一、对节约和集约利用土地概念的讨论 关于节约土地的概念，我始终有一些疑义。从经济学上说，节约的机制是节制眼前的消费可以带来将来的“利息”，并且将来的“利息”的效用一定不小于节制带来的心理痛苦（负效用）的绝对量，这样节约或节俭才会自发地产生。从目前我国对各地、各单位节约用地的要求来看，显然属于不能得到未来“利息”的节约，因此不具有经济上的激励机制，并且显然是容易“复发”的。节约的另外一种机制是惩罚机制，就是不节约用地可能得到比节约带来的痛苦还要大的“惩罚”（也是一种负效用）。显然，这正是我国目前实施的一种强制节约机制。这种节约机制的前提是对浪费土地的可测量性，并且有实施惩罚措施的主体、客体，执法者必须随时掌握所有用地单位的完全动态信息，有准确的用地计量尺度，并能采取众望所归的措施对违法者实施惩罚，通过行政或法律强力使土地利用保持在执法者规定的水准上。由于涉及到多方面的技术问题，并且与土地的市场化有排斥的嫌疑，强制性的土地节约存在着执法成本高、效果偏离效率标准等弊病，不应当成为我国土地利用的长效机制。 土地集约利用的涵义是什么?马克思曾经这样界定：“在经济学上，所谓耕作节约化，无非是资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗邻的土地上。”据此我们可以简单地把土地集约利用理解为强化投资从而提高土地单位产出的一种方式，是与土地粗放利用相对应的一个概念。根据土地投入产出随土地开发强度的变化过程，可以大致把土地利用分为三种类型：第一种是低度利用的土地，表现为对土地的投入少，土地使用强度低，建筑密度和容积率低，这种土地只要在符合规划的要求下增加一定的投资，就可以获得显著的经济效益；第二种是适度利用的土地，这类土地的投入已经达到一定水平，具有较为完善的基础设施，土地利用强度和土地收益都已经达到很高的水平，属于最佳利用状态的土地；第三种是过度利用的土地，这类土地的投入和使用强度在现有技术下已经超过了土地合理的承载能力，不仅对社会、环境产生负面的影响，而且土地的报酬也开始随投入的强化而下降。显然，按照土地集约利用的概念，土地利用的必然趋势是土地的过度利用，而不可能达到适度利用的水平。当然，考虑到我国目前土地利用基本上出于严重的低度利用阶段，例如2004年我国地均产出最高的深圳每平方公里的地区生产总值为17562万元，只有东京1997年水平的7％；即使按照购买力平价进行重新估算，深圳的地均产出也不及东京的20％。可见，在现阶段谈土地的强化利用或集约利用有一定的意义，但对于一些已经高度开发的城市中心区，强调集约利用的后果必然是过度利用，欲速不达、得不偿失。 因此，我主张使用土地有效利用的概念，原因在于土地利用效率在经济学中有一定的计量标准，达不到或者超过这个标准，都会导致土地利用效率的损失。当然，土地有效利用的前提是土地是市场化的，而不是依靠行政力量配置并惩罚的机制。 二、土地利用效率模式及其形成机制分析 在现实世界里，根据土地利用效率的高低，可以把土地利用划分为两种模式，即土地的有效利用模式和土地的低效率利用模式。 土地有效利用的国家和地区可以分为两类：第一类是日本、西欧、香港、新加坡利用模式，这些国家、地区由于土地面积狭小、人口密度较大，因而土地利用的强度很大。例如日本，由于实施立体开发，其国土面积实际上已经得到了成倍的延展。第二类是美国、加拿大、澳大利亚模式，其主要特征是已开发土地得到适度利用，而未开发土地则通过法律措施保护起来。 不管是第一类还是第二类土地利用的模式，都不存在明显的受公众指责的土地浪费的现象；并且不存在土地利用过程中的严重纠纷甚至有组织的抗争活动；不存在土地交易过程中的明显的不公平、不平等现象。 按照现实中的上述标准，非洲一些处于战乱中的国家，则处于土地低效率利用状态。非洲一些国家由于战乱，因而土地抛荒的现象十分严重。而在中国大地上，改革开放促使中国的工业化和城镇化的步伐大大加快，加之土地资源主要被控制在政府手上，于是官商勾结下的土地交易和土地剥夺现象非常严重，在一些地方开始出现了农民有组织抗争政府借口公共利益实际上作为商业用途的征地行为，开始引起党政高层的严重关注。 那么，为什么在中国这样一个计划性很强的国家，会出现大范围的土地低效利用的现象呢?原因在于，政府、经济单位或个人增加土地利用可以带来明显正相关的超额利润。这种超额利润的来源有二：其一是土地利用中的财富分配效应；其二是土地用途改变带来的利益。 关于第一种土地利润来源，可以解释地方政府、开发商、工业开发区、房地产消费者和投机者为什么热衷于各种土地开发、购销活动，土地开发活动热火朝天，大量的财富也由此转移，造成大量土地浪费问题。这种开发机制目前基本上不受约束，关键是农民的所谓集体所有制的土地缺乏应有的产权保护机制，土地这个巨额财富被城市各单位“无痛”剥夺。说“无痛”是因为即使城市不剥夺农民的土地，农民自己也不能把所谓自己拥有的土地变成“聚宝盆”。 目前，集中于城市剥夺农村土地的问题是谁最该得到这笔巨大的价差，即土地开发以后的出卖“净价”减去征地价格。过去开发商拥有了大部分的土地“增值”（不是真正意义上的增值），所以目前的富豪多与房地产有关；现在政府希望通过土地储备、土地招牌挂专卖来获得绝大部分的土地“增值”收益，这样做是否合理?似乎缺少足够的依据。至于政府希望把土地“增值”无遗漏地收归国有的想法，实际上也是绝对不可能实现的。在目前地根、银根无限紧张的环境下，开发商也承担了很大的经营风险，如果他们只能从房地产开发中获得社会平均利润，他们肯定不会停留在这个行业。而且，考虑到土地出让后甚至开发销售后的一些列真正意义上的增值，不仅政府、开发商，连房屋的消费者和投资者都可以充分分享到土地增值带来的巨大收益，这是在房地产一定程度的市场化条件下政府完全不能控制的。
