“黑夜有多黑，我就有多黑”：土地黑幕解构 从国有土地资产流失的分类来看，主要有3类： 一是土地资产的显性流失与土地资产的隐性流失。土地资产显性流失是指国家作为土地所有者应得的收益流入土地使用者，土地开发者或其它企业或个人的手中，形成国家土地收益的有形损失。土地资产隐性流失是指国家作为土地所有者的权益虽然没有被其它单位和个人获取，从表面上看并没有受到侵犯，但土地资产的实际流失却是存在的。 二是一级土地市场的流失与二级土地市场的流失。一级市场的流失表现为土地出让过程中的流失；二级市场的流失表现为获得土地使用权后，利用土地使用权进行交易过程中发生的流失。 三是存量土地资产的流失与增量土地资产的流失。增量土地资产流失是指新增土地供给过程中因划拨供地或低价出让带来的土地资产的直接流失，以及增量土地供应失控，土地价格上升缓慢所导致的土地资产的间接流失。存量上地资产流失是指原行政划拨地低效利用和自发进入市场引起的流失。 关于国有土地资产流失的表现形式，据资料分析有6种之多： （1）土地使用权低价出让。江苏省近两年多来通过拍卖、招标的土地平均地价为每平方米600元以上，比协议出让高出2倍以上，有的地方甚至超过10倍以上，证明协议出让的价格远远低于市场均衡价格。 （2）土地低效利用。一是土地闲置。据2002年对上海等12个城市的调查，城市建成区内空闲地占建成区面积的17％。以上。二是土地利用不经济，土地布局不合理。三是国有企业土地低效利用。 （3）行政划拨地私自进入土地市场。一些单位和企业改变用地性质，以行政划拨的土地使用权为资本参与合资合作经营，甚至以工业企业用地与开发商合作开发房地产，谋取巨额土地差价。有些企业甚至长期依靠收取租金给职工发工资福利。 （4）土地供应失控。据统计1986-1996年，全国非农人口净增长60％，城市用地却增长了107％，城市用地规模扩张系数为1.783，大大超过1.12的合理数。 （5）行政划拨供应土地。截至2000年年底，全国总土地出让量为30万公顷，仅占城镇用地总量的5％，在全国范围内有2/3左右的新增土地是采用行政划拨手段配置的。上海1997和1999年的新增建设用地85％是通过划拨的形式取得的；浙江省1999年新增建设用地中以划拨取得的占到了57.85％；江苏省近几年来每年需新增建设用地15—18万亩，在年度供地总量中，实行有偿使用的比例仅占25％左右，其余均是无偿划拨供地。 （6）企业改革过程中土地资产低值低估。土地资产处置过程中土地价值低估，使在原无偿使用的行政划拨地转变为有偿使用的过程中发生的土地收益流失，主要体现在国有企业在改组、改制过程中。 分析土地资产流失的原因，首先是土地市场化程度不高。 目前，企业取得土地方式基本上可分为三种类型：市场取得：企业通过出让、转让、出租和国有土地入股方式取得的国有土地使用；半市场化取得企业通过有偿划拨方式取得的土地使用权。主要指国有企业通过交纳一定数量的基础设施配套费而取得的有限制的土地使用权；非市场化取得：老企业通过无偿划拨方式取得的国有上地使用权。厦门企业用地中，这三种方式用地的比例大致为1.5：5：3.5，非市场化和半市场化的企业用地占有相当大的比重。 但土地市场中竞争机制薄弱。目前我国协议出让土地比例过大。据统计，截至2000年年底，全国出让土地总量申，以招标，拍卖方式出让的土地量也只占到5％。 而且价格机制作用十分有限。一是地价形成的市场机制不健全，在地价的确定上透明度低，土地价格确定的随意性大，人为干预地价的现象还普遍；二是价格差异大。三资企业和内联企业只需交纳与土地使用税相似的土地使用费，它们的单位土地成本只相当于从土地市场取得土地的单位成本年利息的几成，而通过半市场化有偿划拨方式取得的土地使用权其土地成本则相当于出让用地成本的4—7成左右。 土地有偿使用方式也比较单一。以出让金偿付方式的单调性为例，它是指土地使用权受让方以一次性支付出让金的单一的土地出让方式，这种偿付方式难免产生一些问题：从土地所有者角度来看，出让土地向用地者一次性收取数十年的土地出让金，看起来可以一次性为政府带来丰厚的收入，但实际运行结果却严重影响土地所有者的利益。从用地者角度来看，不少用地者难以一次拿出大量资金购买土地使用权，其结果是要么拖欠土地出让金，要么是政府低价出让，甚至妨碍土地市场化进程。 其次是土地宏观调控不完备。 目前我国土地资源配置仍带有计划经济体制下行政分配的特点。如：擅自改变土地规划，改变土地利用结构，降低土地利用效率；土地供应缺乏透明度等。 土地宏观管理中的突出问题是多头供地，本来真正代表政府供地的是各级国土部门。可是目前代表政府统征土地，供应上地的单位太多。北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有10余个。 目前我国土地供应市场存在另一突出问题是多数城市政府采取直接生地上市，如武汉市熟地上市不足5％，95％以上属生地上市。放弃对生地的开发权，把基础设施、配套设施、征地拆迁等工作全部交给开发商或用地者，就等于放弃获取巨额土地增值的机会。香港特区政府直接抓土地一级市场的开发，将生地开发成熟地，招标拍卖，每投入1亿港元可获得5—10亿港元的回报。
