一、强化房地产税收执法管理法制化 房地产企业“越亏越旺、越查越偷”的现象，不仅破坏公平税负的原则，还扰乱了税收秩序，也造成各地投资和经济环境不佳的假象，更为重要的是在我国加入WTO后，房地产业进入了一个新的迅猛发展阶段，能否依法治税已是衡量投资软环境的关键因素之一，因此必须采取切实可行的措施，揭开房地产业“越亏越旺”的神秘面纱，打破房地产税收“越查越偷”的怪圈，以保证国家房地产业的良性发展。 二、进一步健全房地产业的税收管理政策和制度 房地产顾名思义包括房产和地产，我们不仅应加强对房地产企业的税收管理，也要加强对非房地产企业从事房地产业务的税收管理，因此应对经营房产、地产的行为制定类似《房地产经营税收管理办法》等管理规定；并针对非房地产企业从事房地产业务偷逃税增多的现状，及时按税目相应制定《转让无形资产税收管理办法》、《销售不动产税收管理办法》。进一步加快房地产业的税制改革，要针对目前房地产业税收存在的税种繁杂、程序复杂、流通环节税负沉重的状况，简化流通环节税种，降低流通环节税率，如考虑将契税和印花税合并，取消土地增值税，尽快统一内外资企业所得税率。 三、进一步健全房地产企业的所得税管理 应不断完善和改进预征企业所得税办法。在房屋销售未达到90％以前，对售房收入采取预征率的方式预征企业所得税是一种减少税收滞纳及流失的较为可靠的方法。但因房地产市场的发展变化较快，企业的利润水平也处在不断变化的过程中，这就要求税务部门必须进行充分的调查了解、纳税评估后，再确定比率，尽可能使所定的比率与企业实际所得税税负的差距缩小，这样即使企业采取一些技术手段使销售比例迟迟达不到90％，预征的企业所得税也不会与其实际应缴的数额相差多少，并可以在一定程度上减少因企业不办理结算而少缴企业所得税。对账册不健全的房地产企业，应按照文件规定15％的利润率核定征收其企业所得税；还应根据房地产企业的平均盈利水平，确定一个销售利润率，规定纳税人在取得收入款项申报缴纳营业税的同时，根据收入及利润率预缴企业所得税，待项目结算后再进行清算。这样既可促使纳税人及时结转经营成果，又可解决过高预估成本少缴企业所得税的问题；应强化对房地产企业成本费用配比原则的管理，在辅导企业正确将成本费用在开发产品中配比的同时，加强对房地产企业自用面积的调查，防止企业人为调整利润，滞后申报或偷逃企业所得税。 四、完善房地产企业的征收管理 1.应结合经济发展不断调整房地产企业的征管模式。近几年，房地产市场发展日趋多样化，这就要求税务管理必须适应市场的变化，及时调整工作思路，力争对出现的新问题及时予以控制。此外在具体操作中，要厘清房地产开发成本的一般组成，对地价款、规划设计成本、主体建筑成本、基础设施成本(水、电、煤气、有线电视等)、配套设施成本(会所、幼儿园、菜市场等)等成本项目清楚明了，形成台账，掌握房地产行业的平均利润水平，以及时发现企业的异常情况，并做到有据可查。 2.应建立房地产项目档案，加强日常税收的精细化管理。由于房地产企业牵涉税种多，带来的税收效应大，因此应从实物形态入手，对房地产业实行项目管理。 3.一般的房地产经济都经过从无到有，再到结束的阶段，而税收期经过成长、稳定、结束清算三个阶段，因此应根据房地产项目经济发展阶段采取多种管理手段和方式，进行分类管理。 4.应注重项目开发初期的财务会计核算和税收管理。项目开发初期涉及登记注册、证照许可、土地征用、勘察设计、建设招标。首先，监督正确客观地归集有关费用，按照发票管理规定取得合法的原始凭证，依据房地产业财务制度和税法的规定，正确记入相关的会计科目，完整保存各个有效的许可证件、合同文件、建立《合同(协议)登记簿》，做好与财务、税收有关的原始记录。其次，正确完整地计算开发初期所涉及的地方税收。 5.应注重加强项目开发期间的财务和税收管理。项目开发期间涉及开发成本的归集、分配和记账，管理费用、财务费用的归集和记账，税金的计算、申报和缴纳。在税收管理中，一是及时审核已归集记账的成本、费用的真实性，注意与实物、合同(协议)内容、各项原始记录相核对；二是审核是否按照房地产业的会计制度和税法要求归集、分配(分摊)记入开发成本的明细科目；三是针对审核出的问题向企业提出改进经营管理的建议和纠正错误记账的意见，并要求限期改正；四是督促辅导、如实申报已实现的各项地方税收。 6.应注重加强开发产品销售过程的财务和税收管理。一是审核“开发成本”结转入“开发产品”的客观合理性，有无违反规定超标准、超范围、跨项目结转成本的情况；二是审核是否按照规定确认销售收入，以及按什么价格确认收入，注意与房地产实物和数量进行核对；三是辅导计算申报销售过程中的各项地方税收。 7.应加强对房地产企业成本核算的监管。房地产企业税收的漏洞，多半反映在成本核算中，要对房地产企业开发产品中的会所问题、自用部分、前期开发费用、预提费用，以及不应在成本中列支的项目，进行细致的检查和分析，防止其随意分摊成本、减少利润，以确保企业所得税足额入库；审查其经营成果时，首先应检查其收入是否及时结转，其次应审查其开发成本是否按开发项目进行归集，再次应注意审核“销售成本”及经营税金及附加“借方发生额对应项目的销售收入”是否及时结转。
