按照现行税收管理体制，税务部门对房地产开发企业预收房款土地增值税实行预征管理。由于“营改增”后取消营业税，税务部门不再“以票控税”以及将营业税与土地增值税配比（两者间计税依据相等）联动，如此可能导致房地产企业少申报预缴税款问题。现阶段，基层审计机关在获取税务部门数据方面存在一定困难。为实现审计目标，审计人员可分析本级不动产登记中心、税务部门“金税三期”系统中的相关数据，通过数据间钩稽关系快速获取审计疑点。按照简易计税法和一般计税法，土地增值税计税依据约为预收款的97%。 所需数据及取得途径 土地增值税入库明细表。主要字段包括纳税人识别号、纳税人名称、征收项目、征收品目、计税依据、税率、入库金额、税款所属期起、税款所属期止、入库日期、税款种类、查补属性等。 不动产登记中心增量房销售网签明细表。主要字段包括业务编号、开发项目名称、开发商名称、座落、建筑面积、套内面积、金额、付款方式、签订日期、房屋用途等。 地税大数据平台增量房销售明细表。使用“金税三期”系统，选择“大数据工作平台（优化版）一三方数据应用一三方数据查询一国土局一增量房网签明细”，过滤条件以合同签订日期为2017年进行数据查询和导出。 审计思路及方法步骤 将土地增值税入库明细表、不动产登记中心增量房销售网签明细表、地税大数据平台增量房销售明细表三张表格整理后，分别导入SQL Server数据库。 （一）步骤一 审计思路。根据不动产登记中心网签销售数据测算房地产企业应缴土地增值税额，与房地产开发企业实际缴纳土地增值税额进行对比，查找出两者间差距较大的企业，作为延伸调查对象。 1.根据网签销售数据，分别测算出住宅与非住宅应预缴土地增值税金额，并生成应预缴土地增值税表。SQL语句如下： select开发商名称，sum（金额）*0.97*0.02 as应预缴土地增值税金额 into应预缴土地增值税表 from dbo.不动产登记中心增量房销售网签明细表 where房屋用途not like＇%成套住宅%＇ group by开发商名称 union select开发商名称，sum（金额）*0.97*0.01 from dbo.不动产登记中心增量房销售网签明细表 where房屋用途like%成套住宅%＇ group by开发商名称 2.整理合并数据，按照开发商名称分组，计算出住宅与非住宅合计应预缴土地增值税金额，生成应预缴土地增值税合计表。SQL语句如下： select开发商名称，sum（应预缴土地增值税金额）as合计应预缴土地增值税金额from应预缴土地增值税表 group by开发商名称 3.关联应预缴土地增值税合计表和土地增值税入库明细表，查找出合计应预缴土地增值税金额与土地增值税预缴入库金额差异较大的企业疑点记录，作为延伸调查对象。SQL语句如下： selecta.开发商名称，a.合计应预缴土地增值税金额，b.土地增值税入库金额，（a.合计应预缴土地增值税金额-b.土地增值税入库金额）as差额 from dbo.应预缴土地增值税合计表a left join（select纳税人名称，sum（入库金额）as土地增值税入库金额 from dbo.土地增值税入库明细表 where税款种类like＇%正税%＇and征收品目like＇%预征%＇and year（税款所属期起）=2017 and year（税款所属期止）=2017 group by纳税人名称）b on a.开发商名称=b.纳税人名称 order by（a.合计应预缴土地增值税金额-b.土地增值税入库金额）desc （二）步骤二 审计思路。通过筛选出不动产登记中心网签销售数据中有非住宅销售记录的开发商，并统计出其非住宅销售金额，与土地增值税入库数据进行关联，找出有非住宅销售记录但无适用非住宅土地增值税预征税率的企业，这些企业有可能存在“偷换税目”少缴税款的问题，将筛查出的疑点企业作为重点调查对象进行延伸。 1.根据不动产登记中心网签数据，计算出应预缴非住宅土地增值税金额，生成企业应预缴非住宅土地增值税表。SQL语句如下： select开发商名称，sum（金额）*0.97*0.02 as应预缴非住宅土地增值税金额 into企业应预缴非住宅土地增值税表 from dbo.不动产登记中心增量房销售网签明细表 where房屋用途not like＇%成套住宅%＇ group by开发商名称 2.根据土地增值税入库数据，计算出企业缴纳非住宅土地增值税金额，生成非住宅土地增值税入库表。SQL语句如下： select纳税人名称，sum（入库金额）as非住宅土地增值税入库金额 into非住宅土地增值税入库表 from dbo.地税开票入库明细表2017 where征收项目like＇土地增值税＇and税款种类like%正税%＇and征收品目like＇%其他类型房地产（预征）%＇and year（税款所属期起）=2017 and year（税款所属期止）=2017 and税率=0.02
