国有农场土地租赁问题的探讨

作 者:

作者简介:
周力田 辽宁农业管理干部学院

原文出处:
中国农业会计

内容提要:


期刊代号:F22
分类名称:乡镇企业与农场管理
复印期号:1995 年 04 期

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      当前,为了使国有农场尽快地从盈亏不稳、社会负担沉重、负债比率较高的状况中解脱出来,实现政企分开,转变经营机制,需要果断地试行土地租赁制。

      实行土地租赁制,可以引进市场机制。租赁契约的签订,主要靠市场手段,采取竞争办法,择优招租。

      实行土地租赁制,有利于降低农场经营风险。租金一般在年初(或期初)上交,更适合农业生产受自然因素影响大、收入不稳定的特点。周力田

      一、土地租赁的必要性

      当前,国有农场大多实行以土地承包为基础的双层经营体制,实现了生产资料所有权与经营权的分离,承包者经营自主权有所加强,经营成果与承包收入挂钩,调动了群众的积极性。但是,随着市场经济体制的逐步建立,农场实行土地承包制带来一些问题:首先,承包指标难于准确划定;其次,一些承包者有短期行为,对土地掠夺式经营;再次,风险机制不强,包盈不包亏,有的承包者转移收入,少交或不交利润,造成“亏损”挂帐;复次,生产经营单位划小,个体投资力量有限,影响规模经营。上述种种原因,加上经营管理不善,致使部分农场亏损加重,因而深化改革农场产权制度的呼声,日益高涨。

      1994年初,农业部副部长刘成果呼吁:“农业方面,在土地租赁试点上要有所突破,做到核算、盈亏、风险到户……”(见《中国农垦经济》1994年第4期)。这对国有农场完全适用。广大农场职工、干部弄清租赁的特点和意义,探索切实可行的操作办法,解决与此相关的难题,才能达到积极、稳妥而有效地改制的目的。

      土地租赁与土地承包有重大区别。农场的承包经营,是在全民所有制基础上,按照所有权与经营权分离的原则,以承包经营合同形式,确定农场与家庭农场之间的关系,使承包者自主经营、自负盈亏的一种经营形式;而租赁经营,是农场将土地、设备或一个小型企业的使用权或经营权,有限期、有条件、有偿地让渡给承租者的一种经营形式。其中,土地的租赁与承包经营形式的不同点是:第一,土地承包主要依据土地收益,而土地租赁主要依据土地评估价格,二者依据不同;第二,土地承包期一般较长,承包指标有时一定数年,而租赁期可长可短,租金可按年核定;第三,承包者一般不上交抵押金,而承租者需期初预付租金,风险较大。

      实行土地租赁制,有利于土地规模经营。随着农业劳动生产率的不断提高,租赁制能适应土地和劳力两大要素优化组合的需要,有利于对土地、劳力、资金的相对集中,实行集约化规模经营。

      二、土地租赁的操作程序

      国有农场开展土地租赁,必须有一套完整而规范的操作程序,包括:土地清查和评估,确定租金,签订租约,合同的履行与监督等。

      在实行租赁前,应对现有土地资源进行全面清查,核实面积,评定质量等级,登记或调整土地台帐;而后,进行土地使用权的估价,作为租赁依据。

      地价评估的基本方法有三:成本法、市价法和收益法。成本法以土地的原始成本作为计价基础,主要根据过去对土地的投入,多作为内部核算价看待。市价法以土地售价为计价基础,主要依据当前土地供求关系,但未与土地收益直接联系,在我国土地市场未开放的情况下,不适用。收益法以未来土地报酬作为计价基础,主要依据未来土地的产出,从土地开发程度、土壤肥力、交通条件、已投入的资金量、历年产量及收益等因素出发,综合判断,适用性强。

      国有农场土地的估价应以成本法为主,适当结合收益法,可从以下三方面考虑。

      第一,对于新垦土地,以成本作为定价基础。计算公式:土地使用成本=原始成本(开垦费用)+维护费用+再生费用。式中,再生费用,按每年应提取上交的土地基金计算。土地价格=使用成本+调整数+适当利润+税金。调整数指根据土壤肥力、交通条件、排灌设施等情况所作的调整;适当利润按土地收益率的一定比例计算;税金指土地增值税。

      第二,对于开发已久的老土地,可按收益法计价。计算公式:最低地价(元/亩)=〔每亩平均净收益(或利润)+亩农业税金〕/市场利率。土地收益率加税率所得的土地报酬率,应至少不低于市场利率。

      第三,土地决策价格等于土地使用成本加机会成本。机会成本是指土地不按现行方式而按另一种方式使用所应付的代价。

      上述第一、第二项中的土地价格,可作为租赁时的土地价格;土地决策价格,主要用于土地经营者自身的决策,不作为租赁时的价格依据。

      国有农场拥有法人财产所有权,作为财产出租方,将财产经营权让渡给承租方,后者相应取得经营权,包括占用权、使用权、管理权。对于土地占用权——占用土地时间的价值补偿,构成基本租金的内容;对于土地使用权——运用土地创造收益的价值补偿,构成效益租金的内容;对于土地管理权——运营土地的价值补偿,构成风险租金的内容。租金的内容一般包括三部分:基本租金、效益租金和风险租金。计算公式:①年基本租金=土地评估价值×市场年利率(或内部报酬率)。简易的租金议定,可按基本租金计算。②(某)年效益租金=历年平均资金利润率×土地评估价值×租金率×(1+递增率)。式中“历年平均资金利润率”,可按租赁前3年或5年企业平均资金利润率计算。③风险租金=(预计承租者年度净收益-年基本租金-年效益租金)×提交比例。在合同协商中,可确定两项比例,一是上式中的提交比例,二是在整个租赁期间,累计提交的风险租金占出租资产总值的比例。合理确定此两项比例,才能使租赁风险与效益挂钩,使租赁双方受益。在安排比例时,可考虑的因素是:双方对风险的态度、历史经营水平、企业的经营目标、承租人的信用程度等。风险租金也可改作风险基金,从承租人收入中提留,而不采取上交租金的方式。上述租金的计算,未考虑利息因素。若考虑时间价值及物价变动影响,可按复利法计租。

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