近几年来，中国房地产业的发展不仅让人眼花缭乱，也让人焦虑不安。在深层的经济与社会层面上，市场化了的房地产业不仅没有达到土地和房产资源的有效配置，而且导致房屋价格和空置率不断飙升，大大扭曲了房地产业中的资源配置，同时制造着极大的社会不公。畸形发展的房地产业，不仅影响到整体社会的和谐，潜在的危机甚至可能影响到相关产业的发展和宏观金融的稳定。 然而，过去几年来政府在对房地产业的政策取向和管理上，表现摇摆不定。1998年出台的背书房改的纲领性文件，基调为政府向城市中低收入居民提供负担得起的经济实用房。这里所谓的中低收入者，应该指的是多数的、70％—80％的城市居民。但2003年的房地产政策就有方向性的转变，“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”在这样的政策背景下，地方政府为寻求快速城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，忽略经济实用房的建设。伴随经济快速发展预期和城市人口的迅速增加，住房需求迅速增加而供给有限。开发商则利用获得的土地垄断权哄抬房价，高房价预期进一步引发投机需求，房地产价格虚高或泡沫自然形成。 鉴于房地产业的不健康发展，2006年5 月建设部又推出房地产业宏观调控五大政策，其主旨为强调保障中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，要求不得低于居住用地供应总量的70％，重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，制止地方政府片面强调以地生财的做法。但并没有具体实施的措施，也没有规定地方政府在房地产业中的具体职责。 综上所述，中国房地产政策存在的问题：一是政府对房地产业在市场经济中的定位不明确，特别是在中国目前的经济环境下房地产业该如何定位没有明确的认识，所以才有政策的摇摆；二是缺乏对正确政策的有效执行体系。刚刚结束的中央经济工作会议已把“加强对房地产市场的合理引导和有效调控”放在今年经济工作的主要位置，也是必然的结果。 中国畸形地产市场问题的实质与潜在问题 ——高价位和价格波动问题 房地产的高价位即是土地的高价位，而中国的土地市场并不是竞争市场，房地产开发也不是竞争市场。在政府把低价征用的土地高价卖给发展商以获取资金的过程中，居民失去的土地权益变成地方政府的城市建设甚至政绩工程资金，居民支付的垄断性高房价使财富向少数发展商集中。失地的农民变成市民要花几十倍的代价再买回原本属于自己的土地。这样的土地政策或由地方政府操作的土地经营模式直接导致社会财富分配的不公。据《个人理财》杂志2004年的估计，在几个房价高价位的城市中，房价和居民家庭年收入的比例在8～16倍之间甚至更高，远远超越国际通行的4～6倍的标准。中低收入者辛勤工作的收入赶不上房价的增长。当城市的居民把毕生最大的财富支付与生活中的一项基本消费，特别是由于政策的操纵和地产市场价格波动直接带来社会财富转移并引起财富分配相对不公时，以诚实劳动获得应得报酬的推动社会发展的基本激励机制严重扭曲。 ——房地产的市场化定位问题 由于土地以及地产的特殊属性，政府的管制与干预是必然的。但各国会视各自的土地资源和经济发展条件而确定管制与干预的方法与程度。市场为主还是政府为主，取决于市场是否能够有效地运行。 在土地资源丰富的市场经济国家，房地产以市场为主，政府提供有限的资助。如美国、澳洲、加拿大等国，都有对低收入者的住房补贴和对所有购房者的贷款利息补贴。这些国家中良好的社会流动基础和普通人民收入水平使住房不成为具有上述种种问题的市场。如纽约的房价高，但低收入居民可以很容易地搬离到其他城市或近郊便宜的地方。 但在新加坡和香港这样相对独立的城市经济体中，土地的稀缺导致地价奇高，而居民又没有其他地方可迁移。相对竞争的房地产市场难以形成。因此，政府对房地产市场的高度干预和对低收入者的住房补贴就是必然的选择。在中国目前的经济发展条件下，人口流动的社会基础并不完善，普通劳动者的收入水平又和房地产价格相距甚远，依赖市场机制来达到房地产资源的合理分配是不可能的选择。 ——大中城市中房地产的潜在问题 然而，目前中国大中城市房地产价格飙升的问题还远未结束。土地供给的有限性、城市人口的扩张、国内国外游资的进入、对未来经济发展和房价增长的预期引发的投机需求，会推动房价进一步远离普通市民的负担能力。高房价和高空置率状况会持续蔓延甚至失控。由此引发的经济与社会问题将是多重而深远的。由于历史和文化的原因以及目前我国社会流动基础薄弱，让原有的城市低收入居民搬离城区到乡下去居住是件非常痛苦和困难的事情。 新加坡与香港房地产政策经验 新加坡和香港在人口、土地、经济状况等方面有非常类似的情况。两地土地的稀缺导致地价奇高，在房地产政策的设计和管理方面也有极大的类同性。 新加坡采用的公共住房制度为85％的居民提供了低价住房，是一个政府参与与市场结合的产物。在过去的40多年中，新加坡政府通过强制性低价征用私人土地，使国有土地从1949年的31％增加到2005年的87％。政府把征用的土地用于公共设施、工业发展和公共住房建设。居者有其屋的政策保证为绝大多数家庭提供一套负担得起的100平方米使用面积的公共住房， 即公共住房的价格以居民平均收入水平决定，居民需要拿出月收入的25％～30％支付30年房屋贷款。对极低收入者则采用低租金和水电补贴方式。设定的购买政府公共住房的收入顶限涵盖了80％以上的家庭，而对于超过政府规定的收入顶限又无力购买私人商品住宅的白领阶层也提供政府补贴的低于市场价的公寓住房。私人住宅发展商可以购买永久性私人土地或99年地权的政府土地开发私人商品房，价格由市场决定。
