记：畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……2006年房地产市场的“桀骜”与“任性”让政府和社会公众饱尝苦涩滋味。房地产的问题集中到一点就是房价太高，为什么会那么高？ 易：问题就在于房地产开发商、地方政府、炒房者一起在炒作房价。其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。但目前中国房地产市场的情况则不是这样。一是住房作为现代文明社会民众生活权利的一部分要予以保障；二是住房作为一种特殊的商品，开发商利用全民所拥有的资源对它进行垄断性定价，试图以合法方式让社会财富快速向少数人聚集。据东北财大姜春海的研究，仅从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20％-30％，甚至40％以上(当年获利2000多亿，利润率为16％左右)；政府占30％-40％(获利3000多亿)，金融机构占5％-10％(利息收入1000多亿)，建筑商10％-15％，5％-10％“非正常”流失。看到这样一个诱人的数据，开发商、地方政府及银行哪一家没有推高房价的冲动呢？可以说，国内的房价，就是这几方利用房地产的特殊性合谋推高的结果。 记：房价畸高畸涨使国家调控频出重手，2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，可以说对房地产市场的各个方面都有新规定出台。但国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而出现了房价的飙升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且这种房价飙升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。为什么在房地产宏观调控政策这样密集的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且增速大于2005年的4倍以上呢？ 易：一是调控力度温和影响不大；二是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房价自然被推高；三是住房生产跟其他产品不一样，有周期性。现在计划住房要生产多少高端产品，多少低端产品，但建房需要一定时间，至少两年以后的事情，所以对规划来讲，作为头期规划可以，但是对房地产价格来讲，起到的效果和作用不是太大。 记：请具体分析一下房价畸高畸涨的原因，好吗？ 易：一是国内房地产市场的信息相当混乱，消费者无从获得有效信息，从而进行有效决策；二是前面谈到的与政府政策的隐性担保有关；三是国内住房消费者对房地产市场和金融市场知识不足，容易被房地产开发商的言论所诱导；四是目前购买的主力基本上是25—35岁的年轻人，这些人既没有赶上福利分房的末班车，又处在消费主体正当城市人口结构发生重大变化，以独生子女为主导之时。当他们蚕食父母的积蓄购买房子时，由于不少款项不是自己支付，消费者主权的意识自然会减弱；五是房地产腐败现象太多。近两年房地产市场中的权力寻租色彩并未被稀释，在一些地方反而越来越浓。南京一房地产商坦言：若权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右。 也正是在这些政策或观念影响下，国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有取得理想效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨，而且民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最高的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场，其经济风险也就无所不在、无时不有。 记：高房价下必然出现房产暴利，但有人出了一个报告，要用数据来证明房地产没有暴利。如何看待这一观点？ 易：国内房地产市场暴利是家喻户晓的事情，也是中央政府希望通过政策来调整的一个行业。从这几年财富排行榜看，尽管我们对这个排行榜的认同还有些疑问，但它也说明了一些问题。当这个排行榜房地产业的人越来越多，所占比例越来越高时，也说明了房地产产业财富的聚集效应越来越大。当整个社会的财富在短期内向少数人聚集时，这说明了房地产有特别的途径来聚集社会财富，这个特别的途径就是暴利。这是目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，通过国内的房地产市场，让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，是少数人利用公共的资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，该行业的暴利也就不可避免了。当房地产产业是一个暴利行业时，我们社会是不可能和谐的。 在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能够有暴利。这是市场最为基本的法则。就目前的情况来看，中国的房地产市场刚刚发展几年，其与成熟的市场仍然有很大差距，特别是当这个市场在一个转轨经济中时，暴利随时都可能出现。问题是我们要对这种行业暴利有比较清醒的认识，找出行业暴利的原因，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。这才是我们构建和谐社会的重要方面。 记：请分析一下国内房地产市场居高不下的危害性，好吗？ 易：首先，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择，各城市竞争力严重削弱。目前，一些高科技企业、制造业企业甚至出口企业也纷纷进入房地产业。这势必影响到中国产业结构的调整和经济增长方式的转变。而且，房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加的企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企业不敢进入，原有的企业也纷纷退出。新的劳动力人口无法源源不断流入城市。那些潜力较高、竞争力较强的劳动力人口也会流出该城市。目前，上海、杭州等城市已出现这种情况。
