、1.9％、1.4％、1.9％和1.7％，远低于房屋销售价格上涨幅度。

      二、住房价格上涨过快的原因分析

      （一）流动性过剩是导致房价上涨的直接原因

      在外贸顺差持续过大、实际利率长期偏低等因素作用下，我国流动性过剩问题逐渐显现。2006年底，我国广义货币占国内生产总值的比重（M[，2]/GDP）为1.65，是1990年的2倍，年均增长6％，货币供应规模大幅度超过经济规模。从其他国家经验数据看，我国M[，2]占GDP的比重不仅绝对值偏高，而且增速过快（详见表2）。如美国这一比率长期保持在0.65左右（详见表3），日本、印度同期年均增长分别为1.5％和3.5％。流动性过剩使得房地产等资产性需求持续攀升。

      

      

      受供过于求的市场格局约束，消费品价格难以上涨。由于居民工资水平偏低且收入差距逐渐拉大、社会保障机制不健全以及就业压力大等原因，居民消费意愿受到抑制，与其他国家相比我国的消费率明显偏低。据世行统计，2002年世界平均消费率为80.1％，其中低收入国家的平均消费率为80.7％，中等收入国家为74.3％，高收入国家为81.0％①，而我国2002年的消费率仅为58.2％，2005年又进一步下降为52.1％，比世界平均水平低20个百分点以上。受消费需求不足等因素的影响，我国大多数消费品都处于供过于求的状态。据商务部2006年6月调查显示，600种主要消费品中，供过于求的有428种，占71.3％；供求基本平衡的有172种，占28.7％；没有供不应求的商品。在这种情况下，消费品价格很难通过成本扩张大幅度上涨，流动性过剩带来的价格上行压力只能通过资本品价格和股市、债币价格的上涨加以释放。

      资本市场发展较慢，流动性过剩难以向资本市场转移。2005年我国企业通过股票市场筹集资金1882亿元，仅占当年M[，2]的0.6％；2006年，股票市场融资大幅增长，达到了5594亿元，也仅占当年M[，2]的1.6％，股票市场吸纳流动性的容量有限。债券市场方面，2006年我国新发行企业债3938亿元，只占M[，2]的1.1％。从国际经验看，直接融资（股票和债券融资）占企业融资比重一般在50左右，而2006年我国非金融机构的直接融资比重只有18％，比2005年还降低1.8个百分点（详见表4）。