引言 当前居住权研究存在社会保障功能论与私法自治论的分野：前者支持以其实现“住有所居”的社会保障目标[1]，后者则强调其私权属性与社会保障存在冲突[2]。私法自治论主张突破家事范畴，将其拓展至投资与消费领域以促进私法自治和经济效率[3]。学界共识在于居住权具有制度弹性，但对其功能边界存在显著分歧。 我国现行住房保障模式主要有以共有产权房为代表的产权模式和以公共租赁房为代表的租赁权模式，其中产权模式门槛较高，租赁权模式又缺乏稳定性，难以完全满足社会困难群体的基本住房需求[4]。居住权制度致力于满足困难群体的基本居住需求，具有一定的社会保障功能，且居住权作为一种新型用益物权，权利的取得较之所有权的取得对价更为低廉，权利状态较之租赁权又更稳定[5]。能否将居住权制度引入我国保障性住房制度体系，将其作为完善我国住房保障模式的一种新路径，居住权模式较之现行的两种模式其制度的优势何在？保障性居住权制度如何构建？上述问题目前已成为学术界讨论的热点问题，亟待从理论和实践两个层面予以澄清并做出较为科学的制度设计，以完善我国住房保障体系，不断提升公共服务水平。 一、我国现行住房保障模式的困境分析 安居乐业是全世界人民对生活的美好向往，二战结束后，住房权作为适当生活水准权写入《世界人权宣言》[6]。我国坚持以人民为中心的发展思想，为保障公民的住房权作出了长足的努力。20世纪90年代以来，我国进行了一系列住房保障制度改革，逐步构建起多元化的住房保障体系。按照权利人对房屋享有的权利性质划分，保障性住房的改革方式主要可分为两类：一是由权利人享有产权的保障性住房，譬如早期的经济适用房①、新近试点的共有产权房②；二是由权利人享有租赁权的公共租赁房③、廉租住房④。以下将这两类分别称为产权模式和租赁权模式。虽然选择众多，但产权模式存在准入门槛较高、房屋资源难以重复利用、保障范围偏窄等问题；租赁权模式则欠缺稳定性、抗风险能力较低。两种模式的不足使其难以满足不同困难群体的多元化住房需求，不利于我国社会保障事业水平的进一步提升。 (一)产权模式 如前所述，我国现行的产权型保障房主要包括经济适用房和共有产权房。这两者的共同点在于，具备申请资格者先获得房屋的部分产权，在达成规定条件时可以获得该房屋的完整产权[7]。 经济适用房是中国政府为解决中低收入家庭住房问题推出的政策性住房，其优先满足中低收入群体的住房需求，且售价通常较同地段商品房更低，并享受土地划拨、税费减免等优惠，大幅降低了购房成本。由此观之，经济适用房既能满足刚需家庭的居住需求，又有助于促进社会公平，适合符合准入条件且以自住为首要目标的群体。 经济适用房作为政策性住房，因其监管难度大，在实际运行中未能完全实现预期目标，甚至出现部分申请人利用其谋取私利的情况[8]。建设经济适用房所用的土地多由政府划拨，申请人购买经济适用房的价格主要由建设成本加上微利构成。在购买房屋5年后，申请人只需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，便可将经济适用房按市场价格转让[9]。成本低廉、利润巨大而监管缺位，导致经济适用房领域涌现出大量“骗购”甚至权力寻租的现象，这背离了其促进公共服务均等化的初衷[10]。鉴于此，各地经济适用房渐次被叫停或转型，共有产权房制度开始试行。 共有产权房，首先在江苏淮安试点[11]，目前仍处于试行阶段，是指政府与购房者共同承担住房建设资金，依出资比例按份共有房屋所有权。购房者退出时可以选择由政府收回房屋，购房者将获得与其产权份额对应的转让价款；也可以选择购买政府的产权份额，获得房屋的完整产权。相对于经济适用房，共有产权房在房屋申请初期便明确了产权归属，在一定程度上限制了购房者的处分权，有利于遏制投机行为，但根据政策规定，购房者持有的产权份额一般不低于60％，因此其需要支付的出资比例也相应较高[12]。正因如此，共有产权房的准入门槛被推高，导致其覆盖范围有限。此外，共有产权房的建设与回收都需要政府投入大量资金，政策的可持续性面临挑战。倘若购房人选择买断政府的产权份额，那么原本的共有产权房将由购房人单独所有，彻底脱离保障性住房队列，大大降低了房屋资源的利用效率。 (二)租赁权模式 租赁权模式是指符合条件的申请人经政府审核批准后，与政府主管部门签订租赁合同，据此获得相应房屋的租赁权。该模式所涵盖的公租房与廉租房已于2014年合并，形成新的公租房模式⑤。 我国公租房与廉租房并轨后，新的公租房体系通过整合资源、统一管理，有效提高了住房保障效率，减少了政策重叠和资源浪费。并轨后的公租房根据保障对象支付能力的变化动态调整租金减免或补贴额度[13]，既覆盖了原廉租房针对的特困、低保等困难群体，又惠及中等偏下收入家庭、新就业职工和稳定就业外来务工人员等。这种阶梯式保障模式实现了对不同困难群体的精准覆盖，简化了申请流程，提高了分配透明度。同时，统一后的公租房延续了配套设施完善、租期稳定的特点，并通过严格的准入退出机制确保资源公平分配，既兜住了民生底线，又促进了社会流动，成为我国多层次住房保障体系中的关键一环。
