一、引言 进入2003年下半年以来，中国经济强动增长， 尽管期间受到“非典”的影响，2003年全年的经济增长率依然达到了9.1％，是1997年以来增速最快的一年。但在高速增长的同时，我国经济也暴露出很多问题，主要表现在大规模的信贷和投资扩张，以及相应的能源、原材料和中间投入品价格的上涨，尤其引人关注的就是房地产价格的上涨。中国经济是否存在房地产泡沫也成为经济学者们讨论的焦点。对这一问题，国内的许多经济研究者都作了大量的研究，得出了很多有价值的结论。笔者准备把日本泡沫经济与我国经济现状展开横向的比较研究，以期得到有价值的政策结论。我们近邻日本在上世纪90年代遭遇了经济泡沫的破灭，经济走向衰退，近十年来都没有完全摆脱泡沫经济后遗症的困扰。回顾这段历史，犹如阅读一部活生生的泡沫经济教科书，让人深刻的体会到经济泡沫的危害之深。本文的目的就是针对日本的泡沫经济的破灭展开研究，从日本的经验中吸取教训，以史为镜，避免同样的悲剧在我国发生。根据以上目的，本文按如下顺序展开；第二部分简要回顾日本泡沫经济的起因及演变过程；第三部分介绍中国的房地产现状和问题；第四部分总结日本经济危机的教训及对我国的启示，并提出有针对性的政策建议；第五部分总结性评述，展望房地产市场发展的前景。 二、日本泡沫经济的起因及演变过程 日本在上世纪90年代遭遇了泡沫经济的破灭，陷入了长期的经济萧条，时至今日，日本经济还没有彻底从泡沫经济破灭的泥潭中摆脱出来。泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。从以下资料中我们可以对日本的房价飞涨有一个更加直观的认识：1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6％。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7％， 1989年为28.0％，1990年为28.7％。如此高的上涨率是自因列岛改造计划而造成地价飞涨的1971—1973年以来所没有过的，被日本媒体形象地称为“狂乱地价”①，从表1中我们也可以看到地价和物价的差距在80年代后期达到了何等触目惊心的程度。这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价（全国全用途平均）出上一年同期下降4.6％。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4％。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。我们以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：东京图下跌25％，大阪圈下跌39％，名古屋圈下跌20％。时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市近一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。 表1 日本1956年至1990年地价与物价之差 时间 地价指数/批发价格指数 1956年3月 1.0 1959年9月 2.2 1962年3月 6.1 1970年3月 13.2 1973年3月 20.2 1986年3月 25.7 1990年3月 68.2 资料来源：都留重人：《地价论》，135页 三、中国房地产的现状 我国房地产价格指数从2003年开始持续走高。今年1至9月，全国商品房平均销售价格同比上涨13％，达到2777元／平方米。其中，商品住宅平均销售价格为2566元／平方米，同比上涨10.9％。分地区看，东部地区商品房平均销售价格为3449元／平方米，同比上涨14.3％；中、西部地区商品房平均销售价格同比分别上涨了15.7％和9％②。我国整体房价增长的同时，还表现出区域增长的不平衡，东部地区，尤其是长三角地区涨势明显高于全国平均水平。在过去的3年里， 长江三角洲地区的一些主要城市的房地产价格涨了一倍。以上海为例，2003年，上海房价平均涨幅超过了20％，部分地区上涨了60％，而且有研究认为上海的房地产价格公开数据与真实价格之间还有很大差距。上海市对外公布的商品房的加权平均价是5135元／平方米，而根据上海市房地产交易中心的数据，真实数据已达到8500元／平方米左右。也就是说，上海地区的房价增长远比我们想象的还要严重。综上所述，虽然我国在总体上，房价的增长还处在可接受的范围之内，但局部上涨过快的地区已出现房产泡沫的苗头。如果不及时加以控制的话，有可能会对未来国民经济的平稳运行造成负面影响。
图1 2003年1月到9月我国房地产价格指数走势图 资料来源：国家统计局每月房地产景气指数 四、日本经济危机的教训及对我国的启示 泡沫经济的教训是惨痛的，日本付出了沉重的代价。泡沫经济的破灭打碎了各个经济主体的资产负债的均衡，使财物状况普遍恶化。企业和个人因为持有的股票和不动产的严重贬值而遭受了巨额损失而无力偿还；金融机构更是成为资产泡沫破灭的最大受害者，不但自身投资股市和不动产的资金无法收回，还形成了巨额的信贷资产坏账。回顾日本泡沫经济历程，我们可以总结出以下的主要教训，以及对我国的启示：
