作为国民经济发展的支柱性产业之一，房地产行业因为资金密集、受国家宏观政策影响较大，整体具有极大投机性和风险性。近年来，大众生活水平不断提高，一度出现买房热，致使大量资金流入房地产领域。为进一步抑制房地产过热，国家相继出台了各种政策，从当前的落实情况来看，整体利润呈现下滑趋势，债务负担加剧，众多企业经营业绩发生亏损，财务风险凸显，增加了报表出现错报的可能性，这就加大了审计风险。在该形势影响下，就给审计技术与方法等提出了更高要求，必须进一步加强风险识别和防范，提升审计质量及效率。 一、审计风险成因 1.外部因素 （1）经济形势和政策。经济发展形势对于整个房地产领域的进一步发展具有极大影响，如经济持续性发展，民众收入提高，买房热情高涨，整个行业的需求自然会得到进一步上升。近年来，在经济增长新常态下，该领域发展面临一定压力，再加上国家宏观政策颁布，使得整个房地产领域开始降温，库存量持续增高，致使企业大量资金被占据，延长了回笼周期，负债压力变大，资金链开始出现问题。迫于如此巨大的利润和贷款压力，就容易产生一些凌驾于控制之上的舞弊行为，加剧财务报表上重大错报发生的风险及可能性。比如有些企业会直接在报表上将库存商品转为投资性房地产，未真正将财务状况披露出来，增加了审计风险。 （2）竞争与市场环境。任何领域发展都会经历从繁盛到衰退，房地产也是如此。因此企业也会随着整个行业的发展而发展，也随其衰退而衰退，具有相应的周期性，受市场环境影响较大。如该领域最开始市场投资回报率高，很多企业纷纷涉足其中，一时大量资金涌入，致使市场供过于求。后受国家宏观政策调整，其投资增速开始下滑，企业库存压力变大，资金回笼困难，甚至有些企业面临破产倒闭。与此同时，北上广深这类一线城市房价上涨不止，限购政策继续推行，从而发生了市场竞争剧烈与相关企业分化严重的情况，给审计工作开展埋下了风险。即有些企业为粉饰报表，美化财务指标，直接虚假编制数据，给审计工作的开展带来了巨大难度，增加了风险。 2.内部因素 （1）内部控制薄弱。良好的内部控制措施可以对财务报表中存在的错误及舞弊找出并纠正，相反，一旦其内部控制措施不到位就可能会导致舞弊现象滋生，加剧审计风险。当前部分企业中，其内部控制制度存在不严谨、不健全等现象，董事会基本被管理层或者大股东所控制，决定了报表信息披露，加剧了舞弊风险，致使财务报表面临重大错报的风险。有些企业中的内审部门基本形同虚设，难以真正发挥自身作用，比如没有形成一套完善的内部控制系统，很少能直接对经营风险及财务风险进行提前预测；或只开展会计核算审核，对于项目投资风险、成本控制以及经济效益等方面都未真正发挥作用。 （2）财务工作者资金管理能力弱。对于房地产企业而言，其整体资金流量极大，投资回收周期较长，产品变现能力不强，这就需要财务工作者具备良好的资金管理能力，即要注重当下企业的盈利，还要对其资产负债率、营运资本等进行综合权衡，从而明确具体的持续经营能力，落实财务预警，减少重大财务风险。反之，财务工作者一旦不具备这些能力，就可能会给企业带来相应的财务风险。例如，某企业就是因为财务工作者缺乏良好的资金管理能力，致使企业盲目扩张，最终引起资金链断裂而发生破产；而有些企业由于融资决策或投资决策等出现失误而导致资金链断裂。此外，财务人员在工作过程中普遍存在的一个关键问题就是成本费用控制缺乏严格性。房地产企业实际运营过程中会牵涉到多项成本，如土地购置费、工程款、建筑安装费、基础设施费等，所以财务工作者不但要掌握基本的财务知识，还要明确一定业务知识，对于某些大额费用发票必须尽可能提高警惕性，避免假发票被入账；日常工作中还需充分落实成本预算工作，尽可能减少财务风险。 3.注册会计师因素 对于注册会计师来说，其对于被审计方的经营及财务信息掌握十分有限，因此这种信息不对称问题的存在，使其在审计工作中完全处于劣势，只能依照自身经验，通过合理的审计程序，对被审计方的风险进行判断。由于这种信息不对称现象在整个房地产企业审计中普遍存在，所以其风险往往难以避免。 在开展审计工作时，业务的三方关系是核心基础，所以正常的工作开展程序应该先由报表预期使用方，委托独立第三方对被审计单位实施审计，从而获取其具体的经营成果、财务业绩、现金流量等实际内容，实现报表优化。但从目前的审计工作来看，委托方和被审计方基本都是相同的，而实际委托时也基本以比较信任和熟悉的事务所为主，导致第三方失去了独立监督的意义。审计的本质目的就是对企业的实际财务状况、经营成果等进行真实审计，从而对报表质量进行优化，避免出现重大错报。但当下的审计目的则变成了为保证企业利益实现最大化，由报表使用方和被审计方相互串通，以获取第三方给出的鉴证报告。在这之中，某些企业可能本身经营业绩不好，为欺骗投资者与公众；有些可能是为了逃税，虚假编制经营业绩。这种不合理委托代理关系的存在，在很大程度上加剧了审计风险。 二、审计风险控制措施 1.加大重大错报风险合理处置 （1）通过假定收入确认舞弊。对于房地产企业而言，实际审计时可以直接假定收入以确认舞弊风险的存在，特别重视起营业收入账户。针对舞弊风险的具体因素对其动机、压力等进行查找分析。一般这类企业当中的收入基本为销售与租金，收款形式较多，如现房销售款、预售款以及定金等。当前其舞弊风险基本包含了：①为减少税负；②转移利润而减少或延迟确认收入。对此审计时则应从这几点着手：①检查是否按时开展完工清算；②是否存在延迟确认收入的情况；③预收款是否依照所得税的具体规定进行缴纳；④通过大额合同、函证应收账款等检查，对收入项目实施审计。如果是因为收入确认引起的重大错报风险，则可以从这几点入手解决：①直接给报表数据开展分析性程度，如以项目、月份为单位爸本期收入和前期数据进行比较，从而找到异常交易与收入；②审查其客户函证合同条款，或询问有关人员是否存在异常交易；③直接给定金与违约金开展审计程序，从而获得更加完整的审计依据。
