一、中国古代房产税类型 中国古代房产税历史悠久，横贯周代至明清，大致可以划分三种类型，即居住性房产税、经营性房产税和交易性房产税。 (一)居住性房产税 居住性房产税指对居住的房产征税。我国居住性房产税发源于周代，周代九赋中田赋征收规定“田不耕者出屋粟”①，即因懒惰致公田荒芜便对其房屋征粟，是我国最早对房产征收的一种税，带有惩罚的意思，学界亦称“罚税”。汉武帝时税民田宅，“皆平作钱数，每千钱一算，出一等，贾人倍之”②。汉武帝对居住性房屋征税是全国性的，但主要针对富商大贾和地主豪强。 唐朝和五代十国时期是我国居住性房产税发展的时期。唐德宗建中四年(公元783年)，开征“间架税”，规定“凡屋两架为一间，屋有贵贱，约价三等，上价间出钱二千，中价一千，下价五百”③。如有隐匿，给予惩罚，“凡没一间者，杖六十，告者赏钱五十贯，取于犯家”。这次征税按照贵贱制定税额，房屋等级高者征税多，反之则少，但由于民众反对只实行了一年。五代十国后唐清泰元年(公元934年)，开征房屋税，而且实行预征，“据屋为率，无问士庶自居及僦者，预借五月僦置”④。一次收取五个月的税钱，税负是非常重的。后汉天福十二年(公元947年)，令东西京“一百里内及京城，今年屋税并放一半”⑤。百里之内的屋税减半征收，意味着百里之外的屋税不在减免之内，房屋税属全国性的。后周太祖广顺二年(公元952年)，诏“州城县镇郭下人户，系屋税合请盐者”⑥，可知此时继续对房屋征税。 宋代继续对住房征税。宋太祖乾德三年(公元965年)因为灭蜀高捷，宣布“居坊郭者，勿输半年屋税”⑦。北宋时期有“城郭(廓)之赋”⑧，对都市居民的住宅征税。大中祥符二年(公元1009年)，昇州因火灾，蠲免“屋税”。大观四年(公元1110年)，河北东路州县城廓屋税，以要冲、闲慢分十等定税。⑨南宋时期屋每间输绢丈三尺，谓之屋税。此时住房税还作为其他收入的附加，如建炎时经制钱中就有田宅牙税钱、楼店务房钱等相关房产方面的税收。 明清时期仍然对居住房屋征税，清初在仁和、钱塘等地征收间架房税，到乾隆年间渐行废止，实行期长达150余年。光绪二十七年(公元1901年)又恢复此税，自住房屋比照其近邻的房租征收一成。总之，对住房征税是中国古代一种普遍的制度，往往是全国性的。但也有对居住房屋不征税的，如《金史》卷47《食货志二》载“凡民之物力，所居之宅不预”⑩。不过这是例外，不代表主流。 (二)经营性房产税 经营性房产税是对房屋租赁、邸店、商铺征税。经营性房产税也起源于我国周代，而且是当时房产税的主体。《礼记·王制》云：“廛，市物邸舍，税其舍而不税物”。《周礼·地官·司徒》记载：西周职官中的“廛人”，负责征收“絘布、廛布而入于泉府”。“廛布”是对邸舍征税，“絘布”是对店肆商铺征税，都属于经营性房产税。 魏晋南北朝时期，经营性房产税得到发展。北朝“市税”中包括的“店铺税”就是对经营性的房产征税。北魏孝昌时，“店舍又为五等，收税有差”(11)。北齐武平之后，税邸店“轻重各有差”(12)。南朝工商业较北朝发展，经营性房产税更为普遍。《隋书·百官志》记载：南朝税务官掌管有“邸税库”，即经营性房产税的专门管理机构，可知经营性房产税是当时的主税之一。 金代征收的物力钱中也包括经营性房产税。《金史》曰：“计民田园、邸舍……征钱有差，谓之物力钱。”(13)物力钱中邸舍是其中主要的征税对象之一，在全国普遍实施，“上自公卿大夫，下逮民庶，无苟免者”(14)。这说明当时经营性房产税通行全国。 明清时期经营性房产税有了新发展。明代规定：“京城内外房屋，门面房一间，每月分别征银两四五分。其行户照买卖大小，分别上中下九则编册，每年征收一次。”(15)清初开始在大兴、宛平两县对铺面房征收房捐。顺治四年(公元1647年)，户部提请查征房号行户银两，此税各地税额不同，新疆铺面分为上中下三等，上等三钱，中等二钱，下等一钱。淮安府门面房一间岁纳号银一钱，江都县每间派银六分。税收总量各地也不一，顺治十五年(公元1658年)，一年扬州征收1003两、山海关等州县征收767两、泰兴县113两、砀山县岁征银60两。(16)经营性房产税一直实行到乾隆年间废止。光绪二十四年(公元1898年)，又开始恢复此税，户部通令各省对城乡市镇的铺户行店数目进行调查，并拟订房捐章程，规定租赁房屋按其账簿每月缴纳房租的一成，由房东、房客各负担一半。为了征税便利，房客缴纳全部税金，然后再在房租中扣除。光绪二十七年(公元1901年)，各省因负担庚子赔款继续征收经营性房产税，浙江店铺每月房税3吊、银3元以下的免税。(17)经营性房产税由于是对商业用房征税，以往认为属于营业税，但营业税是按照营业额计算的，是对收入征税而非不动产(店铺)；还有认为是营业牌照税，但营业牌照税是一次性的，而此税按月征收。显然，对经营性房产征税应该是房产税的一种。
