一、引言 “泡沫”一词最早用于形容1636-1637年发生在荷兰的郁金香热，十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”以及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。由于泡沫对于经济整体破坏很大，人们从很早就开始关注并研究泡沫经济问题。Kinderberger对泡沫的产生、膨胀、破灭的全过程做出了经典的描述：“泡沫状态这个名词，随便一点说，即是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，因而对资本本身的作用和盈利能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机而告终。”由此可见，泡沫的产生、膨胀和破灭与投机和金融密切相关。但是，投机不仅发生在金融市场上，而且大量发生在其他市场上，如房地产市场、收藏品市场上等。可以认为房地产泡沫就是由房地产市场上过度投机所引起的，以房地产价格暴涨为表象，以金融危机告终的泡沫经济现象。 自2001年以来，我国商品房价格一直上扬，房价过高已经引起了社会各界广泛关注。对于中国房地产是否存在泡沫的问题，一直存在两派观点的争论：一派是美国摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠和社科院金融所金融发展室主任易宪容博士的泡沫威胁论；另一派是广大开发商和政府的观点，认为房价较高，但并不存在泡沫，房地产市场仍然在可控状态。谢国忠在《中国房地产泡沫将破裂》中警告：“中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫之中”[1]。而建设部政策研究中心课题组研究报告《怎样认识当前房地产市场形势》认为“目前的住宅需求真实，因此不能认为存在泡沫”[2]。 由于房地产是人类一切生产生活活动的载体，房地产泡沫对于房地产产业和金融造成的损害会对整个经济产生非常巨大的消极影响，就如日本房地产泡沫使得整个经济很快步入衰退期，十多年都无法恢复元气。因此，我们应该尽可能规避房地产泡沫。而要这样做，首先就必须找到房地产泡沫形成的原因。 二、房地产泡沫形成的原因分析 （一）房地产短期供给刚性和需求弹性共同作用 由于将土地开放成房地产需要经过一段较长的时期，而且房地产空间位置具有固定性和唯一性，因而，房地产供给在短期内具有刚性，其供给曲线的倾斜程度接近于垂直，是一条正斜率，向右上倾斜的曲线。而需求总是具有较强弹性的，特别是对于房地产这种价值较高的商品，人们在购买时必定深思熟虑，因而其需求曲线可认为接近于水平线，非常有弹性。假设均衡状态下房地产价格为PO,在短期内，由于受经济形势向好、城市化率提高、现有城市居民改善居住条件、人们预期看涨、婚房等刚性需求增加、投机需求增加等因素影响，需求曲线向右平移，而供给曲线由于刚性不会发生移动。此时，由于供给曲线斜率较大，因而需求曲线的较小移动也会导致房地产价格迅速上涨。短期供求失衡导致泡沫产生。 （二）投机需求的拉动 房地产商品具有双重属性：一方面，房地产商品具有客观使用价值，如可以居住，或作为写字楼、厂房、购物中心等待，我们把为了满足生产和生活的需要而产生的需求称为真实需求。对房地产商品的真实需求符合一般商品的供求规律，即价格与需求反方向变化，真实需求不会产生泡沫。另一方面，由于土地是稀缺资源，建立在土地基础上的房地产是经济活动的载体，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的房地产需求有无限扩大的趋势，因而房地产商品具有在未来长期内保值增值的潜力，因此就有投机商当预期房地产商品价格将上涨时，在短期内低买高卖，牟取差价，我们把这种短期持有以套取差价为目的的需求称为投机需求。 当投机者为数较少时，真实需求占市场主体地位，房地产价格由真实需求所主导，适度投机起到市场润滑剂作用，可适当规避市场风险。此时房地产价格应等于其重置价格，并受供求关系影响。但是由于信息不完全，投资者很难对变化的市场作出准确的判断。对经济前景的看好、某些投机者获取了暴利的示范效应、房地产行业发展的强大的真实需求的支撑，以及开发商和媒体的过度炒作常常会导致投资者高估未来收益的现象，从而形成房价上涨的预期。在房地产这种具有投资品性质的市场中，投机者对未来房价的预期起着至关重要的作用。当预期未来房价会上涨时，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，投机者和资金大量涌入房地产市场，导致需求量急剧增加，推动房价进一步上涨，从而吸引后继投机者和资金的进入，甚至使得投机需求取代真实需求成为市场主体，房地产价格由投机需求所主导。如果说泡沫膨胀阶段的房地产价格还有着真实需求和后继投机资金的支持，则当价格高至真实需求者不堪重负而放弃购买，同时后继资金停止进入房地产市场时，预期就会发生逆转。而一旦投机者对未来房价预期发生逆转，认为房价会下跌，则在“羊群效应”的作用下，所有投机者便会恐慌性抛售房地产商品，从而导致房价迅速下跌，房地产泡沫破灭。 （三）金融资金的支持 泡沫归根到底是一种金融现象，泡沫能否出现，一个最根本的条件就是市场上有大量资金存在，如果没有金融资金的支持，任何产业的繁荣都不可能产生泡沫。但是房地产与金融之间的关系又具有特殊性。一方面，房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融资金的支持，而且政府为促进房地产产业发展，在经济层面运转没有大波动时，一般会在金融上采取鼓励政策。另一方面，在现代社会中，土地和房地产具有稀缺性，具有客观使用价值，是人们生产生活不可或缺的实质资料，在长期内价格总是上升的，因此成为社会公认的保值增值的工具，也成为银行等金融机构一致公认的贷款的最佳抵押担保品。[3]而我国银行资金充足，急于寻找资金出路，银行以存贷利差作为主要获利方式的现状，使得我国银行贷款条件较宽松，以房地产作为抵押能够较易获得资金融通。房地产持有人可将房地产抵押给银行，获得贷款后，继续购买房地产，然后再抵押再购买，如此循环，从而在短期内流入房地产行业的资金就像滚雪球一样越来越大。正是由于金融资金的支持，房地产的后继投机资金才会大量跟进，为房地产泡沫的产生提供基础。
