住宅金融在发达国家房地产开发、居民个人住宅消费中占有举足轻重的地位，成为推动住宅建设和住宅商品化的基本力量，他们经过几十年甚至上百年的不断探索，逐步形成了适应本国居民需要的、市场化运作的住宅金融机制。他们的一些做法，值得我们借鉴。 一、从发达国家住宅建设的经验来看，住宅金融对于促进住宅建设和居民住宅消费具有关键性的作用，住宅问题的解决，住宅产业的发展，都离不开住宅金融的有力支持。 所谓住宅金融，是指由金融机构或其他机构向个人和家庭提供购买或建造住宅的信贷及其信贷担保，是与住宅有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等金融服务活动的总称。住宅金融是住宅资金良性循环的物质基础，是住宅商品化的经济杠杆，住宅金融具有安全性、长期性和政策性强的特点，是在市场经济条件下，住宅商品化的“核心”。无论是住宅的开发、流通、消费，都需要资金融通。住宅开发过程较长、资金需求量大、周转慢，没有金融业的配合和住宅金融市场的参与，住宅建设与住宅消费的资金需要就难以得到满足。从发达国家住宅业的发展过程看，凡是住宅金融比较发达的国家，住宅业的发展都较为健康，居民的住房质量都有较大的提高。美国居民购房资金的80%以上来自金融机构的贷款，在住宅信贷的支持下，美国的人均住房面积1991年已达到59平米，基本上达到了1人1房的水平，自有住宅率达66%，并且96%以上的住宅配有现代化的卫生设施。英国的房屋互助协会不仅在全国吸收了最大的份额的储蓄存款，而且在筹集资金促进住宅业发展方面做出了特殊的贡献。第一次世界大战以前，在英国790万个家庭中， 自己拥有住房的家庭不到80万家，居民拥有自有住房的比例仅为1／10， 到第二次世界大战结束后上升到1／3，1995年又上升到2／3。瑞典的住宅贷款是筹集住宅建设资金的主要渠道，政府多层次的住房贷款不仅使房地产开发有了充足的资金保证，也使居民有条件买到较为理想的房屋。到1950年，瑞典的住房已达到了平均1人1室的水平，目前进一步达到了1户1套和平均1人2室的居住水平。原联邦德国在50年代由于有国家提供的无息贷款和免税补贴，每年建房50—60万套，后来住宅问题得到缓解，逐步下降为每年建房30万套，到80年代，全国人均住房面积达36平方米，40%的人拥有自有住房。 住宅储蓄直接面对居民，居民通过它筹集资金，解决住宅问题。住宅储蓄的目标因国别而异，大体上归结为两方面的内容，一是把居民手中分散的资金集中到金融机构，然后用于住宅建设；二是对参加储蓄的居民实行优惠贷款，以解决居民住宅消费所需资金。围绕这两个目标，各国都鼓励住宅储蓄，建立住宅储蓄银行，开展与贷款相挂钩的存款储蓄业务。开展住宅储蓄的目的最终还是为居民住宅提供融资的渠道，住宅储蓄所吸收的存款，终究要以贷款的方式转到购房居民手中。存贷挂钩、先存后贷、以存定贷、以存还贷、定期存入，成为住宅储蓄国际通行的做法。法国自60年代起开展住宅储蓄和贷款业务，并把住宅储蓄和住宅贷款结合起来，住宅储蓄业务规定，储蓄银行和商业银行的客户想获得金融机构的贷款，必须参加住宅储蓄。日本采取减免利息税等优惠政策，职工把年薪收入的30%左右存入银行，其中，1／3用于购买住宅。新加坡对住宅储蓄采取一种统一筹资的公积金制度，规定每个职工将其工资的25%交中央公积金局（雇主也交25%），公积金大部分用于购买住宅。住宅储蓄成为住宅金融的重要的资金来源渠道，为住宅开发，流通、消费的各个环节提供强有力的资金保障，极大地推动了住宅产业的发展。 二、住宅金融对实施政府的住宅政策具有十分重要的作用，各国政府都对住宅金融的形成和发展给予扶持和资助，政府的大力支持是各国住宅金融发展的重要保证。 由于住宅问题的特殊重要性，发达国家政府都制定了相应的住宅政策，一是鼓励自有住宅的政策，二是为低收入家庭提供廉租住宅的政策。除了税收优惠、住宅补贴外，提供住宅信贷支持和信用担保已成为实现住宅政策的重要保证。欧美一些发达国家已形成较为成熟的住宅金融机制，住宅金融网络覆盖全社会，各国政府都对住宅金融给予大力扶持。 英国住宅金融出现较早，住宅金融机构发达，政府给予多方面的优惠政策。住宅金融机构在英国已有200多年的发展历史。1775年， 英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑社团。19世纪初，伦敦建立了第一家房屋互助协会——格林威治联盟。1874年，英国颁布了第一部《房屋互助协会法》，使住宅金融业务趋于规范。本世纪30年代以来，英国政府对房屋互助协会实施了一系列优惠政策，一是规定个人在房屋互助协会的存款可以享受减免税收，从而使这一机构能够向储蓄者提供更多的优惠；二是在进行货币控制时，对清算银行控制较严，而对房屋互助协会则网开一面；三是在1986年颁布的《房屋互助协会法》中允许房屋互助协会转变成银行，使其有更大的发展空间。此外，还有“英国住宅金融公司”、“英国住房公司”为住房协会提供建房资金，帮助协会不断改善经营管理。 美国联邦政府为了实现其住宅政策目标，采取住宅抵押贷款的方式促进居民建购房，并对购房者提供各种优惠，从而形成了世界上最大的住宅抵押市场。为了使住宅金融在经济发展中发挥其不可替代的作用，美国政府建立了联邦住宅贷款银行系统。该系统由12家区域性的联邦住宅贷款银行组成，这些银行则由本地区内联邦政府特许的储蓄贷款协会所拥有。美国制定了10多个关于住宅和住宅融资的法律，储蓄贷款协会在住宅抵押贷款方面享受政府的税收优惠，抵押贷款利息收入可减免税，并且允许其收入中的大部分列入坏帐准备。储贷协会的存款利率则可以略高于商业银行，对资本要求比例低且宽松。在经营方面，可以跨州设立分会，比商业银行宽松。除了储贷协会外，美国互助储蓄银行的主要资金也用于住宅抵押贷款。美国政府给予互助储蓄银行法定的优惠待遇，允许它对储蓄存款支付较高的利息，一般高于商业银行的定期存款和储蓄存款利率，纳税待遇比商业银行优惠，并且存款准备金比率较低。该行的住宅抵押款可以得到联邦政府的担保，安全性较高。为了促进住宅抵押市场的发展与稳定，美国政府还对住宅抵押市场进行有效调节，一是联邦住宅管理局和退伍军人管理局等为初级市场（一级市场）提供抵押贷款保险和担保。联邦住宅管理对居民重建、新建住宅、购买房屋的抵贷款提供的保险费，达到平均未偿付本息的0.5%， 对低收入家庭的贷款，条件还要相对优惠些，退伍军人管理局为退伍军人偿还抵押贷款提供担保。有了退伍军人管理局的担保，退伍军人不必预付定金就可购买住房，可获100%的银行贷款； 二是通过联邦住宅贷款委员会来调节和管理住宅抵押贷款市场。联邦住宅贷款委员会下辖联邦住宅银行和联邦储蓄贷款保险公司，这两者行使住宅抵押机构储蓄中心的职能，起着联邦住宅贷款银行系统内中央银行的作用。联邦住宅银行通过成员的认股、存款及发行债券、借款等途径获得资金，然后以贴现、贷款等方式向成员供应资金。联邦储蓄贷款保险公司接受在联邦或州政府注册的储贷协会或从事住宅抵押贷款业务的其他金融机构的保险。美国政府通过联邦住宅银行和联邦储蓄贷款保险公司的担保或保险，消除了贷款人对贷款风险的担忧，使贷款人提高了贷款押率，刺激了低收入家庭对住宅的需要，促进了住宅资本市场资金的流动，保障了抵押资金的供应，从而为稳定住宅金融系统发挥了重要作用；三是美国政府积极推动二级市场的发展，并以此作为防止信用循环滞缓和住宅业萧条的手段。住宅抵押二级市场是初始贷款人用已贷出的抵押贷款与投资者进行交易的市场。政府全国抵押协会发行以抵押贷款为担保的长期证券，通过抵押二级市场为低收入家庭解决住房问题提供更多的抵押贷款。联邦全国抵押协会通过发行债券和短期贴现票据筹集资金，从储贷协会和抵押银行购买抵押贷款，以保持市场上抵押资金的流动。联邦住宅贷款抵押公司负责向投资者及时转付收到的抵押贷款的利息和本金，从而使住宅资金形成良性循环。
