2006年是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台的宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期，在房地产价格逐步趋于合理、房地产投资增速开始下降、开发商建房告别暴利时代、投资投机者分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的情况下，房地产业健康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。然而，全国仍有部分省市房价继续上涨，影响了投资环境的改善和市民购房的热情，这就促使国家在中央经济工作会议和国家金融工作会议上出台进一步规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正将我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去。 一、房地产发展的长效机制逐步建立和完善 我国房地产业发展中存在的规范、价格、投机和风险等问题，是长期发展过程中逐步积累下来的，在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。这不仅涉及到其他产业的发展，又会对国民经济的发展产生至关重要的影响，并且直接关系到广大消费者的切身利益。 1.房地产市场仍是宏观调控重点所在。房地产调控是此轮宏观调控的重点正在被越来越多的人所认识。从表面上看，我国房地产市场问题主要体现为不少省市的房地产投资规模过大、房地产价格增长过快和大量银行信贷资金涌入房地产市场等。从实质上分析，恰恰是房地产市场中利益失衡导致了我国一系列经济问题的出现，并因为这些经济问题又引发出更多的社会问题和政治问题。在国家明确提出建立和谐社会与科学发展观的大背景下，我国的房地产业重心将从第一次房改后的发展经济功能向发展社会功能转移。如果房价过高及房地产业收益过高，必然会吸引社会人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场。其中，国内银行的资金既是房地产市场资金来源的重要组成部分，又是推动房价上涨的重要因素之一。这不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮，也会带动与房地产相关的数十个相关产业价格上涨，增加企业的投资冲动。同时，房地产开发投资快速上涨也会推动全国各地的造城运动，从而导致新一轮的投资热。因而，房地产市场仍为该轮宏观调控的重点所在。 2.房地产发展的中长期调控原则和目标确定。我国房地产业目前已逐步进入市场化发展阶段，显然一些地方存在一定程度的政府行政干预，但行业资源配置已主要由市场决定。由于房地产对经济和社会具有重要影响和意义，应该通过经济、行政和法律手段对房地产市场进行长期调控。而要建立对房地产长期有效的调控机制，就必须按照市场规律，遵照公平公正和兼顾效率的总体原则，结合我国消费者对住房消费的偏好和经济发展状况，确立相关房地产市场调控中须把握的原则和目标，使前后出台的有关政策和措施具有明确的方向性、针对性、操作性和持续性，坚持市场化和政策化、统一性和区域性、普及化和差别化、稳定性和持续性相结合的原则。而中长期调控的目标则是市场结构比较合理，各种需求得到有效满足、住房消费和投资比较理性，区域发展和梯度发展良性循环、价格结构变化和消费者需求结构增长吻合，市场投机成分得到有效控制，行业利润率比较合理，房地产与相关产业共同协调发展。 3.房地产通过配套政策完善来确保调控政策的有效实施。我国房地产市场调控面临的重要问题之一，是有些政策虽然目标明确，但缺乏操作性或实际操作中具有随意性。市场经济是动态经济，越是细化的调控指标，越是需要相关的实施基础和前提条件。房地产业的发展涉及到许多方面的利益和诸多方面的工作，行政手段已难以长期担当重任。在房地产市场化程度不断提高的情况下，行政调控手段已成为一种辅助的手段，用以弥补市场失灵；否则，不仅难以达到预期的目标和效果，还可能会带来政策性风险，使市场强行硬着陆。政府有关部门对于房地产发展中出现的新情况和推出的新政策，在引起高度重视的同时，还必须对普通消费者加快政策信息的传递和引导。市场经济不怕房价的涨和跌，就怕信息的不对称和政策的不明朗。对于一个负责任的政府而言，政策和措施的连贯性和可操作性，不仅影响着政府的权威和公信力，同时还体现着国际化都市建设的公共治理水平。短期而言，政府已将主要精力放在增加房地产市场信息供给、改善城市规划方案、提高公共房屋供给方面；长期而言，政府将提请全国人大制定和完善房地产相关法律，有效地防止和控制房地产业的风险度。 4.房地产业与金融行业建立良性的互动格局。我国金融行业的特点决定了房地产开发资金主要来自银行。宏观调控多项政策和措施出台后，我国房地产开发企业的资金70％以上仍依靠银行。国际经验和教训多次表明，房地产市场波动对银行体系具有较大影响，必须严控银行信贷过量的投放；建立长效调控机制必须考虑房地产业与金融行业的良性互动与银行放贷资金的安全问题。在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求仍在部分省市存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管的长效机制。要对房地产市场始终保持理性的认识，结合当地实际和自身发展优势，科学地制定和把握房地产信贷规模和节奏，建立和健全商业银行的房地产市场风险预警机制。按照中国银监会有关房地产金融风险管理指引要求，完善各项内控制度，改进业务和风险管理流程，加强各项制度的落实执行，保持较强的房地产风险管理能力。积极鼓励各商业银行根据宏观调控要求，结合自身发展优势，加强自主创新，实现房地产金融业务的差异化发展。商业银行和监管部门通过不断积累房地产案例，不断丰富风险监管经验和水平，积极维护和促进房地产业和金融行业的长期健康稳定与持续和谐发展。 5.“国六条”调控多样化促使建房和购房更理性。国务院为抑制我国房地产投资增长过快，曾于2005年4月出台了“国八条”，但我国各省市房价上涨过快，住房供应结构不合理和房地产市场秩序混乱的问题仍然较为严重，为此，今年5月，国家九部委联合推出了“国六条”。与“国八条”相比，“国六条”更加细致，问题针对性更强，调节方法也从过去的土地和金融两个领域扩大到结构、程序和运行等多个领域。除重新强调切实调整供应结构外，更要求各地提出具体比例要求；土地方面从过去制止炒买炒卖行为变为制止囤积行为；强调加强房地产开发建设的全过程监管，包括制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；对开发商提出了70％住宅开发必须控制在每套90平方米严格规定，并对房地产拆迁、房地产相关信息披露和规范房地产秩序提出了具体的意见和建议。为配合“国六条”贯彻实施，建设部又于今年7月出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》作为相关实施细则，明确了套型建面概念，落实了套型结构比例，明确了土地供应计划，调整了住宅结构比例，明确了重点查处内容。“国六条”的推出和实施无疑使开发商和消费者在建房和购房时更为理性和有序。
