为稳定房价，2005年，在不到两个月的时间内，国务院先后出台了“新、老国八条”，地方各级政府也相应出台了具体的操作办法。却终不见房价涨幅应声回落。2006年5月17日国务院出台了“国六条”，2006年5月30日国务院又转发了建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，出台了15条稳定房价措施的实施细则。稳定房价出台措施的数量之多、密度之繁、力度之大史无前例。媒介议论沸沸扬扬，学者、专家高见不断见诸媒体。对此，笔者拟从不同角度，分析楼市房价的宏观调控，以期对已出台及即将新出台的配套措施有所资益。 一、房价调控宏观不力分析 （一）原有政策因没有实施或执行不力 一项政策因没法实施或执行不力，应该寻找执行不力的原由并加以解决，如果在原政策基础上出台一再加码延伸的新政策，则可能造成政策泡沫。目前房价的宏观调控缺少的并非政策，而是固有的房地产政策没有实施到位或执行不力。如对土地取得费用有直接影响的土地政策，《闲置土地处置办法》早在1999年4月，已发布实施至今，而近日建设部等九部委又作为稳定房价宏观调控的15条具体措施出台。以税收为例，如现行税法的24个税种中，房地产所涉及的税种有11个，但为何在宏观调控中不能发挥应有调节市场的作用，主要原因是现有的税种出台后难于实施或征管不力，弱化了税收调节经济的应有的功能。2001年笔者曾提醒过一位房地产开发商老板，按当年其所开发楼盘售价，房地产公司至少需交纳30％以上的土地增值税，开发商大惑不解，他说从厦门市区到泉州市区，开发房地产近十年，税法很熟悉，从来未听说过这一税种。当时，本人还为此特地咨询泉州市地税局该税种业内权威人士，结果是该税委托土地局（现国土资源局）代征，全市一年仅征收近300多万，从而印证开发商说法。土地增值税是为达到特定的目的，对特定对象、特定行为进行调节的一种税，其纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。可见，该税调节对象并不限于转让国有土地使用权的单位和个人，也包括转让建筑物的单位和个人。同时，该税种是现行税法中唯一的四级超率累进税，也是国内税中比例税率最高税种，税率最高达60％。更主要的是，该税种是专门为调节房产商暴利而开征的特定目的税，又是唯一没有转嫁给房价的流转税。假设征管到位，开发商以哄抬房价等手段使房地产增值，增值额超过实际应扣除金额的50％，则起码也要上缴国家30％的土地增值税，加上企业所得税，开发商已所剩无几，开发商不得不权衡得失。至于对个人转让房地产开征的土地增值税、个人所得税，1994年分税制实施之时就已存在，实际上却形同虚设。 （二）现行的体制使中央调控效力大打折扣 房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱，是地方政府财政收入的主要来源之一，已是不争的事实。中央对地方政府政绩指标考核，造成地方政府在城市规划、土地使用上地方本位、短期经济行为，以致对宏观调控产生负面影响。以现行财政体制为例，1994年开始实施分税制财政体制以来，房地产所涉及的税种，除所得税2002年中央开始参与分成外，所有的税种均属地方税，而中央对地方房价宏观调控的财税政策能否落到实处，则几乎全部要依赖于地方政府，财税政策执行力度，则很大程度地从属于地方政府财税收入任务完成的需要，地方政府在征管方面有太多的自由裁量权，削弱了财政税收政策应有的对经济调节的杠杆作用，必然使稳定房价调控效力大打折扣。 （三）消费心理、资金流向惯性抵消宏观紧缩政策效力 为“拉动内需”刺激消费，中国人民银行从1996年5月1日起连续7次降低人民币存、贷利率，以及1999年开征的利息税等政策。不断的消费暗示、消费刺激形成巨大消费心理惯性，对宏观紧缩政策产生很大的抵触。为加速城乡一体化进程，鼓励外部资金到中心城市置房，各城市出台了购房者附加一定数量户口“农转非”的鼓励政策，农村户口居民仅凭在市区购房，一夜之间便与原有城区居民享有城市公共资源的同等权利，从而刺激资本市场，形成农村向城市，小城市向大城市的强大资金流向。此时中心城区的房价自然不是一般意义上的房屋价值。这种消费心理、资金流向惯性，一定程度地抵消宏观紧缩政策效力。 （四）对房地产特征认识不足，宏观调控措施“一刀切” 房地产的位置固定性决定房地产商品的特殊性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。同样，一个城市的房地产调控政策不能稳定另一个城市的房价。房地产的特征决定中央对地方宏观调控措施不能“一刀切”。以七部委“国八条”的第三条为例：“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。其实是将原来对“个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”的延伸，即“一年”改为“二年”，“差额”改为“全额”，与其说是宏观调控措施中新出台的最具体、最具操作性的条款之一，不如说是既往政策“一刀切”的延伸。对此，地方政府可以用提高原有的普通住房标准，就能轻易化解中央对原有政策的改头换面后预期效力。近日九部委出台的调控政策中又“一刀切”地将现在“二年”提高到“五年”。其实施结果可能会抑制了二手房正常交易市场，也增加了广大消费性购房者购房成本。其实在“不足一年内交易”时如果征管能到位，则可能不需要现在从“一年”到“二年”，又从“二年”到“五年”的不断加码。如果投资房地产五年后没有投资收益，与其说是房地产市场不正常，不如说是调控政策矫枉过正，可能会给房地产市场正常发展留下后遗症的隐患。
