众所周知，发展个人住房贷款既增加社会有效需求，把住宅业培植成新的经济增长点的重要途径，也是商业银行优化信贷资产结构，提高信贷资产质量的客观要求。我国开办此类贷款已有10余年的时间，但发展速度始终比较缓慢，贷款规模较小、远不能满足深化住房制度改革的需要，严重制约着住房消费市场的扩展和居民住房自有化水平的提高。 应当说制约着个人住房贷款的因素是多方面的。就购房者来讲，居民不愿或不敢向银行申请住房贷款的原因主要是： 1.福利性住房分配制度在我国居民住房分配中仍占居主导地位。低租金是传统住房分配制度的主要特征，也是购买住房需求不足，住宅金融发展缓慢的原因之一。房租增幅平缓、影响公有住房出售。只有当住房租金超过购买房款的同期利息时，公房租金的提高才算真正达标，居民才会调整消费意识，积极参与购买自有住房。比如在香港，现行供楼贷款利息为年息7.25%，若以市价购入楼宇，首期付款比例是20%，贷款期限20年，则香港供楼的负担仍然低于租金，对于住房消费者而言，供楼比租房合算，所以居民多愿意接受供楼。可是目前我国房屋租金仅为双职工工资的3%—5%，而按国际惯例这一比例通常要达到15%。因此，居民即使有支付商品房的能力，也宁可租房不愿买房。虽然对住房需求大，但买房需求又表现为疲乏。 2.房价居高不下和贷款偿还期短。从国外情况看，房价一般为居民家庭收入的3倍—6倍，其中发达国家5倍—6倍，中等发达国家为4倍—5倍，发展中国家为3倍—4倍。我国的商品房成本价与居民家庭收入的倍数也应大致符合这一比例，但现实情况是我国市场价远远高于这一比例。据测算，从1985年到现在的十几年间，我国商品房价格以超过20%的平均速度递增，1985年至1995年，全国商品房售价年平均上涨26.45%， 大城市的商品房价格年增长率更高达30%以上，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。目前我国各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入的3.71倍—5.8倍不等，全国平均为9.8倍。显然，过高的房价远远超出了现阶段绝大多数居民的购买能力，使得银行贷款助推作用难以发挥。在经济发达国家，居民住房抵押贷款期限一般在15年以上，如英国一般可达15年—25年，美国一般可达20年—30年，而最长还款期限一般都是35年甚至更长，香港就有长达百年期的分期还款的贷款期限。而我国目前各银行所规定的居民住房抵押贷款期限普遍偏短，一般都在10年以内。虽然贷款偿还期限开始逐渐延长，但一般银行都规定贷款期限最长仍然不超过15年，这相对于住房贷款的要求和经济发达国家的惯例来说仍是很短的。贷款偿还期越短，借款人的还债务压力就越大，使得广大中低收入居民对个人住房抵押贷款不敢问津。 银行不愿向居民提供住房抵押贷款的原因主要是： 1.个人信用调查困难。现在银行对购买房借款申请人的资信调查非常困难。银行对借贷人只知道在哪工作，至于收入多少的真伪则无从了解。如某人在国有企事业单位，单位给开出的个人收入证明往往偏低，一般不是他的总收入；而有些私营企业开出的收入证明可能偏高。另外借款人有没有负债，以往有无不良信用记录均无从得知。再有，个人购买房贷款期限一般都较长，假设某借贷人在外企工作，可能收入很高，但10年、20年后仍然会如此？不好说，这就迫使银行在放贷的时候不得不十分谨慎。 2.抵押物的估价、处置难。由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进行准确的预测相当困难，使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息，造成抵押贷款损失。同时处理抵押物难。目前贷款人违约后房产的处理问题也困扰着银行。长期以来，住房在我国不是一般意义上的商品，住房的一、二级市场很不完善，有关法规也不完备。贷款银行在现有条件下接受房产抵押（目前住房贷款以存单、其它资产为抵、质押物的情况很少）时，很难得到充分的处置权，对抵押物出租、出售、拍卖等变现手段受到诸多的现实制约。此外，据了解，违约房产变现往往需要1年至2年的时间，这也在无形中增加了银行资产的风险。 3.零售业务成本高、收益低。目前银行开展的的个人购房贷款业务实际上是零售业务。一般来说，零售业务的费用要比批发的费用成本高一些，这很正常。但在我国，按中央银行的规定，商业银行对个人贷款的利率要比对开发商的贷款或一般固定资产的贷款利率下浮一个档次。虽然个人贷款是按月还款，并且既还本又还息，周转要快一些。但零售业务要比批发业务的工作量大得多。举例来说，1000万贷贷款以10万元为单位放贷给个人，要发放给100人，而1000 万的贷款对一个单位而言并不是一笔十分大的贷款。可是银行对100 人所做的贷款手续与对一个单位所做的手续是一样的，而且个人按月还款的结算量很大，致使成本高企。如果出现还款风险，银行处理的方法对个人与对单位都是一样的。由于个人贷款业务量大，且均靠手工操作，就使得在目前银行人员编制有限的情况下人手偏紧。实际上这也令银行在对个人放款零售业务上的收益偏低。 4.利率风险无法回避。现在银行发放给个人的个人贷款，五、六年属短期的，十几年的、二十几年是一般的，远远超出过去发放贷款期限，在这种情况下，利率变动的风险不能不考虑。从1996年以来，国家连续6次下调利率，对银行的收益影响较大。因利率下调不是即时的， 国家规定定期存款利率是帐面利率，到期利率是多少就是多少。几年前，一年期存款利率是10.98%，到现在的3.78%，减少2.9倍。如果那时的长期存款利率到现在就不得了，而现在银行成本没有什么变化。现在国库券的资金成本是恒定的，而银行在发放个人住房信贷时没有这样的条件，那么银行的资金风险是很大的。也许有人说，将来也有利率上调的可能。但从银行角度说，安全是第一位的，可能的收益宁可不考虑也要保证不损失，在国外银行有一个标准利率。比如说，一年期贷款到期，还本付息的利率是10%，可以设立多种还款方式，将各种还款方式的利率折成标准利率。而我们银行现在规定只有一种还本付息方式。由于贷款期限比较长而没有相应固定的资金来源与之相匹配，利率风险较大，这是银行无法控制的。
