[中图分类号]K295.1；K258 [文献标识码]A [文章编号]1007-1873(2019)04-0019-12 上海这一不平等条约体制下发展起来的近代都市，它的快速发展和外来移民的大量涌入息息相关。这些外来移民不仅有中国各地之人，还包括来自60多个国家的外侨。这些外侨在上海组成了大大小小的诸多社区，其中以吴淞路、四川北路为中心形成的日侨社区最为典型，而日侨社区的形成又在很大程度上取决于其居所问题的解决。20世纪初期，特别是第一次世界大战期间上海日侨的人数持续增长，“住宅难”问题也日益突出。如何解决日侨的安居问题?如何推进日本在上海的不动产投资?围绕投资问题日本内部的交涉情况如何?不动产投资和日侨社区的形成又是何种关联?以上问题不仅是探讨上海日侨社会生活史的关键所在，同时也是研究近代上海城市社会史的重要内容。 对于战前上海的日侨社会研究，陈祖恩在其专著《寻访东洋人——近代上海的日本居留民(1868-1945)》《上海日侨社会生活史(1868-1945)》①中利用大量的采访资料、文献资料，从各个侧面展示了上海日侨的生活实态，解读上海日侨社会的形成、发展及日侨最后被遣返的历史过程。而在日本学界，高纲博文在其代表著作《“国际都市”上海的日本人》②中把上海的日侨分为“会社派”精英层、“会社派”中间层、“土著派”一般民众层三个阶层，并对代表“会社派”的“居留民团”和代表“土著派”的“日本人各路联合会”之间的对立关系进行了详细分析。以上研究为我们了解日侨社会的发展概况提供了重要参考，但由于研究涉及面过广，所以很多问题都留下了进一步探讨的巨大空间。在上海城市史研究领域，马学强在其主编的《上海石库门珍贵文献选辑》③中聚焦近代上海的重要文化载体——石库门里弄住宅。从多种文献、不同视角解读石库门这一孕育近代上海的“容器”。其中《申报》有关近代上海住宅难问题的大量报道，以及书中介绍的房地产相关档案资料等对笔者启示颇多。此外，牟振宇在其系列论文④中探讨了近代早期上海的土地价格变动、洋商土地投资与上海城市空间变迁等重要问题。笔者将借鉴近来上海城市史研究的最新成果，对日本在上海的不动产投资和上海日侨社区的形成进行细部研究。 本文主要利用日本亚洲历史资料中心近来公开的系列日文档案资料，辅之以相关中文报刊与资料，探讨上海日侨的“住宅难”问题，为解决此问题日侨社会内部的动态，第一次世界大战后日本东亚兴业株式会社上海分社的成立始末，以及该公司在上海的不动产投资等问题，了解20世纪初期日本资本的不动产投资如何推进上海日侨社区的形成，以及投资背后的各种利益交织和深远影响。 一 上海日侨直面的“住宅难”问题 第一次世界大战前的上海由公共租界、法租界以及被租界隔断的华界三部分构成，其中日本侨民主要聚居于公共租界的虹口地区，特别是吴淞路、四川北路一带。日侨最早来到上海是在1870年前后，1871年，日本领事馆在上海设立，19世纪70年代上海的日侨人数仅100人左右。但至1927年已超过25000人，占据上海外侨人数之首。第一次世界大战后，随着日本企业在上海的增加和扩张，上海日侨的居住范围也不断向周边扩张，北至新公园(现在的鲁迅公园)一带，东至杨树浦一带。1937年“八一三事变”后，上海的日侨人数再次剧增，至1943年达到了10余万人。⑤ 人数不断增加的上海日侨首先要面对的问题就是在上海寻找安定住所。然而外来人口的不断涌入使上海的住房一直处于供不应求的状态，房主不断提高租金，造成上海特有的“住宅难”问题。对此上海日侨深有体会，在第一次世界大战前夕就出现了设立“上海土地建筑公司”的呼声。1913年10月20日，上海日侨代表高木陆郎写信给日本外务省通商局局长坂田重次郎，强调“目前在上海设立日本人经营的强有力的建筑公司是当务之急”。⑥并在附加的说明材料及计划书中具体谈及了设立“上海土地建筑公司”的紧迫性和必要性。指出“上海日侨十有八九都在向西洋人和中国人房东支付高额的房租，同时又要忍受不适合日本人生活习俗的不自由的房间构造”。每月支付的房租高达3万上海银元，一年36万上海银元全部进入了西洋人和中国人房东的腰包。高木陆郎强调设立土地建筑公司就是为上海的日本人提供住处，同时不必再为房租流入他人之手而担心。此外高木在说明材料中提及上海的沙逊及宁波人管理的不动产公司，制定了不把房屋租给日本人的规约，这些都造成上海日侨的居住环境极为不安定。为此“在上海设立土地建筑公司不仅在对中发展上是甚为紧急之举，也是解决日本人住宅问题的最好办法”。 高木陆郎同时向日本外务省提交了更为具体的《上海土地建筑公司设立计划书》及相关数据材料。⑦计划书中对公司的营业项目、资本金、设立场所、出租房屋、购买土地及建筑计划、损益计算等都做出了详细规划。值得关注的是附带材料中包括“在上海各银行公司人员房租支付明细表”(1913年8月现在)⑧、“1912年12月末现在在留本邦人职业统计”(在上海总领事馆)、“1912年12月末上海在留本邦人住所统计”(在上海总领事馆)等三份数据统计，从这些数据的分析中可以深入了解上海日侨的生活实状。
