土地是种植业的载体，是最基本最重要的农业生产资料，它作为一种特殊的商品进入市场，已有2000年的历史了。到了近代，特别是自辛亥革命以后，国内的土地贸易产生了不同的影响、作用和意义。它的交换活动日益显示出中国封建性农业经济因素的萎缩和资本主义农业状态的逐渐形成。从民国元年（1912）到抗日战争前夕的20多年里，土地交易形式多样，不断复杂化，并且染上了较为浓厚的半殖民地之色彩。 一 由于时代的变迁，从前的国有土地、公有土地走向私有化，土地买卖的范围和规模大幅度地扩展。在清朝时，我国境内有种类繁多的官田，诸如皇庄、王庄、官庄和驻防庄田等旗地以及屯田、牧地、籍田、营田等，同时还有学田、赈田、族田、寺观田等许多地方公有土地。各地的官、公田数量甚为庞大，占到了全国总耕地面积的40%左右（注：钱俊瑞：《中国现阶段的土地问题》，见《中山文化教育馆季刊》1934年8月第3期。）。这些非私人占有的土地一般是不准或禁止买卖的，此种官田、公田性质不容改变或侵犯。虽然年长日久，曾出现过一些暗中转租、偷卖或盗卖旗地、屯田等行为，但这种现象，在清朝前中期并没有达到公开化和普遍性的程度。晚清鸦片战争之后，西方资本主义侵入，中国的政治和经济一步步地发生了变化，其中，旧的传统的封建国有土地制度受到了西方文化的冲击，使其产生动摇，并渐趋消亡。 我们知道，清朝政府和历代封建政权一样，是建立在自然经济基础上的，它出于政治的需要而坚持重本抑本、重农抑商的传统政策。在清朝统治者看来，乡村人口多为社会间的安定分子，因其拥有土地而其本性趋向保守，即认为“人聚于乡而治，聚于城而乱”（注：顾炎武：《日知录》卷12，政事项，人聚。）。为了便于统治国民，清廷总是力图把最多的人拴在土地上，使其各守本分地生产和生活。在土地私有制占主导地位的末代封建社会，主政者要以国家的名义直接掌握一部分土地——官田，以调节农业经济，防止因土地兼并，地产过分集中，使较多的农民由此失业，而四处流亡并涌入城市（当然其中含有占地图财之因素，如皇庄、王庄之设置）。后来到晚清时期，随着外国资本的渗透、洋务运动的兴起以及社会性质的改变，清政府的基本政策或统治策略也因之而有所变化。19世纪后半叶，朝廷逐渐放弃了对满洲旗地的控制，听其自由买卖。光绪二十八年（1902），清政府又在财政困难的压力下，正式取消了蒙古旗地买卖的禁令，曾组织垦移局，招民交钱（价买），自由垦种（注：（匈）马札亚尔，陈代青、彭祖秋译：《中国农村经济研究》，上海神州国光社，1930年，第218页。）。如此举动，除了欲解决财政问题外，在很大程度上，也是迫于社会危机和政治危机，而去适应官僚买办资产阶级和一些地方豪绅的土地要求——对其妥协，以之换取对方的支持，从而达到共同对付资产阶级革命派的目的。 辛亥革命的成功，宣告了中国封建王朝的最后覆灭，代之而立的是资产阶级政权——中华民国。尽管中华民国政权后来逐渐被一些旧官僚和买办资产阶级所窃取，但孙中山民主、共和的思想深入人心，旧政体终究不能复辟，国家的政治形式还是向着资本主义的方向发展。民国政府面对资本主义列强的经济侵略和本国资产阶级力量的壮大，其自身在不断地买办化和“资本化”。当局在有意无意地放弃对自然经济的保护，适应资本主义经济和半殖民地经济的发展，从而进一步开放土地市场，大卖国有土地。首先是取消前朝“皇命领地”，由政府设立官产局，全面出卖皇庄、王庄、陵地等，如在京城附近的河北省和辽宁省等地方，由当地官府定价格，令原庄田或旗地上的耕户按亩出钱，“留置为业”，纳税升科（注：陈伯庄：《平汉沿线农村经济调查》，上海交通大学研究所1936年刊印，附件1，第6-7页。）。并继续推行晚清以来的放荒政策，允许人们在东三省等边地出银购置官荒田（主要是旗地），进行移垦。民间投资官荒田者（包括一些官员），争先恐后，越来越多，致荒地价格持续增长，在短短的几年中，便涨到清末的10倍以上（注：《东三省垦务概况》，见《农商公报》1915年9月第14期。）。各省的其它类型的国有、公有土地如屯田、寺观田、学田、祭田、赈田等，也援例而大肆出卖——不断进入贸易市场，官田、公田相继转向私有化。史称：“在辽宁、吉林、黑龙江、热河、察哈尔、绥远移民很有希望的诸省，大部分官田也极迅速地变为私产。自1905至1929年，二十四年之间，黑龙江的百分之九十五的土地，皆归私人所有，大部（分）转入大地主之手”（注：陈翰笙：《现代中国的土地问题》，转见冯和法：《中国农村经济论》，上海黎明书局，1934年，第220页。）。这种官产私有化，主要是通过贸易或交换之手段而实现的。华北是如此，华中、华南也是如此。湖北、湖南、江苏、广东、广西各处，皆因民国政府土地政策的放松和改变，致官田公地的自由买卖异常盛行起来。特别是在四川，各类土地，“过去三分之一以上，集中于庙、寺、祠、会、公家、土司之手，此为前资本主义（封建性）的土地所有关系之表现。此种土地在所有权上为受封建关系的制约，不易自由出卖；而其代理人即系封建势力。换言之，即此种土地所有关系，是封建性的，不是自由买卖之商品性的。……但至民国以后，公共田地被官卖、私卖、提卖殆尽，使三分之一的土地完全加入自由买卖之商品化过程”（注：吕平登：《四川农村经济》，上海商务印书馆，1936年，第131页。）。有些地方如江苏南部各县的族有田产也于民国二十一年（1932）前后处于私相买卖的方式中。从前各地施行的对官田、公田的管理制度，诸如登记、清查、办理经营手续等等，一切的一切，都随着官田、公地性质的转变而自然消失。
