根据建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理局联合发出的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的要求，在“房地产交易秩序专项整治工作方案”中，列到本次房地产交易秩序专项整治范围的有：将未取得营业执照从事房地产经纪业务；未按规定采用经纪合同示范文本；房地产经纪人利用虚假信息骗中介费、服务费、看房费等费用；在代理买卖过程中骗取差价；经纪机构直接从事商品房买卖等行为列为房地产经纪的违规行为。 近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对推动房地产市场运转起到润滑剂的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，与市场发展不协调的一面也日益突显。随着我国房地产市场的发展，更多海外中介的进入，国内的房地产中介业将受到强烈冲击，面临严峻挑战。故而有必要针对我国房地产中介存在的问题进行全面反思，这样才能顺利与国际接轨，获得生存与发展。 一、房地产中介现状：问题与分析 尽管发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题。 1.法律法规体系不完善 到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。 2.缺乏专业人才，影响产业的提升 21世纪的竞争是人才竞争。房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。 3.中介机构行为尚不规范 中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面：(1)主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；(2)不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分；(3)机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。这些“三无”机构的存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象。 4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化 公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。 5.行业监管不力 目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。 二、房地产中介问题的解决：方法与对策 1.中介自身应苦练内功，寻找差异化竞争策略 房地产中介企业在拥有巨大市场潜力的同时，还面临市场竞争的巨大压力。新一轮的竞争将不再是拼店面多寡和房源多寡，而将是真正地进入品牌竞争。一方面，在未来本土的房地产市场里，发展商对中介机构的依赖会越来越强，而且消费者在购房或租房时，也会更多地寻求中介服务。另一方面，国内房地产法规及行业管理也在趋于完善，企业经营成本在逐步加大，房地产中介服务公司如果没有资金与品牌做支撑，资源匮乏，业务品种单一，抗风险能力太弱，也将难以为继。未来，房地产中介企业要继续生存发展，唯有以品牌建设为重点，向规范化、规模化、品牌化发展。因此，对于现有企业，应该在同一区域内寻求差异化服务，做到差别竞争；必须依托行业协会和业绩好、实力强的企业的共同倡导，通过企业间的联盟或同盟关系，对区域市场进行有效规范，加强行业内的自律，从而推动房地产经纪行业的规范、理性、有序、健康发展。
