1998年12月4日—5日，国务院发展研究中心宏观经济研究部、建设部住宅产业化办公室、天津开发区管委会联合在天津召开了“中国住宅产业化与抵押贷款证券化”国际研讨会，来自中国、美国、澳大利亚、日本、荷兰、法国的150余名专家学者及业内人士出席了会议。 专家们一致认为，住宅抵押贷款证券化作为70年代以来在世界范围兴起的一种金融创新，对促进住宅产业发展、化解金融风险及完善金融市场起到了明显作用，中国也应该积极创造起步条件。 所谓住房抵押贷款证券化（MBS）， 就是指商业银行将抵押贷款资产真实出售给一家独立的特别目的公司（SPV），然后SPV委托承销商对其重组和包装，以证券形式发售给投资者，购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者。MBS 实质上相当于一种债券， 自从美国1970年开始发行以来，这种融资方式已在全球得到迅速推广。 1.中国住宅产业是国民经济的重要增长点，尤其在目前国内需求不足的条件下，更应该发挥其对经济增长的带动作用。住宅产业的这种作用之所以一直得不到充分发挥，其重要原因就在于现有住房抵押贷款制度不能为其提供有效的金融支持，住房改革与金融市场相互脱节，使得居民对住房的潜在需求难以实现，从而影响了住宅产业的发展。 2.由于在现行的抵押贷款方式下，银行面临的利率风险、流动性风险、地产价格波动及通货膨胀风险、信用风险和政策风险不能通过适当的办法和有效的信用机制加以释放，使得银行缺乏扩大发放住房抵押贷款的制度激励。而与此同时，国家又极力想通过扩大住房抵押贷款促进住宅产业的发展，这就使银行陷入了一个两难的境地。 3.于是，如何通过金融创新，将目前住房抵押贷款的制度性风险从银行转移分散出去，为银行扩大抵押贷款创造条件，就成为发展住宅产业的关键。而住宅抵押贷款证券化的做法，就正好能起到这种“一石多鸟”的作用。 ——银行在将抵押贷款资产真实地出售给特别目的公司并发行证券后，就已成功地将风险转移和分散给了广大的投资者。 ——银行通过抵押贷款证券化，不仅能得到现金收入，而且减少了长期贷款，成为提高银行资本充足率和流动性的一条捷径。 ——由于抵押贷款证券化采取了破产隔离和信用增强等措施，风险较低且具有稳定的现金流，收益率也有一定吸引力，能满足不同层次投资者的要求。 ——在抵押贷款证券化过程中，信托机构可以进行广泛地参与，既可作为服务机构提供信托服务，还可以作为担保人提供担保，这就为我国信托机构走出困境开辟了新的业务源泉。 ——为我国保险资金的运用提供了新的投资工具。 4.要在中国成功地推行住宅抵押贷款证券化，难点主要是法律、监管和税收3个方面。其中，法律方面的建设工作更是重中之重。 （1）抵押贷款证券的发行还没有法律依据。 （2）由于发行抵押贷款证券要设立的特别目的公司（SPV）性质特殊，其组织框架还不完全适用于公司法和合伙企业法，因此设立发行机构还缺乏法律依据。 （3）证券化过程中被转让的银行信贷资产属合同权益性质， 是否需要合同对方同意以及转让的性质、效力等方面缺乏法律依据。 （4）当资产证券化构成跨国界的交易时， 涉及到外汇管制方面的政策及适用法律问题。 5.中国目前全面大规模地推广住宅抵押贷款证券化的条件还不成熟，但从我国目前的情况看，进行抵押贷款证券化的试点已经具备了初步条件。 首先，从1998年开始，住宅抵押贷款出现较快发展的势头，仅上海1998年就可达到100亿的规模， 说明住宅贷款证券化试点要求的抵押贷款规模已经初步具备。 其次，住宅抵押贷款证券的潜在投资群已具备。这些投资群包括个人、各种投资基金、人寿保险金和退休基金等。住房抵押贷款证券由于具有债券性质，符合目前国家对保险资金、养老金等资金运用的规定。 最后，随着金融证券业的发展，证券市场的各种中介组织得到了较好的发展，推行住宅抵押贷款证券化所需的市场基础设施已基本具备。 6.美国的经验证明，住房抵押贷款证券化能否顺利得到推广，同政府是否支持和参与有着十分密切的关系。我国在推行抵押贷款证券化时，政府应大力加以支持、规范和参与，但当证券化初步发展起来后，政府的“行政主导”角色应逐步让位给“市场主导”。 （1）美国政府首先设立了“FHA”（联邦住宅管理局），“FNMA”（联邦国民抵押贷款协会）和“FHLB”（联邦住房贷款银行）等若干官方机构，以推动住房抵押贷款一级市场的发展。 （2 ）美国政府还建立了统一的贷款标准和完善的房地产抵押贷款保险体系，从而使房地产抵押担保证券同政府债券一样有信誉。 （3）成立了美国全国房地产抵押贷款协会（完全的政府机构），主要任务是提高对中低收入家庭住房的信贷供给，对私人机构发行的房地产抵押担保证券给予政府担保，并通过这种活动调节房地产抵押贷款的发放，促进房地产抵押贷款证券化。 此外，美国还设立了联邦家庭住房抵押贷款公司，主要任务是发展和保持一个全国性的住房抵押贷款二级市场。
