我国自1988年提出将房地产业作为国民经济支柱产业后，经历几次起落，由于宏观管理失控等原因，出现了不少问题。短短几年间就经历了从形成到高潮、到低谷又到高潮、直至趋于平稳的曲折历程。国家统计局有关部门经过研究认为，制约我国房地产业长期健康发展的原因是体制改革的不到位。主要因素为以下几个方面。 房改政策目标不明确。当前，房改中存在的问题主要表现在公房出售上。首先使原单位公房分配中一部分不合理分配合法化。公房出售大多在原分房基础上进行，不再追究原分配住房中不合理、不公平的问题，多住者多买房，无住房者无房可买。其次，出售公房价格偏低，为了鼓励住房人买房，过于压低售房价格，地方上或单位出台一些与中央政策不一致的所谓优惠政策。这样做的结果是有房者比无房者受益，职务高比职务低受益，多买房比少买房受益。一方面形成新的分配不公，另一方面也造成国有资产的大量流失。现在进行房改，用低价和折扣出售公房手段，用房产形态将原来工资中扣除的住房消费部分返还职工个人，这种房改办法本来无可厚非，但这种返还应对全体职工，而不应只对购买公房的一部分人。我国房改推出了含混政府、单位、个人三方负担原则，之所以说这个原则是含混的，主要是因为政府各方在不同场合下对这个原则的具体解释是不一致的，并且与房改的根本目标即实行住房的商品化、社会化有差距。政府企图依靠单位来分散房改的矛盾，包括资金和纠纷，是三方负担原则的根本动机。而在实际操作中，居民住房更多地依赖于单位，政府提供的国家投资，往往只不过是在单位资金到位之后的一个补充而已。国务院房改办的资料显示，在很多地方的优惠售房中，实际上国家负担20%，单位负担60%，个人负担20%。这个数据的背后意味着：没有钱购建住房的单位、不愿为职工购房出钱的单位、没有得到单位分房的职工，根本得不到由国家提供的20%、单位提供的60%的补助。 单位之间的住房分配不公，主要根源在于：房改十多年来的住房分配，包括房改的优惠售房，在很大程度上依然是以单位为主导的福利性分配，而我国固有的单位之间住房分配不公，不仅没有在房改中得到缓解，反而变本加厉。房改政策主观上对解决单位间的住房分配不公加以回避。单位之间的住房分配不公，是我国长期存在的基本问题，一直没有得到解决，甚至房改十多年来连解决的意向都不明朗，房改政策在这个问题上的主观逃避是明显的。这是单位间住房分配不公长期存在并愈演愈烈的根源。最新的房改政策停止单位福利分房，是一个很大的进步，但是其解除一度限制集资建房禁令，纵容单位建设住房，这在某种程度上不能不说是房改政策的一种倒退。 我国房改政策仍在积极探索制约房改问题的一些关键措施，在战略战术方面努力走出低水平状态。当前要正确处理好房改和社会稳定的关系，房地产的回暖和房改休戚相关，去年中央房改办决心不可谓不大，然而其立竿见影的效果却值得怀疑。我国的住房制度，沉积了近五十年的流弊，要想在几年的时间内一揽子解决，显然是低估了阻力和风险。 阻碍房改的主要因素。房改可能是中国所有改革问题较多、进程较缓慢的改革了。住房的市场化与整个国民经济发展的市场化程度相比较，前者严重滞后。住房商品化从提出到现在，已接近二十年的时间，从八十年代初开始的“提租”一直到去年的“末班车”，国家出台的房改政策一个接一个，但始终没有一剂治本的良药。 制度障碍。1995年全国住房的商品化程度约为25%。要达到住房商品化程度70%的目标，约需要六十年，也就是要等到下世纪中叶。住房商品化程度如此之低的最主要原因是住房货币化分配制度问题。货币补贴力度太小。单位在住房货币化改革中，给职工的住房补贴和住房公积金根本不够去购买商品房。由于单位没有把本应建房的钱以住房补贴的形式支付给职工，造成了这样一个恶性循环，职工没有钱购房，而发展商的房子又因价格高少有人买，商品化住房市场无法形成。 价格障碍。据了解，目前北京的房价已向东京、纽约看齐，购买力却只相当于两城市的1／8。形成价格障碍的原因主要有两点，一是集团购房，集团购房者以有钱的政府机构、大集团为主，容易造成房地产市场的虚假繁荣景象。集团购房空子是，国家只规定了职务高低应住的住房面积，而未规定这些住房的价格是多少，在单位有钱的前提下，当然是越贵越好，集团购房其实是住房实物分配的一种变形，不利于房地产市场的良性发展。二是土地开发商花在土地上的税费太多，全部加起来有100多项，专业人士认为其中有法律依据的仅有12项。 这些多花的钱最后都会以高房价的形式叠加到购房者身上。国家应对土地开发制定更加详细的法律法规，并对建在社区内的如公园、商店、学校等公共设施减免税费。 购买力障碍。随着医疗、养老、教育等改革制度的出台，人们花钱越来越谨慎了。工资收入多年来大幅度提高以后，已经进入缓慢增长期，尽管今年大部分职工已经涨工资，人们能有多少钱来买房子呢？如果用抵押贷款的形式来买房子，高房价所产生的还贷压力必然会对购买力产生严重影响。前年开始的新一轮房改，是在国内经济乏力、内需不足的形势下展开的。但新一轮房改是在旧体制的平台上酝酿分娩的，因而虽然社会各界对通过房改拉动经济增长的愿望很强烈，需要设定的政策目标太多，而所有这些目标，政府都希望通过新方案得到一揽子解决，这就必然出现瓶颈，反而影响政策出台的进程。住房实行货币化分配后，商品房价格一直居高不下，加之受宏观环境不乐观，百姓预期收支不确定等因素影响，80%左右的中低收入家庭仍然买不起新房，住宅消费并未成为消费热点。而后，旨在刺激房市的经济适用房推出，因为政策、价格及其它不尽人意的因素影响，市场效果也不很明显。
