房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合；房地产业是股票与金融市场的基础，既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，带动50多个相关产业的发展。在GDP增长中有1/4是房地产业的贡献，房地产泡沫是目前国家宏观调控的重点。本文以经济高速增长与人民币升值压力为背景，参考多种货币与投资理论，对中国房地产形势进行粗浅分析。 一、目前房地产形势与争论 20世纪90年代的住房改革，城市发展及派生拆迁需求，人均收入提高，建筑技术升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使我国房地产需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内需求向国际投资者转移。高速发展已经6年，目前则处于关键的转折点。2004年以来国家对于经济的严厉紧缩，对于降低房地产投资速度，改善结构有利，但对于土地的严格控制，反而成为房地产商炒作的借口。关于房地产泡沫的争论持续展开，以金融专家为代表的“泡沫论”提出泡沫严重，谨防房地产要挟整个国内经济。但是总体而言，社会涨价预期极高，2005年初上海市中心旧房子涨到每平米万元以上，还是无人出售，有人甚至估计还要上涨4倍。 乐观派的根据是长期潜在需求。国际比较有“房地产增长大周期”之说。各国人均GDP从800美元到13000美元成长区间，住房消费持续发展，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％，每年3000万人进城。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积22平方米，2020年达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求是：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。 涨价论者的口号是：“中国房价还要上升20年”。他们提出了系统的理由：目前房价上涨主要原因是地价上涨和商品房档次提高。土地出让价格上涨是国家“招、拍、挂”土地制度短期推动的，属于合理涨价。他们否认房地产业占用了过多的信贷资源，指出商业银行有巨大存贷差，愿意分享房地产开发的高利润。住房抵押贷款违约率低，是商业银行优质业务。发达国家住房总市值有40％按揭，中国绝大部分存量房产所有者不欠银行钱，资产信用是全世界最高的。他们否认货币供给能力支撑不了房地产规模，中国货币不缺，要拓宽的是融资渠道，包括房地产企业上市融资，发行债券，购房者与开发商合伙建房，房地产投资基金及信托投资等，应当允许银行把资金贷给开发商后，把若干项目债权打包在债市卖掉，推行个人抵押贷款证券化，融资渠道多元化和证券化才是化解房地产投资风险根本举措。他们否认房地产供大于求，包括豪宅，市场经济下豪宅是被分割卖掉的。人们卖掉公寓买豪宅，卖掉中低档公寓买高档公寓，卖掉平房买一般公寓，最后是没有住房的外地人买走平房，现在的问题在于存量资源流动性差，二级市场没发育。发达国家房地产交易总额中存量交易占80％，中国增量资源占85％。他们否认开发商追求暴利导致房价虚高，认为投资性住房需求是市场良性需求，发达国家租赁住房的居民占三分之一。 他们进一步否认政府应该为一般工薪阶层解决住宅问题，并且预言2005年会在某一时段出现土地和房地产供应饥荒，供应量持续下降使房价恶性增长。他们呼吁：不要让所有老百姓都买房子，因为没有那么大生产量。供应量很少一定是先满足最富的人。 这样的言论引起社会不满，舆论抨击“房地产大鳄”散布富人优先论。金融专家易宪容，尹中立等批评开发商操纵舆论，指出当人们看法趋向一致，就意味着市场垄断，或出现“羊群效应”，个人理性导致社会非理性。房地产特点是：土地资金劳动力基本上非市场化，商品房销售完全市场化，定价不确定，听任房地产开发商主导，炒高房价是轻而易举的。 2005年初，房地产价格继续上升15％—20％。直到4月份国务院出台综合措施，某些地方政府如北京，公开指出北京市房地产商已囤积10年用地，土地供应不紧张，以消除涨价预期。上海市的房价在4月底突然下降14％，表明在政府综合调控下，房地产泡沫初步受到抑制。二手房交易市场将扩大，北京2004年交易39000套，比2003年增加18000套，价格提高了7.6％；2005年可达70000套，每平方米平均3300元。 经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学的分歧，古典经济学与新自由主义经济学的分歧，中国经济学主流与非主流派对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。我们将有所涉猎，以求把讨论引向深入。 二、关于房地产泡沫的经济学观点 （一）新古典经济学 完全竞争市场经济可实现瓦尔拉斯一般均衡，整个社会资源配置达到帕雷托最优状态，进而实现社会整体福利最大化。但这是有严格假设的，联系房地产业，存在的缺陷是： 第一，信息不对称。房地产价格等于其重置价格（或各期租金收益之现值之和），并受供求关系影响。过度炒作导致投资者高估或低估房地产投资未来收益。房地产是资本密集型产业，信息不对称给银行带来严重的逆向选择。具有风险偏好倾向、信誉差、经营状况不佳的投资者最可能获得贷款。 第二，道德风险与预算软约束。房地产开发商和商业银行负责人在法律不完善情况下，可以通过回扣获取个人非法收入。如果大批房产积压.房地产商宣布破产，亦没有严格的法律惩罚。将商品房收归银行，只能低价出售，损失是银行的。依靠消费信贷的居民盲目扩大购房面积，没有严格的还款计划，对未来的收入预期过于乐观。银行盲目推崇“大而不倒”理念，追求资产规模扩张和市场份额扩大，忽视对借款企业或个人的事前资信审查、项目盈利评估和贷款跟踪调查，低估投资项目的潜在风险。银行对风险大的投资一旦成功好处独享；贷款失败只承担小部分损失，更大范围损失还是要由政府和社会承担。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素。
