以科学发展观为指导，全面构建和谐社会是新的历史时期的发展目标。在这个新时期，我国房地产业作为支柱产业之一需要有较大发展，而房地产投融资活动中许多新生问题也急需研究并解决。本文就2007年我国房地产的发展预测、国家宏观调控政策的双重效果和房地产价格问题与对策这三方面问题谈谈个人看法。 一、房地产投融资体系的发展预测 从1990年至今，我国普遍推行住宅商品化，房地产业全面发展，出现了集团化、股份化趋势。就北京市情况而言，当年城市的危房改造和拆建工程造就了建设银行房地产金融业务的产生和发展，巩固了建设银行的工程审价咨询业务和建筑、开发企业资信评估业务。 我国城镇全面实行房改后，房地产市场逐渐形成。由于资本市场发展滞后，住宅预售款已成为开发商的一个融资来源，另一个重要的融资来源就是银行贷款。银行贷款支持了城镇住房商品化，股票市场和信托投资只起了辅助作用。而政府部门在解决中低收入阶层的住房保障方面并不很完善，因此出现了“居者有其屋”扭曲成“居者购其屋”的全民买房“虚热”局面。 “全民买房”热潮推动了国内住宅市场需求持续大于供给和房价持续上涨。这是最根本的原因。拆迁、征地、造价、税费及开发商谋利等均是伴生的因素。同时各银行都开办房地产开发贷款和个人住房担保抵押贷款业务，加快了房地产住宅市场的快速发展。同时也产生了开发商资质和信用问题，如“假按揭”，还有大量居民超越自身能力贷款买房问题和盲目攀比、追求大、洋、豪趋势。 回顾房地产金融发展的进程，伴随我国房地产“经济支柱论”的兴起，出现了“复合融资论”和“阶段保证论”，创造了许多金融产品，推动了房地产市场的快速发展，也出现了“房地产投资过热”现象，引起政府部门的高度重视。健康的房地产金融体系应是符合中国国情的多元的房地产投融资体系。它包括：适度资本市场、适度信托投资、适度银行信贷和适度个人住房储蓄、严格的住房公积金制度和住房补贴制度等。笔者预测，2007年，针对不同收入阶层，我国住房消费及投融资形式有如下几个方面： 1.个人收入中住房消费部分＋住房补贴→可落实廉租房。 2.个人收入中住房消费部分＋住房公积金→可去市场租房。 3.个人收入中住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄→可购买限定面积的经济适用房。 4.个人收入中住房消费部分＋住房公积金＋住房储蓄＋优惠住房贷款→可购买限价商品房。 5.个人收入中住房消费和投资部分＋住房公积金＋普通住房贷款→可购买普通商品住宅。 6.个人收入中住房消费和投资部分＋有控制的住房贷款→可购买高级商品住宅或别墅，亦不应限制是否居民、是否国人。 总之，政府的事按政策办，金融的事按规律办。为了满足住房消费市场持续发展的旺盛需求，商业银行信贷业务理应有稳健的持续发展，一方面，支持诚信而成熟的房地产开发商；另一方面，支持有条件购房的居民群众。各行其路，各得其所。 房地产信贷的健康发展与风险控制是有规律可寻的，需要认真调查研究和审慎操作执行才能实现。笔者认为：2007年，把握房地产企业贷款差别管理有“三条法则”：一是正确认识信贷风险来源由市场风险、信用风险、经营风险综合交织造成，而信贷经营就是发展与风险的博弈，艺高才能胆大，只有实施全面风险控制才能保证信贷业务的健康发展。二是认真把握房地产信贷业务特点，正确分析客户贡献价值及风险因素，准确评估项目效益及制约因素，严格计算授信限额及制定“封闭管理”控制措施。三是精细执行房地产信贷业务程序规定，受理、调查、审批、发放、检查、回收各环节工作要求都要落到实处，关于授权、预警、授信、定价、质量、损失等制度规定都要严格执行。 同时，对于个人住房担保抵押贷款业务管理更要掌握“三个特点”：一是个人信用风险是个人住房贷款风险控制的重点，主要来自客户决策风险、违约风险和道德风险等。二是个人贷款的信用风险与住宅项目建设风险紧密相连，此项目不论什么因素失败，在该项目发生的个人住房担保抵押贷款都会处于风险之中。三是个人住房担保抵押贷款的申请资料多、审查程序多、计算复杂、要求严格，必须认真执行。其主要程序是：营销及受理、评价个人资信、评估房源价值、承诺组合定价、落实担保和贷款合同、发放检查回收或展期、产权证抵押和分期还款委托手续等。 从以往案例分析，巨额“假按揭”都是房地产企业贷款风险的变种；而大量的个人住房贷款风险均来自还款能力不足和少量的欺诈风险。这是商业银行管理及防范的重点。 二、房地产调控政策的目标与效果 2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，要认真落实2006年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施（以下简称“国六条”）。此次“国六条”与 2005年4月27日国务院办公厅下发的引导和调控房地产市场的“八项措施”（以下简称“国八条”）相比更加明确。这两次房地产调控政策的实施，突出说明了我国房地产业的健康发展已成为全面建设小康社会，实现“统筹兼顾”、“创新发展”，建立“和谐社会”的重要战略问题。但是，房地产业的问题究竟在哪里？笔者认为：首要的问题是对我国住房建设与供给的基本经济属性的判断是完全商品化和市场化，还是有限的商品化和市场化。
