2003年以来，我国房地产价格持续上扬。尽管政府多次出台调控措施，但各大城市的房价仍然高居不下。对此，有必要总结近几年经验教训，进一步改进我国房地产的金融调控。 一、近年我国房地产金融政策的简要回顾 （一）2003年房地产金融政策 自2002年下半年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、价格上涨过快以及商品房结构严重失衡的局面。对此，中央银行开始进行金融调控。 1.调控房地产信贷活动 2003年6月13日，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是后来引起广泛争议的121号文件。此文件的调控范围涵盖了整个房地产金融业务，不仅旨在提高房地产开发企业的经营门槛，也试图限制房屋的消费需求。其主要内容： 一是限制银行对房地产开发商发放信贷资金，要求商业银行只有当房地产开发企业的自有资金不得低于项目总投资的30%，且“四证齐全”时才能发放贷款；同时严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款。二是限制房地产开发土地供应贷款。要求商业银行严格控制土地储备贷款的发放，明确对政府土地储备中心的贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过两年。三是严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途，严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。四是限制房地产需求消费。包括商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款；提高第二套住房和商业用房的首付比例和贷款利率；规定个人商业用房贷款的抵借比不能超过60%，贷款期限最长不能超过十年等。此外，该文件还加强了个人住房公积金委托贷款业务的管理。 2.调控商业银行流动性 针对金融体系流动性总体偏松和货币信贷持续高速增长的局面，人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点（由6%调高至7%）。此举仅冻结商业银行1500亿元的超额准备金，因此相对于信贷调控政策而言，这是一项温和的政策措施。 （二）2004年房地产金融政策 2004年一季度全国固定资产投资继续保持高增长，且在很大程度上是由房地产的投资增长所引发和带动的，在此背景下，国务院、人民银行、银监会等部门加大政策力度，出台了多项房地产金融调控政策。 第一，人民银行自2004年4月25日起实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。 自2004年3月25日起实行再贷款浮息制度。自2004年4月25日起，再次提高存款准备金率0.5个百分点（由7%提高到7.5%）。 第二，自2004年6月起，银监会全面清理固定资产贷款，重点对在建、拟建的钢铁、水泥、党政机关办公楼、培训中心、城市快速轨道交通、会展中心、物流园区、大型购物中心等领域进行清理。 第三，2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》。针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理做了详细规定。《指引》规定，申请贷款的企业自有资金不得低于总投资的35%；每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 第四，中国人民银行自2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构1年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。 （三）2005年房地产金融政策回顾 1.中央银行的调控政策 2005年3月，针对房地产价格涨幅持续高位运行、潜在金融风险增大的形势，中国人民银行加大需求调控力度，开始调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 第一，对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。同时，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。 第二，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。 第三，对个人住房贷款逾期执行商业性贷款的罚息利率，由现行按每日万分之二点一计收罚息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。 2.中央银行与银行监管部门联手支持和引导房地产金融创新 2005年5月，中国人民银行与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》。此后，《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》相继出台并实施，资产证券化业务的相关配套规章、政策基本成型。 3.银监会强化风险监控 2005年9月，银监会向各地方银监局发布的《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。要求各银监局提示信托公司密切关注存量的证券和房地产风险变化情况，并对信托公司内控制度建设及新发生的房地产业务作出相应规定。通知大幅提高了房地产信托的门槛，要求满足自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备的房地产企业才能融资。
